主題讨論一：産業思辨 | 2025觀點産業科技年會

主持嘉賓

黃文禮 戴德梁行廣州産業地産部董事及主管

讨論嘉賓

鄭貴輝 中創集團總裁

胡 懋 IWG集團中國區總裁

肖 琴 中園産業運營(深圳)有限公司CEO

胡嘯天 中交城投産業公司廣州城市公司副總經理

龍固新 德思勤集團董事長

黃文禮：各位下午好，非常感謝觀點的邀請。我們這場圓桌讨論的主題是産業思辨，整個大會的主題叫做時代躍遷。我覺得這個主題确實蠻有意思的，因為過去這幾年，整個經濟環境，包括産業環境，用時代躍遷來形容一點都不為過。

這幾年看到了很多以前幾乎都不可能想象的一些東西。在産業整體發展，我們應該要怎麼去應對，要做出怎麼樣的變化， 是在座的所有人要去思考的問題。而且這個事情是需要極強的頭腦風暴去得出來，還要不斷的去驗證。

今天有三個分析題，其實也是大同小異的，最終要讨論我們在當前的形勢下、在新質生産力的要求下，怎麼去做好産業。我覺得如果抛開了物業、抛開了運營，單單去講産業，其實是空的。

所以今天讨論分三個闆塊。第一個闆塊就是産業的整體方向，如何去看它的發展趨勢，第二個闆塊，從物業的角度，應該怎麼樣來去擁抱改變。第三個就是運營，要怎麼樣去跟前面兩者結合。大家肯定也知道，未來拼的就是運營。

第一個環節，我們先來看産業方向。我旁邊的鄭總，是中創集團的CEO，中創在生物醫藥、新材料這些 龍頭的方向，都是做的非常好的。其實中創有一些非常強的科研的資源。

這一塊的話題，我就想邀請鄭總來談一下，咱們中創是怎麼樣在整個産業方向里面抓住了當前的熱點，又怎麼樣把這些資源能夠整合到園區里面來，有請鄭總。

鄭貴輝：實際上，我們在2010年在做産業這塊業務的時候，生物醫藥還沒有發展起來，在全國是很陌生的。但為什麼那時我們會側重于做生物醫藥和新材料兩個領域，那個時候，在南沙生物醫藥基本為零，那為什麼會在南沙做生物醫藥？

基于過去的思考，我們認為過去在傳統産業里做生命健康領域的，在生命健康領域里面，不管 時代怎麼變化，怎麼去波動，都是非常朝陽的行業。這就是為什麼我們從2010年就開始，到14年的時候才開始做廣東醫谷。

廣東醫谷剛開始做起來的時候，是以醫療器械與生物醫藥這樣定義的。後來生物醫藥大概在2016年2017年迅速起來之後，我們就把這些生物醫藥企業整合起來，放到我們園區。

剛才主持人說的今天題目其實是時代的躍遷。我認為中國語言很有特色的，失業可以定義為待業， 貧窮人群可以定義為待富人群，所以在中國語言文化背景里面，我們要善于讀懂這種豐富的背景。我感覺在這個時代里面，我認為破碎重構跟躍遷都是同時進行的。

還有，今天很多都是國企央企大型企業，實際上我們很多在市場化里面的人來說，應該怎麼做好市場化？現在政府要求“有為的政府、有效的市場”。從我自己的語言來解讀，我認為應該是“有效的政府、有為的企業和有效的市場”，如果不是這樣去做，肯定做不好産業生态和産業園區，如果我們完全依賴所謂的政府、政策鼓勵，這樣的構建是有問題的。

所以我們的醫谷，包括材料谷從一出生就是走純市場的道路，産業需要什麼我們就做什麼，實際上做的很苦，十幾年過來真的做的很苦。

為什麼？因為那時候做産業、做生态、做這種結構是沒有人買單的。作為股東方，自己要掏錢出來做體繫、做制度、做各種服務。

從産業邏輯來說，今天發展産業很重要的邏輯，並不是個物業邏輯，也不是個企業邏輯，而是産業邏輯，但現在可以把它定義為4.0、5.0的産業生态，但是做起來跟說起來是兩碼事，說起來很容易，做起來很難。

我們真的要用很很長很長的時間，大規模的投進人力、物力、财力和智力去做這一塊的東西。現在我們回歸談怎麼做産業，做生态，實際上在今天這個環境里面，做産業、做生态比三年前五年前更加困難及艱難。

