李瑞華：京東産發的園區招商運營創新實踐｜2025觀點産業科技年會

本文為李瑞華先生在2025觀點産業科技年會發表的演講。

李瑞華（京東産發産業專項部總經理）：大家好，今天我和大家分享的主題是“數智驅動、生态聚能，京東産發物流園區招商運營創新實踐”。

在座各位對京東想必並不陌生，在大家的支持下，我們2024年達成1.15萬億元的交易規模，已連續八年跻身世界五百強企業，今年位居第 44 位，在民營企業中收入規模位居第一。

目前，京東C端用戶規模已超7億，企業端用戶突破900萬＋。京東集團旗下圍繞供應鍊為核心的能力，重點布局了八大業務闆塊。

我所在的闆塊是京東産發，京東集團旗下專注于資産管理的闆塊。

2023年京東20周年慶的時候，我們發布了“35711”夢想規劃：未來力争培育三家收入達萬億規模、淨利潤超700億元的企業，五家跻身世界500強的公司，七家市值不低于千億的企業（目前已有3-4家達成這一目標）；同時實現每年納稅額超1000億元人民币，就業崗位超100萬人次。正如剛才提到的，京東集團當前員工總數已達90萬人。

京東産發的業務始于2007年京東自建物流。2003年至2007年期間，京東電商業務初期依托速匯物流提供服務，但在運營服務過程中發現很多問題。為保障用戶體驗，從2007年開始建成第一個物流站點；2012年京東産發正式成立，開啟資産管理業務布局，並在上海打造了首個 “亞洲一号” 智能物流中心，該項目于2015年投入運營。

2014年，我們獨創 “亞洲一号” 品牌，打造了大型智能倉儲的設計標準。2018年，京東産發開始獨立運營，快速地進行商業化轉型。在此之前，我們更多是聚焦于内部服務，為京東物流提供運營載體支撐。

同期，我們全面啟動了光伏新能源業務，像江蘇宿遷與西安園區是最早申報的兩個零碳園區。2019年，我們成立了第一支核心基金，簽約寶馬等衆多外部客戶，同時啟動數據中心資産布局。2020年，我們開始做産業升級，涉足産業園區領域，圍繞京東生态資源開展産業園投資也同時設立首支開發基金，正式開始國際化。

2021年，京東産發完成A輪融資；2022年，順利推進B輪融資。2023 年，我們成功發行國内民營企業首支倉儲物流公募REITs，發行首支人民币核心基金，海外資産拓展也開始布局。

截止2025年11月底，擁有全球現代化基礎設施資産數量超過270個，園區管理建築面積規模超過2600萬平米，資産管理總規模超1100億元。我們目前已成長為中國和亞洲領先、增長最快的現代化基礎設施開發及管理平台。在國内，京東産發的資産集中布局于一線、1.5線及強二線核心城市，業務覆蓋國内主要省份，其中90%以上都是位于一線及核心城市。除核心的物流資産外，京東産發依托集團自身資源持續實現資産多元化布局，業務已延伸至産業園區、IDC（互聯網數據中心）等。

在具體業務布局上，産業園區與IDC 主要聚焦一線及強二線城市，輻射京津冀、長三角、粵港澳大灣區等一些城市群。其中，産業園區闆塊目前已布局13個項目，主要聚焦科創與智能制造，資産規模超過100萬平方米，當然可能相比物流資産賽道會小一點；IDC 闆塊主要服務于京東零售、京東科技的内部業務需求，目前已在 4 個城市落地相關資産。

在園區招商端，我們的物流園區聚焦七大行業線，其中超過50%為外部客戶。

汽車行業是我們近兩年增長非常快的領域，大量新能源汽車企業通過定制化合作，将售前倉、售後倉及備件倉布局在我們倉庫，合作客戶包括寶馬、理想、吉利、比亞迪等等。

快遞快運行業是整個資産租賃占比最高的部分，除内部京東物流外，還有順豐、通達繫、安能等。

電商主要是出海電商，前兩年支撐了整個業務的快速增長，尤其在華南片區，希音、TT、拼多多、美團及阿里繫旗下菜鳥等均是我們的客戶。

零售闆塊主要是針對新零售，包括好想來、蜜雪冰城等，其中蜜雪冰城已在海外租賃我們的倉庫；另外，安德、郵政旗下合同物流企業、外運、日日順等均為我們的核心KA客戶。

冷鍊醫藥闆塊則專注于控溫倉、冷庫服務，我們為蜀海供應鍊等企業提供定制化改造，同時服務于塔斯汀等食品企業，以及普仁醫藥、上藥集團、華潤醫藥等醫藥行業客戶。

近兩年光伏新能源行業快速發展，有大量的光伏配件的租賃需求。這里為大家分享我們與寶馬的合作案例：從2021年起，四年間我們一起做了幾個合作項目。首個項目是為寶馬在合肥定制的BTS（量身定制建造）綠色零配中心，當時産發協助完成選址、對接政府相關事宜，同時所有的設計、産品都與寶馬進行了深度的SOP流程對接，項目投入運營後獲得了寶馬的高度認可。

