解綁商服用地後 中建方程、中建智地聯合拿下北京豐台張郭莊地塊

觀點網 沉寂百余天後，北京豐台土地市場終于再度出現成交，依舊延續近一年的底價成交主旋律。

12月16日，豐台北宮鎮張郭莊村0204-6028住宅地塊正式完成出讓，中建方程與中建智地聯合體以13.54億元底價将該地塊收入囊中，折合樓面價約2.84萬元/平方米。

當下北京新房市場承壓、房企普遍收緊投資節奏背景下，這宗地塊的成交並不令人意外。

同時也宣告這宗歷經多次挂牌出讓的住宅用地，終于塵埃落定。

三次挂牌波折

回顧張郭莊6028地塊的出讓過程，經歷幾次波折。

首次登場是在2024年9月底，彼時張郭莊6028住宅地塊與6029商業金融地塊打包推出，形成典型的“住宅+商服”組合。住宅部分占地約3.18公頃，規劃建築面積約4.77萬平方米；商業金融地塊占地約1.18公頃，規劃建面約2.12萬平方米。

這一組合在規劃層面並不復雜，但在市場層面卻“水土不服”，以無人報名收場。

第二次嘗試是在2025年4月，相關部門對供地方案進行了調整，将商業金融地塊從出讓清單中剝離，僅保留6028住宅用地單獨出讓。

然而市場反應平淡，地塊未能如期成交，再度進入“候場”狀态。

直到此次第三次挂牌，張郭莊6028地塊終于迎來買家。此時，市場環境雖未出現明顯回暖，但地塊條件、價格預期與潛在買家的匹配度，已趨于合理。

最終，中建方程與中建智地聯合體以底價13.54億元摘得。

根據出讓文件，6028地塊為R2二類居住用地，用地規模約3.18萬平方米，規劃地上建築面積約4.77萬平方米，容積率1.5，限高24米（局部30米），不設土地上限及銷售指導價，全部建設商品住房，不再配建保障房，並鼓勵打造全齡友好社區及超低能耗建築。

從區位條件看，6028地塊位于豐台區北宮鎮永定河西地區，處于五環至六環之間，北側緊鄰地鐵14号線張郭莊站，同時規劃中的地鐵1号線支線也在此設站。

根據公開信息，1号線支線工程已于2024年1月開工，計劃2027年6月底通車，未來将形成“雙地鐵”換乘條件。

從供應節奏來看，與6028地塊同期“陪跑”的多宗地塊，包括朝陽三間房、小紅門、酒仙橋、十八里店，以及豐台萬泉寺、新宮、亦莊X24、昌平北四村等，新房項目大多已經入市銷售。

中建繫抱團拿地

中建方程此次出現在張郭莊，並不令人意外。

從今年在北京的公開市場表現來看，中建方程的投資節奏相當審慎，僅在7月3日于延慶新城小營闆塊摘得一宗住宅用地，總價約5.6億元，並打造為中建·臻源府項目。

該項目于今年9月27日首次開盤認購218套，截至目前已完成275套網簽，全盤去化約86%。成交均價3.22萬元/平方米，約為預售價的九折。加上126個車位，項目網簽金額總計10.36億元，地價覆蓋率185%。

中建方程在北京市場“試水成功”，也讓其更加堅定在北京“補倉”的念頭。

無論是延慶項目還是此次張郭莊地塊，中建方程都並非臨時入場。以臻源府為例，在拿地前便已參與一級土地整理，對地塊條件與後續開發節奏有更為充分的預判。

而在張郭莊片區，中建方程介入時間更早、程度更深。

張郭莊6028、6029地塊所在區域的棚戶區改造及環境整治工程，正是由中建方程旗下公司負責實施，同時相關市政交通基礎設施建設亦由其承擔。這意味着，在地塊正式進入市場之前，中建方程已對片區情況有所了解。

從中建體繫内部來看，中建方程雖為中國建築全資子公司之一，但在地産闆塊中的定位更多偏向城市更新、棚改及綜合開發。

相較中建智地、中建壹品、中建玖合等頻繁參與核心區土拍，中建方程在公開市場上的動作較少，更多選擇在“熟悉的區域、熟悉的模式”中推進項目。

早在2021年，中建方程旗下公司便參與張郭莊項目首批地塊的前期開發工作；2023年，繼續投資建設張郭莊安置房工程三期項目，規劃總建築面積超過15萬平方米。

多年的持續介入，使得張郭莊對中建方程而言，更像是一塊反復打磨過的“熟地”。

從這一角度看，此次摘得6028地塊，也是一次在充分評估基礎上的順勢承接。

未來，該地塊預計以低密度住宅産品入市，體量不大，但對産品定位、定價策略與去化節奏提出更高要求。

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