所以大家現在重新參與做産業、做生态的時候，我建議不要再走我們曾經走過的路，我認為專業分工、協作合作更重要。

所以你認為缺什麼，也不一定要去做什麼，一定要找到合适的合作方，協作方和分工方共同去做。要不時間來不及，天時地利都不利于我們。

還有未來的描述，也不像大家說的那樣，未來會更加險惡、更具不确定性。

所以這種更加險惡、更加不确定性，跟我們面對公衆描述的語言是不一樣的。因為中國人的語言文化太豐富了，它可以向左，也可以描述成向右。

這個大家應該可以理解，所以我們一定要睜亮眼睛去尋求合作協作的對象。通過對標三觀，用兩到三年走出目前困境才行，謝謝。

黃文禮：謝謝鄭總。鄭總主要表達了幾點，一點是要選好賽道，他們選了生物醫藥、新材料，這些都是很确定、很合适的賽道。然後就是堅持去做，鄭總也說了，十年的時間非常艱難。最後要找準的合作伙伴，因為一定要協同作戰， 事情才能夠去做得了，因為現在分工越來越細。

第二個話題還是圍繞着産業的方向，大會給的任務就是要探讨一下國企和民企之間的錯配，怎麼樣去破局？我們在座的嘉賓，國企央企的代表是咱們中交城投産業公司的胡總。

還是先延續着比較宏觀的話題，從産業以及整個園區，第一個問題可能就不是民企和國企了，還是回到中交城投在基礎設施，在城市的投資運營是有很強資源的。在你們做園區的開發、招商、運營，你們是怎麼利用這些資源？

第二個問題才是國企民企，作為國企，你們覺得在哪一些方面能夠去發揮優勢，怎麼樣去協調好跟一些民企之間的這分工，可以展開講一下，謝謝胡總。

胡嘯天：謝謝黃總。我個人非常認同剛剛鄭總分享的一句話，就是中國語言是博大精深的。

今天在這里大家時間都是非常寶貴的，我盡量用白話跟大家講清楚黃總的兩個問題。

第一個問題是我們如何協調好原有的主産業跟産業園區的配合問題。 這要從我們的前世今生講起，中交城投最早的定義就是各個地方政府的城市合伙人的角色，也确實在中國城市化發展最黃金階段吃到了紅利。所以我們在整個中國交建，就母公司的闆塊，十年時間一直取得極好的評價，這是我們最早配合的階段。

我們産業園區闆塊最早在2017年在甯波的奉化項目，那個時候是什麼階段？大家可能都有體會，還是産業勾地的階段。

我們做城市規劃的時候，必須要有30%到40%的物流和産業的配比。所以當時是面臨着不得不做，但是必須要有人去做。

在2017年，當時的三宗地，我本人最早加入中交城投也是因為在産業公司第一個項目。操盤的兩年時間里面，确實取得了一些相應的成績。一年半、18個月全面推開招商，去化了接近6萬平方、 回款接近三個億。

套用前面光谷的黃敏總講的産業園區的不可能三角理論，在經濟發展目標和我們的産業發展目標以及項目影響力上，我們找到了微小的平衡。

以點帶面的形式來看，最早從這個項目開始，到2020年，原有的項目團隊結合西安科技城的中交智慧交通園區團隊，形成了現在産業公司的模版模型。去年已經是成立的第二年，2024年，在新增的土地貨值上，我們已經全行業排到第二。

當然私底下交流的時候，很多朋友會問我為什麼在當前這麼寒冷的行業背景下，中交城投依然願意去重塑産業？我們對外當然講有社會使命、影響力，但是翻譯過來說，沒辦法我們起步太晚了，錯過了二級開發背景的黃金時間。

所以在當下的背景，只能采取怎麼樣的戰略呢？拿比别人更好的地，控制比别人更極致的成本，做更好的産品，招更好的商，以此來形成内循環，所以也總結了中交城投産業公司三個標準化産品。

第一個是傳統的二級開發，第二個是“工改工”，因為時間原因就不展開了。回歸到主線，重點來講一下第三個産品就是園中園項目，我們還是城市片區開發為主業的團隊。

在廣州剛好有這個項目，在黃埔的将軍山，周邊有一平方公里的整個大片區開發，里面有學校、住宅，包括其他的一些公共設施配套。我們園區也是作為其中之一，優勢上自然我們有大量的資金投入，所以跟政府的粘性會更高。

從産業開發的前端，對項目規劃，包括前期我們話語權會重一點；到中端我們跟政府的聯動配合會更加緊密。

從自身主業的角度，比如現在有黃埔未來城，自己開發的第四代住宅。前期，大量的企業因為購買了我們的廠房，進而購置我們住宅業務。

因為相隔300米，産品都是比較極致的，後期也有很多的企業因為購置比較好的高得房率的四代宅的産品。在謀劃三年或四年之後，企業把産業放到隔壁我們自己的園區項目里面，所以找到了點對點的銜接。這是二者結合比較好的趨勢，也會形成自己的方法論。

