美聯集團指明年香港樓價有望續升約10%至15%

觀點網 香港報道：12月17日，美聯集團行政總裁(住宅)馬泰陽指出，全年樓市向好，先是受惠政府于年初《财政預算案》推出調低細價物業印花稅措施，有效提振細價樓市場，並帶動新盤銷售。其後美國聯儲局接連減息，港股徘徊高位以及人才持續涌港等利好因素涌現，刺激投資氛圍，帶動樓市全面造好。展望明年樓市勢将持續向好，在多重因素推動下，樓價有望續升約10%至15%；發展商料将持續積極推售新盤及貨尾，相信全年一手成交量有望按年續增約5%至2.1萬宗，再創紀錄新高；二手成交量則料再漲約9%至約5萬宗水平，達5年新高。

馬泰陽指出，回顧2025年樓市，料全年一手成交量将錄得2萬宗的紀錄新高，較去年全年約1.55萬宗升近3成，金額料升逾6%至2,000億港元，創4年新高；至于二手交投估計可達4.6萬宗水平，按年升近12%，金額有望突破3,000億港元，按年升近14%，同創出4年新高。樓價方面，各項利好因素涌現，本年迄今累升約4.65%，同時較年内低位反彈約6.18%；同期租金與樓價同步上揚，今年首11個月升約2.92%，連升第3年。

美聯物業分析師岑頌謙表示，今年一手貨尾占整體一手成交量，由去年約44%升至約52%，創出自2013年一手銷售條例後新高。在貨尾成交占比顯著上升下，一手市場由過去“全新盤主導”，演變為今年全新盤與貨尾“雙線並行”，消化一手庫存亦有利改善供求結構。

據美聯物業研究中心綜合《一手住宅物業銷售信息網》及土地注冊處數據，截至今年11月底，一手累積貨尾量按月再減3.8%至約18,889伙，由年初高位連跌10個月，累減約4,232伙或18.3%，跌穿1.9萬伙，創約29個月新低，反映市場已逐步消化累積庫存高企的壓力，樓市供應過剩風險大幅降溫。

随着累積貨尾量持續下降，新盤與二手折讓價收窄，新盤定價策略已由2024年第2季的“明顯折讓”(約12%)，逐步過渡至近期相對“貼市”，截至今年第4季(截至11月)，僅出現約0.8%左右的折讓(見圖三)，部分項目更已重現開價高于同區二手價的現象。在庫存持續回落、樓價反彈以及息口下降的多重因素推動下，預期2026年新盤将重現“溢價"。

岑頌謙續稱，展望2026年，樓市利好因素紛呈，有助帶動明年樓市進一步回勇。美國減息周期持續，市場普遍預期明年美國延續溫和減息步伐，雖然香港最優惠利率早前已回落至加息周期前水平，但普遍封頂按揭息率曾因外圍加息周期而多次調整，由P-2.5%調整至P-1.75%，情況維持至今，相信按揭息率明年仍有下調空間，對自用及投資需求均屬正面，利好明年樓市。

與此同時，“買樓收租客”及“短線轉售”個案亦顯著增加。根據美聯統計，買樓收租客(購入單位並于土地注冊處登記一年内再經美聯出租的個案)數量于今年首11個月較去年同期大幅躍增54.8%。至于短線轉售(持貨年期少于1年)個案，連續2年均增加超過1.7倍，顯示長線收租及短線交易兩類策略同時活躍。在息口回落預期及租金高企的加持下，物業再次成為投資者追逐的資産之一。

政府近年積極“搶人才”，吸納大批專才、高才及内地生等持續到港，刺激香港買樓及租賃需求。自從政府宣布全面撤辣後，内地買家入市香港住宅物業的動力明顯增強。按照全撤辣前兩年及後兩年的平均數作比較，内地買家每年平均注冊宗數，由全撤辣前兩年平均約5,130宗，飙升至近兩年的估計平均約12,850宗，大增1.5倍；金額由平均每年約635億港元增至估計約1,340億港元，增幅亦達1.1倍。内地專才及高淨值人士視香港為資産配置及自住、子女留學的主要據點，加上「供平過租」等情況日益普及，預期相關需求将持續在2026年支撐樓市。

馬泰陽又指出，2026年集團睇好後市，繼續擴充。

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