廣州安居集團介入天河舊改 簽約元崗村背後的租售邏輯

觀點網 城中村是無數異鄉遊子的起點，盡管這里的夜晚可能充斥着大排檔的喧嚣，甚者走在巷子里擡頭望到的不是月亮，而是蛛網般縱橫交錯的電線，但勝在租金“實惠”。

毋庸置疑的是，在力所能及的價格範圍内，人人都想給自己一個更好的居住環境。

近日，廣州安居住房公司與天河區元崗街道、廣州市元崗經濟發展有限公司共同簽署戰略合作框架協議，達成三方在城中村改造復建房源整租運營領域的首個戰略合作意向。

根據協議，元崗街道統籌協調，廣州市元崗經濟發展有限公司提供改造後的復建房源，廣州安居住房公司負責專業運營，形成“房源供給—專業運營—市場輸出”的閉環鍊條。

這場三方合作，更是廣州安居集團從“重資産新建”向“輕重並舉”轉型的關鍵落子。

最後一公里

自2023年誕生起，廣州安居集團便肩負着推動城中村舊改與完成保障房建設任務兩大使命。

保障房建設包含新建與改造兩類，新建即延續傳統模式集中建房分配，但面對廣州“十四五”66萬套保障房籌建的迫切目標，傳統模式不管是從成本還是時間上考慮，都難以為繼。

因此，向城中村“下手”——統租城中村房源，集中進行微改造，就成為一個好辦法。

“整租模式的核心就是價值再造。”一位在廣州從事房地産行業多年的資深人士指出，村集體自主運營往往缺乏專業能力，零散出租則導致收益不穩定、社區管理混亂，交給專業平台運營管理一方既提升了資産收益率，另一方面也能讓村集體資産實現長期保值增值。

該模式簡單來說，就相當于把房子長期租給了“二手房東”，由其統一改造後再出租，業主翹起二郎腿收租就行。相較于個人二手房東，有政府背書的安居集團，顯然更有保障。

此次廣州安居與元崗街道等三方合作的核心邏輯，就在于打通城中村改造“建”與“用”的最後一公里。

不同于此前危舊房改造項目，項目在改造之初就明确房源用途，建設過程中依照保租房標準，完工後直接納入保租房體繫對外出租，能直接跳過中間閑置或低效流轉的環節。

對于廣州安居而言，通過整租元崗村已竣工的復建安置房，也無需再投入大規模土建成本，即可快速獲取批量優質房源。

據悉，元崗村改造統籌範圍78.33公頃，與長湴村連片統籌，首期安置房工程建設用地面積4.48公頃，總建築面積約22.72萬平方米，共設計1828套安置房，其中元崗村1008套。

今年6月，元崗村城中村改造首期安置房項目已順利開工，據元崗經濟發展有限公司董事長譚桂甯介紹，目前元崗村城中村改造各項工作推進順利，首期回遷安置房預計在2027年底封頂。

與此同時，元崗村屬于廣州重點推進更新改造四大片區之一的環五山創新策源區城，根據批復文件，片區規劃了超11.5萬平方米的商務設施用地

商務配套的落地能帶動周邊租房需求，而村里集體資産除了能保值升值，也能享受到更多産業發展帶來的紅利。

“三級跳”實踐

在存量盤活的同時，廣州安居集團的增量保障房建設也在全面提速。

2025年11月開工的海珠區得勝崗片區項目，是廣州首個成片連片危舊房自主更新試點，與元崗村的輕資産運營形成鮮明對比。

該項目涉及25棟建于上世紀60-70年代的危舊房，與元崗村的整租運營不同，得勝崗項目屬于重資産改造，核心目標是消除安全隐患，同時提升人居品質。

針對該項目，廣州安居采用“用地並宗”改造模式，通過“業主出一點、企業投一點、政府補一點”的籌資機制，進行原址重建。項目改造後将新建2棟高層塔樓，提供約300套保障性住房，同步擴建萬松園小學、拓寬萬松園路，補齊教育、交通等公共服務短闆。

在新建保障房領域，廣州安居正重點推進配售型項目布局。

去年7月，廣州安居集團黨委書記、董事長陳智勇公開表示，集團正加快推進13個配售型保障房項目建設，總投資超170億元，計劃籌集房源超1萬套。

2025年8月，廣州中心四區首個配售型保障房項目——海珠區新滘西路項目正式開建，規劃建設3棟45-46層超高層住宅，總建築面積13.37萬平方米，預計提供約980套房源，戶型以68平方米兩房和78平方米三房為主。

事實上，無論是存量房源的整租運營還是增量建設，都離不開穩定的資金支持，而廣州安居作為國企，能夠獲得政策支持與低成本融資。

由于廣州安居新成立不久，觀點新媒體並未查到具體的運營情況，但從保障性住房行業特性來看，重資産投入大、回收周期長是普遍特點。

以同類型國企深圳安居集團為參考對象，2025年前三季度，深圳安居集團總營收為46.27億元，但淨利潤為-1.76億元，歸屬于母公司所有者的淨利潤為-3.12億元，處于虧損狀态。

目前廣州安居正處于收儲新建高峰，支付工程款、土地款集中，經營性回款慢，更易出現大額淨流出。

為了緩解壓力，廣州安居集團的融資方式越發多元。

就在上周的12月11日，廣州安居集團商業物業資産支持專項計劃（CMBS）正式在上海證券交易所挂牌，總發行規模16億元，優先級票面利率僅2.05%，創下全國保障性住房行業CMBS最低利率紀錄，並刷新華南地區CMBS利率新低。

同時，REITs探索也已破冰。2025年7月9日，廣州安居集團啟動租賃住房基礎設施公募REITs招標，計劃發行規模不低于8億元，涵蓋租賃住房、存量商品房及公租房等資産。

此外，作為廣州安居旗下專業租賃品牌，安居公寓目前在廣州布局了八個項目，蓋中心城區與新興發展區。

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