第二個問題是講國企和民企錯配問題。其實關于這個問題，可能跟大家的原來的解讀會有些不一樣。錯配的根源，源自于我們沒有搞清楚二者合作的目的、以及二者的優勢和缺點，導致很多錯配的問題發生，錯配不僅發生在國企和民企，同時也會發生在國企和國企，民企和民企中間。

我們自己也有充實的體會。大家可能都覺得，央企國企對于成本的管控不好。但是因為我們起步比較晚，我們現在增城的項目，跟萬洋是屬于貼臉的狀态。在這樣的背景下，我們的成本就做到了極致。

目前經過十幾個項目的打磨，單個項目的産品在确保安全和品質的基礎之上，所有的成本造價可以對標我們行業目前勢頭最猛的萬洋，這是我們被逼之下的結果，當然因為我們本身就是四大建築型央企之一。我們對于建築行業的解讀相對有先天的優勢，只要央企和國企願意去做，依然在很多的體制下能做到一些創新和突破，並且迎來市場化改革。

當然也有些我們央國企也好，是做不了的一些點、比如股權投資和産業孵化， 我們就很想找一些專業的合作運營商。目前我們也是在籌備基金，我們也願意去做耐心資本，做好壓艙石的作用，同時也歡迎非常多的專業化的團隊，跟我們這邊做好央國企聯動和結合。以上是我的一些想法。

黃文禮：謝謝胡總。我總結一下胡總的内容，中交城投産業公司作為國企，在城市開發掌握了一些核心的資源，所以能拿到最好的地。國企、央企在資金和融資這些方面肯定也有巨大的一些優勢，再加上本身也是基建行業、建築行業，在建設也能夠具有相當的一些優勢，所以造就他們能靈活的應用這些優勢，價值最大化。

國企和民企，其實我自己也有一些看法，其實做産業地産很多時候它並不一定完全是市場行為，一定會有政府一些元素在里面，政府釋放一些東西的時候，無可避免的肯定要選比較有保障性的對象去釋放。

接下來進入物業層面的讨論，IWG是國際知名的靈活辦公企業。我想邀請胡懋總來分享一下，靈活辦公的核心競争力或者未來發展趨勢是怎麼樣。

尤其是在這個時代躍遷的背景下，疫情之前大家對靈活辦公或居家辦公的概念沒有現在強。那現在又會不會有一些新的玩法，或者說有更廣的維度。

比如我們現在看到的靈活辦公，大多數是在CBD，一些甲級寫字樓。那會不會未來有更多的一些形式等等，有請胡總。

胡懋：謝謝主持人，各位嘉賓大家好。我來自于IWG集團。我們在全球做辦公空間運營，提供精裝修、小面積、全服務式的辦公空間。

集團下面有二十多個子品牌，其中有些品牌大家可能比較熟悉，像雷格斯Regus，SPACES，Signature 等比較高端的品牌，像經濟型一點的是HQ雷格斯惠選。在中國引進了四個品牌。在全球有二十多個品牌。

其實剛才聽了很多大咖介紹有關産業園區的運營方法，現在遇到的挑戰，或者是可以學習的經驗。IWG是專門運營這個靈活辦公空間，最早的時候，IWG中心基本開在市中心的CBD，一些地標性建築的高端寫字樓里面。

最近幾年，我們的業務布點也呈現着多樣化的發展。地點上，不但從城市的CBD逐漸擴張到中心城市的副中心（SubCBD）， 擴展到城市比較邊緣的地方，産業園區，或者是下沉到二三線甚至是三四線城市。

為什麼會在整個房地産形勢不太好，壓力非常大的情況下，我們這個業務趨勢是逆勢增長的。覆蓋的地理範圍在不斷擴大，簽約的總數在不斷擴大。其實是有很多種原因在促使這樣的情況的發生。

首先，現在很多公司對于辦公空間的布局策略發生了變化。原來在同一個物理空間，所有人都集中在一起辦公，漸漸演變為更多分布式辦公、分散式辦公，這些公司會逐漸縮小中心城區總部的辦公空間。

其實大家可能都有感觸，随便拜訪一家大型的公司，辦公室里平時座位上可能只有百分之六七十的人真正有人在座，租很大的辦公室的真正使用率並不很高。

所以大型公司，為了節省中心城區租賃成本，會逐漸的縮小中心城區的總部的辦公空間，而更傾向于分布式辦公，把不同的部門，不同的人員分布在城市的副中心，或者是不同的地區。這樣，業務人員更能接近市場，更能貼近業務對象。另一方面，員工也不必都趕到市中心，通勤花很長時間，可以就近辦公，所以于公于私都是具有巨大的好處。

這個轉變非常明顯，現在科技發展使得我們能夠不必面對面的、物理的團隊協作，可以通過電腦、通訊工具、AR的一些輔助功能，都可以進行遠程的互相協作、共同完成一項任務。所以科技使得辦公分布情況越來越分散化，也是因為成本的壓力，公司逐步采用分布式辦公。

