香港傳真 | 繁花落幕 長實起訴潘蘇通違約案始末

觀點網 香港報道 最近，一樁纏繞近四年的香港地産巨頭交易糾紛，以原告長實集團一方被裁定勝訴並獲賠逾15億港元暫告一段落。

高銀集團前主席潘蘇通及其名下全資擁有的私人公司高鉎投資，于2021年被長實集團旗下子公司入禀高院，指潘蘇通将私人持有的港鐵何文田站第一期上蓋項目的發展權轉讓予鷹君集團，指其将私人持有的港鐵何文田站一期項目轉售予鷹君集團。

而根據協議，長實擁有該項目優先購買權，潘蘇通及高鉎須就未有履行合約作出賠償。

案件早前經審訊，2025年12月12日，高院暫委法官陳浩淇于頒下判詞，裁定長實一方勝訴，並可獲15.74億港元賠償以及利息。

由于潘己經破産，原告方需要獲得法庭批準才可繼續向潘追讨，而原告于早前已向法庭表明，現階段只向高鉎追讨賠償。

港鐵何文田站第1期物業發展項目，原由高銀金融(集團)有限公司旗下高鉎投資有限公司于2016年12月奪得項目。當時市場消息稱，項目補地價約62.82億港元。

翻查資料，上述地盤面積約15.06萬呎，可建住宅樓面74.27萬呎，即每呎樓面補價約8,459港元。當時高銀或有關人士曾透露總發展成本約130億港元，即每呎成本1.75萬港元。

同年3月，高銀金融亦以超過63億港元擊敗港五大發展商及多家内地發展商，爆冷奪得何文田常盛街前警察汽車扣留中心地王。

高鉎投資投得何文田站第一期物業發展項目，相關融資來自中國工商銀行香港分行82.3億港元貸款。至2020年8月，港鐵要求高鉎支付10億港元作為“總額付款”的部分。

原告的母公司長實于同年提供約88億港元貸款予高銀金融，潘遂與原告簽署《優先購買權契約》，涵蓋任何轉讓何文田的項目經濟權益的交易，並于翌年簽訂意向書拟合作發展該項目。

其後，高銀陷入财困，陸續出售在香港的項目，鷹君集團于2021年2月宣布，與高鉎投資等就何文田項目訂立框架協議，高鉎把發展商的一切權利及責任更替予鷹君集團。鷹君更于2021年2月9日向港鐵支付總額為10億港元的可退還誠意金。

後來長實遂入禀控告潘蘇通違約及索償，聲稱擁有何文田站上蓋優先購買權。

法官表示，本案争議點在于被告方稱原告的代表馬勵志曾于當年2月1日至6日透過訊息及在會議中表示原告不參與何文田的項目，及不替高鉎支付港鐵10億港元，被告方認為原告是放棄《優先購買權契約》。

法官指出，原告方（長實）代表在會議上确實曾表示“你（高鉎投資）就找其他發展商去跟進吧。一定比我們好，比我們和其他人合作更好”，但法官認為，原告方此舉的真實意圖是希望中國工商銀行首先提供貸款，最終工行僅同意60億港元貸款上限，原告方對此感到不滿意。因此，法官裁定該代表的言論僅屬于一種談判策略，是作為向銀行施壓、迫使其讓步的籌碼，並不構成在法律上放棄優先購買權的有效意思表示。

法官最終采納原告方專家的證供，認為原告如繼續參與項目，最終可獲收益約22.5億港元，經拆讓後，認為原告現時損害為15.74億港元，故裁定高鉎須賠償該筆款項及支付利息。

此次糾紛中的何文田站第一期項目，曾是高銀繫在香港擴張的象征。

2016年，高銀金融不僅投得此站上蓋項目，更在同一年以逾63億港元高價爆冷投得何文田常盛街前警察汽車扣留中心地王，當時亦為該公司首次在港奪得住宅官地，風頭一時無兩，非常積極投地。

2019年，潘蘇通在《福布斯》香港富豪榜排名第16位，身家達50億美元。

然而，随着其後美國瘋狂加息，加上香港市場環境變化及公司激進擴張帶來的财務壓力，高銀繫迅速陷入困境，最終不得不出售核心資産，潘蘇通並于2022年7月于被頒令破産。

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