随後，我們又陸續啟動廊坊、成都等項目，整體合作規模超20萬平方米，目前仍有多個潛在合作項目在溝通推進中。其中，廊坊和合肥的兩個ITC（綜合物流中心）項目分别獲得了LEED金級和LEED銀級認證。

在與安得的合作方面，我們已在全國範圍内達成超25萬平方米的規模，覆蓋南昌、昆明、成都、武漢、合肥等15個以上城市。安得将我們視為重要合作伙伴，來滿足其在全國範圍内的區域配送中心（RDC）及配送中心布局需求。

盡管我們在産業園領域的項目數量不多，但還是充分整合京東自身資源，導入集團To B端企業資源及合作伙伴資源，致力于打造一些精品園區。例如，位于北京海澱中關村的京東科技大廈項目，在中關村最新的25座核心樓宇中排名第一，目前出租率已達98%。園區内聚集了包括 AI 四小龍、即将上市的Moonshot（月之暗面）、老牌企業愛國者等公司；同時還有4家“小巨人” 企業、14家專精特新企業及27家高新技術企業。

蘇州昆山花橋産業園是我們收購的首個項目。項目剛接手時出租率僅60%，經過我們對園區企業進行重新梳理、調整運營策略並導入優質資源後，目前整體出租率已提升至96%，其中二期項目出租率更是達到98%。這個曾經經營陷入困境的二手園區，如今已成為當地的標杆型項目。

第三個是蘇州太湖項目，當時是和政府拿的一手地塊，同時也是一個分割銷售類項目。目前，該園區已聚集13家高新技術企業，其中60%的物業已完成銷售。

在運營端，我們核心優勢體現在幾個方面：第一是充分從客戶視角去幫他們解決問題。無論是運營類客戶的開倉籌備、日常運營保障，還是大促期間的專項支持，我們都會提供全方位配套服務。同時，京東産發依托自主研發的IMC智能繫統，為客戶提供專業的安全物業管理服務。

其次，在綠色能源布局上，我們早期以自建模式推進屋頂光伏項目，現在通過合作外包的模式，已經與多家光伏頭部企業合作，部分項目還通過資源置換的方式實現互利共赢。

此外，增值服務方面我們聚焦客戶個性化需求，不僅完善園區綜合配套設施，還會協助客戶對接京東生态體繫内的各類資源等等。

在服務方面，舉一個京東科技大廈的例子：我們園區内聚集了月之暗面（Moonshot）、銀河水滴、聯合飛機等優質企業——其中聯合飛機是低空經濟領域的知名企業，目前正計劃赴港上市。我們積極聯動這些入駐企業與海澱區中關村街道，推動政企協同發展，協助企業申請各類資源、指標及獎補政策，助力其業務快速擴張。

這些企業從最初入駐時可能僅租賃幾百平方米，經過兩三年發展，如今租賃面積已擴大至四五千平方米。

第二，我們與中關村街道深度合作，把京東科技大廈二層打造了一個公共會議空間，經常承接海澱區及中關村街道的各類大型活動。通過搭建産業基金合作平台，我們與中關村展開全方位協同，助力園區企業鍊接更多資源。

第三，我們會引入京東生态資源，幫助企業降本增效亦或是打通合作渠道。例如，有一家專注于日式遊戲開發的企業“萌萌哒”，與京東零售存在業務協同契機 ——京東零售在開展線上流量活動、搭建遊戲場景時，我們會協助雙方對接，促成合作落地。

此外，我們還會定期在樓宇内為企業員工舉辦各類文化活動，比如小品、相聲表演及即興演出等，豐富園區文化氛圍。

在資本化運作方面，京東産發憑借在智能物流領域的自身優勢，以及在京東物流基礎設施領域積累的專業資産管理能力，為合作伙伴提供多元化的投資合作機會。

目前我們旗下一共有八支基金，七支是物流基礎設施及一支REIT，整體資管規模約400億。

其中，京東倉儲REIT于2023年2月8日在上海證券交易所發行，當時市場認購量非常好，整體認購量是發行量126倍，總認購金額超340億元。

在海外，我們已在11個國家進行了布局，包括日本、印度尼西亞、越南、新加坡、英國、德國、荷蘭、阿聯酋、澳大利亞、墨西哥、沙特。海外，我們最早2021年可能就10萬平方米，2022年增至20萬平方米，2023年突破50萬平方米，2024年達到100萬平方米，2025年再至170萬平方米。

我們也希望能攜手各位合作伙伴共同出海，為中資企業在海外的供應鍊需求提供服務支持，像目前已有吉利等汽車企業的海外備件倉業務，通過與京東物流聯合合作的模式，由我們提供相應的倉儲物流服務。

以上是京東産發的情況介紹，再次感謝大家對京東的信賴與支持，謝謝大家！

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