這樣的一種辦公趨勢，也為我們靈活辦公的運營商提供了很大的機遇。因為在全球現在IWG是這個賽道上最大的運營商。我們在全球120多個國家運營大概将近有5000家的這樣中心，在中國目前覆蓋45個城市和 150多家靈活辦公中心。

因為是多點式布局，所以能夠承接這些公司對于辦公空間布局的分布式需求，就不需要自己去找一個單獨的辦公室，跟我們進行合作，把不同的部門放在我們的靈活辦公空間，不同的點位，不同的城市，甚至不同的國家。

這是科技的使然，也是公司的辦公布局不斷發生變化的一個原因，促使了我們行業在這個階段有比較大的發展的機會。

另外一方面，今天與會的人都是來自于産業、運營的專家。其實客戶的需求，漸漸除了純粹的商業性、比較高端的服務業的需求之外，更多的是跟着産業走。

在很多地方，也是需要到一些産業聚集的地方去辦公。但對于這些公司，可能不是這個産業園區的主力租戶，可能是上下遊的關聯性的企業、做配套性服務的公司。它到産業園區，也需要辦公空間，但是又不願意在整個辦公樓里面租一個很大的面積，自己還要投入裝修，雇傭管理人員和行政人員去打理空間。

如果在産業園區的寫字樓里面有一個靈活辦公的空間，已經是精裝修的、全服務式的。對于這個上下遊産業鏈相關的這些公司來說，就非常便利的拎包入駐，第二天就可以開展配套的新的工作，跟産業園區里面很多上下遊的合作伙伴開展商務活動。

所以在産業園區對于靈活辦公的需求也越來越旺盛。我們在全國、在全球的擴張，也加快了除了市中心之外的産業園區的布局。

2024年， IWG集團在全球總共新簽約的靈活辦公的委托管理協議就達到899家，将近900個項目。今年又加快了這個步伐，目前三個季度加起來将近900。預計到今年年底，全球新簽項目有1200到1300多家。

就中國來講，我們簽約的速度也非常快。今年三個季度就在全國大概新簽的項目有60多家，其中就包括了一些産業園區。

舉個例子，今年年初簽約的西安的軟件園，現在出租率已經達到80%了。還有最近在上海青浦移動智地，也是一個非常大的電子類産業園區，最近業主跟我們進行合作，要打造一個将近3000多平方米的靈活辦公空間。

上周我們也去了武漢鄂州比較小的城市，這次去看到鄂州的商業也非常發達，當地地方政府也希望引進像IWG這樣的靈活辦公品牌，為城市提高服務配套水平。

最近我們還跟福建甯德簽了靈活辦公開業的協議。甯德産業是非常發達的，但是它配套服務還是有所欠缺的。甯德市政府也是非常急切希望引進IWG這樣的品牌，不管是國内國外的配套供應商，還是國内的上下遊産業鏈進入甯德，都可以利用IWG的靈活辦公的空間快速展開工作。

在這個趨勢下，從客戶一端的需求反應得出，産業園區、運營商或者當地政府對于靈活辦公的需求是越來越大。

再舉個例子，我們今年另外一個IWG中心是在杭州聚光中心。聚光中心是主要是新能源汽車産業方的産業園區，已經跟我們接觸了大概一有将近兩年時間。這個産業園區的出租率非常高，因為都是一些新能源汽車産業，寫字樓可能只有一層是空的。它當時就非常糾結，說要不要跟IWC合作，就一層是空的，随便租給誰都行，不愁租。

最後今年年初還是跟我們進行簽約，它覺得有必要把寫字樓業态和産品多樣化。對于業主，是一個毛坯房，要大面積長期租賃。對于我們，提供的辦公空間的産品是小面積，租期非常靈活，面積又非常靈活。

聚光中心跟我們簽了約之後，不到三個月的時間，我們出租率已經達到了80%，引進了一些跟新能源汽車産業相關的非常有名的汽車制造商。包括法國的雷諾汽車制造公司，跟園區之内的領跑、吉利這些公司進行配套工作，所以業主就非常高興，覺得引進我們是非常有用的。

因為可以利用我們的服務能力，利用全球網絡，利用全球客戶資源，能夠引進一些以前可能把握不到的這些客戶資源。

所以對于靈活辦公的發展，我們現在不但在城市的中心，還需要到各個不同的地點，不同物業的形态去積極布局，承接這方面的需求增長。

黃文禮：好的，幾個關鍵詞就是靈活辦公第一化整為零，總部可能不需要那麼大的面積，在二線甚至三四線的城市，再去增配這樣的一些空間。第二，科技可以突破物理空間。謝謝胡總給我們的分享。

