張思甯：從珑井成都新津物流園看-華西物流倉儲局部市場回暖 | 2025觀點産業科技年會

本文為張思甯先生在2025觀點産業科技年會發表的演講。

張思甯（珑井（上海）企業管理有限公司CEO）：感謝觀點的邀請，相比前面作分享的京東、光谷、蘇州工業園等大型企業，我們是一個規模小得多的民營企業。

過去幾年，整體行業呈現下行态勢，盡管物流倉儲領域的衰退相較于住宅地産、商業地産出現較晚，但在過去的兩年半時間内衰退得尤為顯著。然而，自今年上半年起，部分城市與局部市場已顯現回暖迹象，且復蘇趨勢逐步明晰。

首先簡要介紹一下我們的項目。這個項目位于成都新津區，占地約100畝，采用雙層坡道庫設計，總建築面積7.4萬平方米。我們很欣慰項目在建設期間即實現近五成的預租率，在完工後五個月内達到滿租狀态，入駐客戶是一家央企和一家國企，客戶質量優質。在租金方面，雖低于三年前的項目預算，但相較于當前國内不少城市同行業項目普遍低于原預算30%、40%甚至50%以上的情況，本項目僅下調約20%，整體表現相對穩健。這一成果不僅得益于我們自身的努力、招商資源及客戶儲備，與整個局部城市的市場環境是密切相關的。

摘自第三方數據，今年以來成渝地區的倉儲空置率持續下降，租金水平也同步呈現回暖态勢。我們認為原因有很多方面：川渝地區消費基礎紮實，以成都為例，作為西南地區的人口聚集型城市，其人口持續保持淨增長；盡管消費增速較此前有所放緩，但相較于國内其他城市仍處于第一檔位，消費需求始終維持在不錯區間。

另外，從過往成都倉儲行業的投資端來看，自疫情後這兩年，相關投資已明顯減少。再疊加政府在五六年前對成都物流用地出台的20年限制政策，進一步抑制了市場新增投資意願。

同時，我們觀察到，今年以來市場呈現出顯著的供需結構變化。供應量明顯下降——嚴格按照行業分類標準統計，今年初成都市場僅新增兩個倉儲項目；而需求端則在國家補貼政策支持、本地消費零售行業發展，以及央國企的物流配送需求上升的共同推動下持續增長。

結合現有數據來看（第三方報告未涵蓋西部其他城市），中西部主要城市的倉儲市場表現整體向好，例如南甯當前的租賃率、空置率均維持在合理區間。目前中西部包括成都的倉儲空置率已處于理想水平，但這一數據主要反映上半年市場狀況。

下半年大灣區市場則呈現明顯分化，該區域下半年新增倉儲供應量接近100萬平方米，直接導致租金下滑、空置率上升。而以成都為代表的西部市場因新增供應量有限，空置率持續下降。

此外，需補充的是，第三方數據未統計當地部分國企及中小型民營企業的相關情況；若結合完整市場情況統計，今年上半年至今成都倉儲市場的吸納量中，我們的項目貢獻了主要部分，租金也是在整個城市今年新簽項目中處于較高的水平。

從背景來看，本項目由我們與一家日本世界500強企業聯合投資，決策于疫情之後。我們當時堅定布局的核心依據是對市場供需的前瞻判斷——事實證明這一決策完全正确。當時成都倉儲市場的新增開發量比較少，而項目所在的雙流-新津這個子市場租賃率良好，且新增開發量接近于零，所以我們果斷投資這個項目。

另外，項目的區位優勢同樣突出，地處兩大機場之間，毗鄰“一帶一路”重要貨運鐵路樞紐；同時我們還成功争取到50年的土地使用年限，所以在項目建設階段即對標行業最高規格標準，成為雙流-新津子市場内首個雙層坡道庫項目。

本項目最初計劃為一家頭部企業擴租需求進行準定制開發，該企業當時已在本區域租賃了十多萬平方米倉儲空間，因此我們始終秉承高標建設理念，确保項目可滿足快遞快運及電商平台等多元客戶的運營使用需求。

這里也想和大家分享一下關于項目招商的故事，在這個項目建設過程中，2022年末至2023年物流地産市場已明顯下滑。

現在政府層面已不再單純以“畝産論英雄”，在這樣的背景下，無論是政府、投資方還是運營方，若能堅守契約精神，完整履行投資承諾，在當前的經濟環境下已屬難得。我們深感荣幸獲得政府給予了我們極大的支持，外資合資伙伴也切實履行了全部投資義務。

我們的項目地形較為狹長，為了提升土地利用率、降低建造成本，我們利用項目二樓西南角的出入口直接銜接政府規劃的市政路，省去了内部盤道建設，既提高了空間利用率，也節省了部分建造成本。

到2024年初，情況出現了變化：當時項目工期已全部排定，計劃2024年雙十一前交付給這家頭部快遞公司。然而受到大環境等多重因素影響，該公司在春節後開會告知，原本闆上釘釘的預租合作徹底取消，這對項目造成非常大的沖擊。

雖然我們是一家規模較小的公司，但除了自主投資，對外還提供輕資産管理服務，至今已服務管理超200萬平方米倉儲面積。租賃闆塊一直是我們核心的關注領域，也是公司的核心競争力所在。無論是我們自主投資的項目，還是受托管理的資産，大多以定制化預租模式推進，在租賃端積累了豐富的經驗與資源。

