與升龍債務包隔離 廣州南沙金洲沖尾村舊改開啟重整路

觀點網 昔年戲台高搭，名動天下；今朝人散茶涼，殘台落寞。

近日，有消息傳出，原由升龍集團主導的廣州南沙金洲沖尾村舊改即将盤活，拟通過司法裁定實現債權債務固化和資産隔離，采用“預重整+信托+公益債”模式引入增量資金。

目前，該方案已獲得村集體基本同意，正進入細則完善階段。

對于苦等回遷七年的村民來說，這紙方案不僅是項目的“復活令”，更是他們盼了兩千多個日夜的“回家路”。

高調唱戲

當初的戲有多高調，今日的台就有多“遺憾”。

2017年初，借行業風口之勢，一條發家于河南、深耕舊改的“猛龍”，橫跨珠江，挺進廣州。上岸後，它落地為“廣州升龍投資有限公司”；不到半年，便參與發起成立廣州市城市更新協會，以驚人速度融入當地市場。

2018年7月，迫不及待“開疆辟土”的升龍終于在南沙以12億元拿下了廣州舊改項目--金洲、沖尾自然村項目，而這也是廣州首個通過公共資源交易平台挂網招商的項目。

據規劃方案顯示，該項目改造範圍約15.15公頃，總建築規劃面積約35.99萬平方米，平均淨容積率4.40，規劃建設兩棟安置房及融資項目“升龍臻府” ，改造完成後預計能為村民提供約1600套回遷精品住宅。

作為外來房企試水廣州的首個舊改項目，南沙金洲、沖尾村改造體量雖並不算大，但勝在位置核心，屬于南沙區府周邊的黃金地塊，緊鄰地鐵4号線金洲站，配套相對成熟。

項目的推進效率也出乎預料的順利，從方案通過到啟動集中動遷，再到實現100%簽約，全程僅用時8個月，創下當時廣州舊改簽約速度的多項紀錄。

2019年9月，升龍還将12.38億元復建安置資金全額存入五方共管賬戶，同年年底復建區正式破土動工，彼時市場對這個外來房企的舊改能力充滿認可。

這一年，也是升龍在廣州發展的勢能尤為迅猛--短短一年内，已橫掃廣州4個舊改項目，合計總用地面積占廣州2019年度招標舊改項目的66%。

到了2020年，升龍已是廣州擁有待建舊改項目最多的房企，共擁有9個舊改項目，改造總用地面積約1489.6萬平方米，含合作項目的預計投資金額約948.3億元。

未曾料，這一年既是它在廣州的高光時刻，也是落寞的開始。

2020年10月，南沙金洲、沖尾村項目臨時安置區内，一張新張貼的公告在舊改圈内傳得沸沸揚揚。公告提到：自今年7月開始，因少數村民在工地阻擾一直停工至今，嚴重影響一、二、三村民小組所有安置房的整體收房時間，村民回遷時間滞後近三個月。

緊接着，2021年1月，項目又由于未取得完整的施工許可，又被南沙綜合行政執法局、住建局兩部門叫停，並拆除塔吊；融資地塊“升龍臻府”的開盤也因此擱置，回款鍊條初步斷裂。

2023年，升龍全面暴雷，其在廣州的舊改版圖開始大面積崩塌，包括南沙金洲沖尾村在内的多個項目陷入停滞，被曝拖欠臨遷費，困境一直延續至今。

升龍暴雷了，但城市總歸要發展，如今就看其手上的項目該以何種方式重新盤活。

拆台搭新

七年的等待，讓“安居夢”淪為“煩心事”，如今在多方博弈與民生壓力下，一條法治化、市場化的盤活路徑再次點燃村民的信心。

據悉，南沙金洲沖尾村項目将采用“預重整+信托+公益債”的模式，通過司法賦能、資産隔離、資金注入三重保障，為停滞項目注入 “強心劑”。

司法主導的預重整程序是方案的核心基礎。具體來看，法院将通過司法裁定實現債權債務固化，厘清升龍集團與項目的債務邊界，同時将土地、在建工程及監管賬戶資金從房企整體債務中剝離，設立“資産安全屋”，避免項目受母公司其他債務牽連。

預重整模式下，會大幅縮短項目盤活周期。例如廣州花都田美村舊改案例，該項目采用“司法重整+共益債”模式盤活，廣州中院僅用了90多天時間，就完成了預重整到批準重整計劃的全流程。

兩者的盤活都是以司法重整為基礎框架，但南沙金洲沖尾村項目增設了一道資金專屬“防火牆”--信托環節，專門保障資金優先用于復工和回遷，避免被其他債務牽連。而且，項目有國企做背書，共益債能有效降低融資成本，吸引社會資本參與。

然而，7年的時間，足以讓幼苗成長為參天大樹，廣州樓市也早已發生了翻天覆地的變化，目前南沙九成新盤的使用率普遍已在100%左右，新規、超新規樓盤層出不窮。

例如，同在南沙區，直線距離該項目4.25公里的越秀·濱海花城，項目最新推出的“花漾組團”，平均使用率達到115%。同時，遠在6公里外的四代住宅招商林嶼境，其155平方米戶型實用率超140%。

因此，升龍臻府作為舊規項目，若後期政府不作新的規劃調整，未來項目入市将沒有競争力可言。

作為升龍進軍廣州的首個舊改項目，南沙金洲沖尾村舊改的起落，恰恰成了企業發展的縮影。如今，項目等來了轉機，昔日的“過江龍”仍在自我救贖。

事實上，對于房企而言，雖能通過舊改低成本獲取地塊，但實則也是一場“考試”，不僅要考片區未來的發展，更要考自身能否扛得過拆遷周期里的資金壓力。

如今，升龍當初拿到的9個舊改項目中，目前已退出了黃埔南灣村、夏園村、茅崗東村、鎮龍西片，以及增城群星村5個項目；番禺沙溪村則引入星河灣主導，其手上最大的黃埔湯村舊改仍在艱難推進保交樓。而番禺蔡邊一村、二村，至今仍處于停滞狀态。

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