接下來我們切換到運營的話題，對于産業，其實投資完建好了物業、把客戶都招過來了，但是最重要還是怎麼樣去服務好這些客戶，只有服務好了才不會流失，整個品牌才能夠上來。

所以産業里面最核心、最靈魂的就是運營，但運營其實也是難度最高的環節，也是短期性價比較低的，這個事情要做好是很困難的。

接下來就邀請肖琴總，肖琴總在園區運營是非常厲害的領軍人物。當年在華潤置地的時候，就是華潤置地産業園運營標準的領頭人。

現在肖總也在從事産業園第三方服務，産業園的運營等等的一線經驗，讓她來分享産業園運營方面的一些内容是最合适的。

肖琴：好的，謝謝主持人。相信在座的各位确實也感受到，就這兩年其實像人工智能、新能源、儲能、商業航天這些技術快速發展。

事實上對于産業園的運營方，角色也需要發生一些轉變。過往産業園更多的是扮演房東和空間運營商的角色。但是現在随着這些新興科技産業的發展，産業運營也在往三個新的角色來發生變化。

第一重角色，叫做産業運營的主理人。 “主理人”可能大家聽的比較多，現在有很多咖啡的主理人、餐廳的主理人、服裝品牌的主理人。

主理人，相比于一般的管理者有什麼不同呢？

第一，很多主理人一般是品牌的創始人；第二會關注整個品牌的長期價值；第三個跟用戶、就是客戶，是有深度的鏈接和粘性的。

所以對于産業園運營方，怎麼樣去做好主理人的角色呢？其實是要從産業的策劃定位，包括産品的規劃以及運營服務去做一些工作。

第一是從産業策劃的角度，剛剛提到，其實就是現在發展的新質生産力，比如現在各地也都在打造一些人工智能園區，但是其實這種泛的人工智能園區其實是不太聚焦的。

作為主理人，是需要深度的去研究當地的一些産業基礎，包括資源禀賦，去打造垂直類的人工智能的園區的。

比如說我們在打造人工智能園區時，當地汽車零部件的基礎是比較好的，後來我們的項目就定位做自動駕駛的、軟硬件協同的産業園，然後圍繞着垂直領域的定位去做産業招引。

第二，在産品規劃上，其實是運營去指導規劃。作為産業運營者比較了解我們的企業客戶，包括員工，對于這些功能的需求。

在企業端、産業端，比如産業有很多的貨運、公共倉儲，包括危廢拉運的需求，我們可能在産品規劃上要考慮。

對于企業員工，可能需要一些運動中心、托幼中心，甚至可能健身房，包括一些其他的這種商業配套的需求和公寓的需求。這些都是我們作為運營者要去深度去思考，在産品規劃上去考慮的。

第三，在運營服務上，我們服務的企業有小的企業，最開始是一些簡單的工商注冊、财稅的需求，等到慢慢成長起來以後，需要有一些融資對接、市場對接、政策對接的服務需求。

我們作為園區運營者，能不能長期去服務一些企業，把它從小培育到大，全過程的、陪伴式的運營服務。其實是做産業的主理人需要具備的這樣的能力，甚至企業從園區成長起來以後，離開園區到另外地方自己去拿地了，我們運營人員還是在持續的關注和陪伴他的成長。

第二個角色，現在産業運營，開始往創新要素的組織者的角色去變遷。

原來我們服務的都是一些傳統制造企業，更多的是企業在物理空間上的聚合，但現在我們服務新的科技産業，其實是需要我們運營者深度地去參與到産業創新的鏈條里面的。

比如說現在很多人工智能企業，都會有算力中心、數據中心的需求。另外包括我們最近在打造的智能傳感産業園。我們在跟這些企業交流的過程中，發現這些企業對于很多的中試平台，包括檢驗檢測平台，都是剛需的需求。

比如，有些企業現在想做一些MEMS 中試，去打造這樣的平台投資都是幾十個億。對于很多中小企業根本投不起。

我們作為園區，怎麼去聯動政府和一些龍頭企業，利用這些大企業建造這些平台，給這些中小企業賦能；包括引入一些第三方檢測平台，給這些企業檢測服務。這都是作為産業運營需要考慮的。

未來在産業園區里面，我們是要把很多科技企業、技術轉移平台、檢測平台、第三方服務機構，各種各樣的創新要素都聚合在一起，還有産業基金，去賦能企業的長期發展。作為運營者，是要把所有的創新要素在園區里面真正實現聚合。

第三個角色的轉變，用現在時髦的話講叫做應用場景的架構師。說實話現在的科技企業，技術都很牛。但缺什麼呢？缺應用場景。

這是很多的科技企業的需求，可能都不缺資金，但缺應用場景。比如最近在對接的無人駕駛的卡車項目，那個技術也是源于滴滴非常好的項目。現在就需要有一些幹線，包括可能希望有地方政府可以給他提供一些這種自動無人駕駛的L4的牌照。