因此，對于重新完成項目招商，我們自身是充滿信心的；但日資股東因頭部客戶預租取消，對項目後續的整體租賃前景表示擔憂。

正如剛才分析的市場情況，即便當時大環境承壓，但我們仍具備核心競争優勢：本項目所在的區域，當時僅有我們這一個即将新完工項目，另一新增項目位于青白江，二者分屬城市不同方向。因此，對于本區域内有新增需求的客戶，我們具備顯著的吸引力。

此外，盡管面臨頭部客戶預租取消的壓力，我們始終堅守行業底線，從未考慮過挖掘同行的客戶。過去幾年行業行情不佳，确實有部分同行采取此類做法，但我們堅信“行業回旋镖效應”，維持良性生态方能實現可持續發展。短期内通過挖角獲取的客戶，長期來看必定會破壞行業生态，最終反噬自身。當時我們的隔壁項目包括嘉民、普洛斯等，其中不乏優質客戶，且有部分客戶的租約将在半年到一年内到期，但我們始終未越界競争。

随後，我們調整招商策略。借助當地政府的渠道資源，以及日資世界500強合作方與成都本地國企的貿易合作基礎，我們迅速将目標客戶鎖定為成都及四川省内的國資企業。

此類國資背景主體客戶如供銷社、郵政、港投等，多數具備自己的第三方物流業務或電商平台。

以郵政為例，其在抖音平台的單品類運營表現亮眼——今年暑假熱銷的白桦汁，郵政在該品類的市場占有率據稱位居行業首位。

因此，我們發現這類國資客戶的增長潛力不容小觑。早年市場增長主要由阿里、京東、拼多多等傳統電商巨頭驅動，然而近兩年這些國企客戶在零售、電商及消費品領域已形成自身獨特優勢，所以他們業務增長量在上升。

在去年下半年至年末項目臨近交付的關鍵時點，我們成功對接了兩家央國企客戶。針對其大車使用頻率高的用倉特點，我們迅速響應，對項目進行了針對性改造——包括優化坡道設計、調整進出口布局、完善綠化帶規劃等，從而提升車輛進出庫的便捷性。同時，我們還配套推出了靈活的招商政策，進一步契合客戶的實際運營需求。

在租金方面，我們堅持市場導向，即便對接的是央國企這類優質客戶，也未盲目降租，而是始終結合市場實際情況制定定價策略。

舉個具體例子，當時有頭部手機企業的需求面積為1.3萬平方米，在今年一季度至二季度期間成都全市範圍内，客戶大約有8個可選項目。但如果客戶的需求面積超過3萬至4萬平方米，而且要求是完整連片的空間（而不是在某個物流園區内通過多個單元拼湊而成），那麼本項目就是市場上唯一或唯二的可選方案。

恰巧我們對接的這些國企客戶，普遍有着大面積、完整連片的空間使用需求。最終，在團隊的持續努力，以及市場供需關繫逐步趨于平衡的時間節點利好下，項目落成後僅用了半年時間實現滿租。

盡管租金水平低于當初的預算，但橫向對比，我們的租金折扣力度遠低于當前部分一線城市局部市場的同類項目。

分享這個案例，並非想標榜自身的堅持、努力與專業性，更多是想傳遞一個核心啟示：産業地産項目的成功，依賴于對局部城市及區域市場供需關繫變化的精準研判，以及團隊努力和及時策略調整，有時也需結合市場機遇的運氣。這一經驗或許能為大家未來的新項目招商乃至投資決策提供一些幫助。

另外分享一點近期考察的體會，三天前，我陪同國内的跨境電商客戶，參訪了京東位于英國Coventry的項目。距離此項目約10公里有一個小鎮，那里已建成100萬平方米的物流倉庫，且全部為單層結構。當地的同行們，花了整整25年才完成這一體量的開發。而類似體量在東莞的某個鎮，可能三家企業聯手，短時間内就能落地。

我想表達的是，國外同行始終堅持“客戶需求導向”，客戶提出需求後，才針對性拿地開發建設，完全圍繞客戶實際需求推進，而不是盲目跟風同質化競争。

我認為他們的營商邏輯（這當然也與土地年限等因素相關），對當下的市場極具借鑒意義。尤其在當前環境下，無論是存量項目的招商，還是未來有限的新增投資，我都想呼籲行業同仁：不妨更多關注成都、西安這類供需已趨于平衡、出租方市場開始回暖的城市。建議大家盡量以客戶需求為核心，多采用定制化（BTS）模式推進投資項目，避免陷入同質化拼殺（單純追求建築高度、擴張建築面積）。同時，在資金端尋求與自身匹配的合作方，在落地端對接契合的本地合作伙伴及政府資源，以實現更穩健的發展。

盡管當前整個行業的投資節奏放緩，包括我司亦如此，現有位于大灣區佛山的項目将于三四個月後竣工交付，後續的招商壓力不小；蘇州的項目目前正處于建設階段，此外，計劃明年初在即将封關運營的海南自貿島啟動一個新項目的投資開工建設。

在此，我也想呼籲各位同行與合作伙伴：行業無需過度内卷，不妨帶着匹配的客戶資源，在供需适宜的市場、結合優質的土地資源，理性推進物流地産項目開發。

從市場趨勢來看，行業進一步下行的空間有限，尤其在供需關繫趨于平衡的市場；但短期内實現高速反彈，難度也相對較大。未來，希望各位同行能在部分城市區域市場中攜手合作，共同維護市場的穩健發展。從投資角度來看，這類市場也有望催生新的投資機遇。

最後，衷心祝願所有同行的項目能在今年年内實現快速去化，進一步提升行業整體租賃率。謝謝各位！

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