廣州底價67億出讓4宗地：珠實、中交城投、南沙開建的投資邏輯

觀點網 12月15日，廣州又一輪土拍落下帷幕。

當日推出天河金融城、黃埔長洲島及南沙靈山島尖共4宗涉宅用地，最終全部以底價出讓，總成交金額67.27億元，總出讓面積約24.7萬平方米。

作為本次土拍樓面價最高的地塊，天河金融城東區AT091410地塊由珠江實業以22.12億元底價競得，成交樓面價40800元/平方米，可建設用地面積為1.49萬平方米，容積率為3.65，規劃以住宅為主。

若将地塊需承擔的土壤污染修復費用及公建配套納入考量，項目實際樓面成本約為47200元/平方米，已接近同闆塊部分二手房的挂牌價格，

該地塊並非首次進入市場，據觀點新媒體查閱過往挂牌記錄，曾于2024年3月首次公告出讓。

彼時，地塊規劃指標設定為容積率6.94，商業建築面積占比高達30%，起拍總價約37億元。報名截止前，沒有任何房企提交競買申請，最終終止出讓。

據市場資料分析，該地塊去年終止出讓的主要原因在于規劃指標與市場需求錯配。在2024年的市場環境下，高達6.94的容積率意味着項目将呈現高密度塔樓形态，且30%的商業配比在商辦庫存高企的金融城闆塊構成了較大的沉澱成本與去化壓力。

時隔一年半，地塊重新上架，各項關鍵指標均進行了調整：容積率由6.94下調至3.65，降幅接近50%；商業建築面積占比從30%大幅壓縮至5.5%；起拍總價相應下調至22億元區間。同時，部分公建配套任務被轉移至相鄰地塊。

對于競得人珠江實業而言，本次拿地是深耕天河的重要戰略延續。

2024年10月，珠江實業聯合體以16.1億元底價競得相鄰的AT091415地塊，成交樓面價19672元/平方米。此次再度補倉，使得珠實得以在金融城東區形成連片開發格局。

周邊市場方面，天河金融城闆塊目前一手住宅供應相對分化，均價普遍維持在5萬-10萬元/平方米區間，在售項目如珠江天郦等均主打改善型産品。

珠實新項目入市後，憑借調整後的适中容積率與地鐵上蓋優勢，預計将與上述項目形成差異化競争。

相較于天河地塊的規劃調整，黃埔區長洲島深井金洲大道以南HPG-CZ-02地塊則以“資源稀缺性”為成交特征。

該地塊由中交城市投資發展（廣東）有限公司與廣州峻森投資有限公司（科學城投資）聯合體以底價28.44億元競得，成交樓面價18227元/平方米。

核心指標顯示，容積率僅為1.01，且受長洲島歷史風貌及相關限高管控影響，建築高度被嚴格限制在30米以内。

交通方面，地塊直線距離地鐵7号線、琶蓮城際深井站約1000米；周邊配套方面，地塊臨近廣東省工人醫院、深井小學等。周邊5公里範圍内近三年無涉宅地成交，與該地塊一江之隔的番禺恒基學苑壹号項目，容積率3.01，此前售價約2.7萬元/平方米起。

作為地塊競得方之一的中交城投，近年來在廣州土地市場布局動作頻繁，尤其聚焦黃埔、南沙等重點發展區域。

此前，中交城投已參與黃埔夏園、金坑村等城中村改造項目，還在南沙推進了國際郵輪母港配套設施、明珠灣片區基建等多個重點工程。

剩余兩宗南沙區靈山島尖地塊（2025NJY-4、2025NJY-5），均由本土國企南沙開建底價包攬，合計成交額16.71億元。

從市場供應節奏來看，靈山島尖上一次有涉宅地成交需追溯至2019年，闆塊内新房供應已斷檔多時。

盡管成交過程波瀾不驚，但出讓文件中關于規劃條件的表述值得注意。

文件明确提及，兩宗地塊均鼓勵采用“公建化立面”設計，並支持“立體綠化”及“大陽台”建設。具體條款包括：住宅戶型滿足連續開敞率不低于40%的主景觀陽台不限制進深；半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套内建築面積的25%，按其水平投影面積一半計算容積率。

上述技術指標實際上指向了廣州推行的“第四代住宅”標準。

目前，靈山島尖及周邊的橫瀝島闆塊，在售新房多為傳統的改善型高層，同質化競争較為嚴重，價格普遍在2萬-3萬元/平方米區間。出讓條件通過放寬陽台進深和計容規則，有助于通過提高得房率和産品創新來激活市場需求。

縱觀本次成交，無論是珠實連片深耕天河，還是中交與南沙開建的補倉動作，均延續了當前市場“央國企主導、理性擇址”的投資邏輯。

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