其實很多現在的這些企業，它都是需要有應用場景的。那對于園區來講，怎麼利用園區的載體，把園區變成應用場景的聚合地。

比如園區内部其實存在諸多能源儲能設施，是可以對企業開放，打造智慧能源中心，幫助園區企業節能。另外，在園區内，目前也嘗試引入一些運營中可能需要的服務機器人。

比如自動巡檢、清潔，以及快遞配送等類型的機器人，做一些試點。這類場景需要不斷開發與發掘，給企業在園區一些賦能。

确實也是基于當前科技産業的發展，産業運營也需發生相應變化，要成為應用場景的架構師，園區的主理人，同時是創新要素的組織者。

包括我現在自己創辦中園産業運營公司，定位就是圍繞未來的産業方向，即未來智能、未來能源、未來空間和未來材料四個方向，去做深度的、垂直的産業服務。

以上是我的分享，謝謝。

黃文禮：謝謝肖總，我覺得“主理人”這個詞用得非常好。要做主理人，就需要把整個園區當作自己的品牌，傾注精力下去，事情才能做好。

現在所有的東西變化也很快，人工智能也好，各項科技也好。最難操作的，我反而覺得是肖總最後提到的那個場景，也就是應用場景這一塊，确實需要對産業非常熟悉才能做到。謝謝肖總。

接下來有請龍總，德思勤集團的董事長。龍總是城市綜合體投資運營管理方面的資深專家。德思勤在都市綜合體開發以及第三方服務，擁有衆多成功案例和相當豐富的經驗。

想請教龍總，在新時代、現在的經濟形勢下，我們的城市綜合區或都市綜合體會發生哪些變化，或者說在提供相應服務時，會有哪些不同的變化。請您分享一下，謝謝。

龍固新：感謝主持人，也感謝觀點陳總的邀請。我覺得機會很好，想分享一下我們最近兩個月對未來市場機遇的判斷，也許能給大家帶來一些啟發，看看是不是機會點。

我說的機會點，會針對剛剛上台演講的包括張江的葛老師，以及蘇州劉海霞老師。我會結合你們所講的内容，談談我的看法是否可能成為市場的突破點。

剛才主持人介紹，德思勤集團在長沙打造了一個60萬平方米的城市綜合體，除了超過25萬平米的大型商業部分以外，還擁有1100家公司，一年人流量大概3000萬。但是這個綜合體並非純商業綜合體，它還包含了1100家公司。

我們也受邀在大灣區獲取了一平方公里、1600畝的土地，未來會打造中央創新區。但我還是把自己真實的思考與大家交流一下，想分享一下，看看是否符合市場需要的突破點。

第一，我想談談蘇州新加坡工業園，看看它有哪些特别值得學習的地方，同時又有哪些是我們可以實現突破的方向。

我受邀去蘇州新加坡工業園，他們找我的其中一個原因，是想開設一家24小時書店。實際上，蘇州新加坡園區自己有書店，並且還引進了誠品書店，為什麼還要和我談書店的問題？

因為園區里有一個特别好的片區，叫作獨墅湖科教創新區，引進了近30所世界級的研發型大學，包括800年來未曾走出海外的牛津大學。但是在獨墅區這樣優秀的平台里，晚上九點就沒人了。

但是開一家書店是否就能吸引人流，其實是次要問題。他們面臨的最大問題是：盡管引進了這麼多核心高科技人才，希望他們留在蘇州新加坡工業園，但實際只有不到40%的人最終留下。剩下的六到七成人才去哪兒了？我拿什麼來留住這些高端人才？

當時在管委會開會時我提了兩點建議，在此也供大家參考。

劉老師，不好意思，因為是第一次與您見面，還是在這樣的場合；第二之前也沒有和您商量。但我想說的都是非常真實的。

第一個問題就是我們靠什麼留住人才。在與管委會開了四輪會議後，我跟對面的幾位主任提出來，他們基本上都在蘇州新加坡工業園工作超過15年，另外他們畢業于三所學校——上海的同濟、復旦和交大，學歷背景好，長期穩定。

我說我來來往往與你們接觸四五次，大家對我很熱情，但吃完飯八點半就回家，十點鐘就睡覺了。

也就是說，蘇州工業園這麼高素養的領導，晚上十點半就睡覺，而你們正是園區的核心。但你們休息了，那些年輕人晚上為什麼要出來呢？非常穩定，也是他們文化的一部分。我說你們就代表了蘇州的文化，你們這些人要怎麼帶動年輕人有創新精神呢？今天還是可以供大家思考。

第二個問題，是關于整合整個獨墅區和蘇州新加坡工業園，園區擁有數千億資産，分布在二十多家公司中。當然，經過兩年的整合（我不知道現在合並以後怎麼樣了），但合並之前資源各自分散、各自為政，要想全方位留住人才，需要繫統性的規劃。

但是這些資産分别在不同的主體里面，這些主體能否步調一致就是個大問題。因此園區做合並花了很長時間，因為牽扯到很多權利與資源的分布。實際上今天我們到場其他部門的應該也類似——整體力量有限。

蘇州新加坡工業園就是獨墅區的一個廣場，也都存在這樣的問題。因為它的資産回報率大概只有百分之一點幾，那靠什麼去做整合？當然，蘇州這樣的回報率相比我們很多園區還算高的。

以上這兩個問題，也是我們自己做項目時常面臨的：我們拿什麼去整合？

我們廣東，比如越秀，我估計他們也要管理很多。比如越秀現在可能在做像核心區跑馬場的項目，這個項目在定位上除了SKP（當然SKP現在不一定能來），我們在産業與城市的規劃中，做了什麼沒有？

還有丁建峰老師是做芯片的。廣東現在整個核心産業中，芯片是重點，很大的産業集群，号稱中國第三大芯片中心。但這個中心放在哪兒了呢？放在了增城。今天增城的老總也來了。

我想問個問題，芯片産業的高端人才他們願不願意放在增城？你拿什麼吸引高端人才？

所以這時候，我又要把問題從蘇州放到上海，正好葛老師在場。

張江在中國産業園中地位顯著，剛才葛老師講得非常全面，租金是個開胃菜，保持現金流的平衡，到股權投資帶來的後期溢價，形成了非常強大的動力。

但我跟葛老師說，我也曾受邀參加張江。我也問了一個問題問張江，我說，上海的相關領導會不會住在張江？第二個，上海的核心科學家們會不會也住在張江？回答的是只是中層和普通的工程師、科學家。

所以我又接着提個問題——沒來得及和葛老師商量，請葛老師見諒。

葛老師今天講得非常到位，兩個月前習主席也去了上海“模速空間”，全球最大的人工智能孵化器。我也問個問題，因為當時在江邊，政府招商時我去了，最後一塊地，我說這塊地應該吸引全球科學家，但最終上海政府還是把那塊地給了做豪宅的。

我們看張江這個地方，如果要吸引全球核心科學家，地段其實稍偏了一些。而“模模空間”位置非常好，适合吸引全球青年科學家卻賣給了豪宅，在最該做創意的地方建了豪宅。後來對方還跟我說：“龍總，你看我們還做了全球三大購物中心之一。”我說，不光是有購物中心和城市公寓，我們靠什麼功能去吸引全球核心科學家呢？

所以我把這個問題抛給今天的越秀，越秀現在初步确定了跑馬場的項目，華潤也在争，最後應該是越秀，但越秀有沒有做高端産業的計劃？我們廣州輸給重慶成為第五大城市，很重要一個原因就是汽車的問題。

我們可以怪廣汽沒有和華為合作，但又擺出了問題：這麼好的地塊，為什麼不用來做創新中心？所以我才問丁建峰老師，如果華南作為中國第三大芯片中心的人才高地，放在增城還是有點偏了。

深圳曾有過慘痛教訓，一批芯片創新公司——三十多家——後來被上海吸引走了。我問過其中三家公司，他們說，“龍總，不是别的，因為坪山像個農村。”就這些三十多歲的年輕人不願意在像農村的産業園里服務，想進入大都市，享受最好的學校、最好的醫院。

廣州擁有這麼好的地段，一拆就拆了，政府也給你平台。所以剛才聽小胡總講的内容我非常有感觸。你有這麼好的資源，為什麼不為關鍵性核心産業提供這樣的平台？

實際上，葛老師講的時候我特别興奮，為什麼呢？葛老師，張江其實也給我們留出了空檔，廣東也有這樣的機會，要抓住、要把握這些能吸引全球人才的地方。

所以我對葛老師也提了第二件事，也供大家參考。我們做産業園很重要的一點，就像廣東科學城那樣，一大堆都是本科院校。因為研究生院七七八八都在廣州市區，你拿個本科生搞什麼創新集群呐？要吸引的是全球高端人才，才搞産業園。如果沒有這種能力，靠什麼去做呢？

所以剛才在車上我鬥膽跟葛老師說，當初臨港由浦發集團主導，把全球生物科技百強企業的科學家吸引到上海。我說應該加強一下，不光要讓他們自己來，真的把全球相關賽道上的科學家形成“科學家部落”，才能真正形成集群。廣州有這樣的可能性，但我們沒有做，這難道不是大的機會嗎？

再順便說一件事，這也是我去年去蘇州新加坡園區時的觀察，因為當時吳市長在，正逢蘇州與新加坡合作三十年，我聽了一點，同樣也是上海張江實際上應該做的：這麼多科技企業，卻沒人為他們造全球品牌，沒有這樣的中心，外灘年人流5400萬，我說你並沒有幫助這些科技企業成為全球品牌中心。

蘇州如此，張江如此，我們廣州敢不敢做？所以上次廣州高新區組織考察時我就說了：你可以提出一兩個方向，因為繫統性上我們可能暫時與張江、蘇州有差距。但我們知道他們缺少什麼，我們能不能做？

一個拿什麼吸引全球科學家？沒有科學家集群，産業園就只是臨時招商，第二個，你拿什麼為他們做全球品牌推廣，打通市場通道。這兩點太重要了，我們能不能做？我們完全可以做。所以說這是極大的市場空間。

因此觀點邀請我來，我說一定要把這兩點分享給大家。前面正好有葛老師、劉總做了介紹，我想正好把這兩個方向拿出來分享，因為他們代表了中國最優秀的産業園，講的繫統性在我覺得全世界是最好的，但還是有某些短闆，而廣東是有條件做的。

鄭貴輝：龍總，你說的這個挑戰了整個時代。為什麼呢？産業的需要跟有效市場、跟有為政府剛好全部錯位，你要把你的問題回答完了，産業誰優先、誰主導、誰有為、誰有效？

這個話題，越秀可以做，産業是需要，但市場不會買單。誰來買單這很關鍵。

龍固新：時間比較緊，待會兒吃飯我們可以認真PK一下。今天我主要是介紹市場機會，鄭總說的難度與平衡性，待會兒吃飯我們再繼續讨論。

但我覺得觀點邀請我們來，絕不是簡單地開個會，一定要把這樣重大的機會分享給大家。

現在蘇州也正面臨大的轉型，雖然一批企業非常不錯，去年10月我看了十家企業都很不錯，但最後，市場是最大問題。内卷也好，今天不細分析了，我把機遇分享給大家。

第二個，也是對“觀點”這里我想提一個建議：面對如此龐大的數百萬億市場存量，包括地産與産業園，我們該如何轉型，有沒有機會？

我想把最近一周觀察到的分享給大家，就是重慶的金科。大家知道這兩天最熱門的萬科，深圳政府平台公司前後投入了九百多億，目前仍處險境。再加上深圳政府支持的華南城，兩者合計近1200億，但結果也非常危險。

一方面投入那麼多錢卻難見好結果，但為什麼我一定要講這個，是因為我們很多人原來從事地産，觀點也在幹，陳總的勇氣我很佩服。但我們也要看到希望——就是金科。

第一，整個金科重組規模2000億債務先放一邊，不像融創的重組把海外資産價值貶至約3%，相當于97%蒸發，最後對全球金融市場信譽沒了，不是個好辦法，是無可奈何。

第二，我認為金科是可行的，先不捅破資産不足的泡沫，而是将其置于一旁處理。

相比之下，一方面将2000億資産先放在一邊，不至于像深圳那樣先拿幾千億去救。第二個方面，長城資産等機構以36億資金進入上市公司，帶來了資本增量。

第三，傳統地産不行，上兩周國家發改委頒布、今天大家也談得非常好的“新質生産力應用場景”。

如果這個標杆能做起來，一方面資産不至于立即破産，可能避免數千億的損失；第二個是有新的資金增量；第三個是能成為新質生産力的場景應用。因此，我認為重慶在推動的金科這個事非常好。

所以上午我建議億航，你能否成為剛才所說的那種場景應用？因為重慶是山地，又剛完成兩江新區的整合，同時還獲得了重大支持——新疆的新能源電力加算力給重慶使用。做産業園時，一個重要的應用方向就是新能源加算力。包括上海的速模空間，它一定會建大型算力中心

我之前提到的一批創新企業，目前正缺少支撐其發展的算力資源。你現在做産業園，這個方向非常清晰。

那我們為什麼不創新？為什麼不接招？所以我剛才講的金科、重慶在推動的這個案例，對于在座各位手中握有大量資産的人來說，我認為這至少是中國未來十年資産處理與運營的一個重要標杆模型，包括在法律案例層面也非常值得學習。

我借此機會，借助觀點陳總的平台，将這樣重大的機遇與大家分享，謝謝。

黃文禮：謝謝龍總。我參與過很多圓桌讨論，但這一次确實是非常激烈的思維碰撞。龍總提出的問題很深刻、很尖銳。

因為時間已經超了，我不再啰嗦。時代在躍遷，我們産業人必須走在最前面，也應當是最有希望的一群人。

困難肯定很多，挑戰也很巨大，但我們仍要抱有堅定的信心。因為所有機遇都從危中誕生，危機危機，危中有機。

還有一句話送給大家：當下我們嘗的所有苦，往後吃什麼都會覺得甜。

非常感謝各位。

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