難得一見的争搶 保利力壓越秀拿下廣州海珠南泰路地塊

觀點網 3小時76輪拉鋸戰，廣州海珠土拍上演了一出“雙雄對決”戲碼。

12月5日，廣州海珠區南泰路AH0124032地塊出讓，直接将今年廣州土拍市場熱度推向了頂峰，也被業内戲稱為“海珠西王炸争奪戰”。

從上午10點到下午1點，全程僅有保利發展與越秀兩家企業纏鬥。歷經3小時76輪加價後，最終保利以35億元總價鎖定勝局，溢價率27.27%，樓面價約2.44萬元/平方米。

回顧雙方舉牌細節，也頗有意思。在挂牌報價階段，距離正式開拍還有90分鐘，越秀率先“亮明态度”，報出27.5億元起拍價；9點52分，保利加價1000萬元。

10點正式進入競價博弈階段，前25輪雙方節奏非常迅速，一方加價後，不到半分鐘，另一方緊跟其後，以每次1000萬元的幅度交替交加。

直至在25輪，越秀加價至29.9億元後，保利開始猶豫，出價間隔開拉長至4分鐘，但越秀始終保持“秒回”狀态。

當報價到了30.8億元後，雙方都進入了謹慎試探階段，雖維持1000萬元的漲幅，但舉牌間隔更久。最終在第76輪，保利報出35億元總價後，越秀的競價就此罷休。

那麼，海珠區南泰路的這宗地塊，究竟為何能同時引發兩家頭部房企争搶？

“全能”地塊

南泰路AH0124032地塊的核心，在于其“六邊形戰士”般的綜合素質。

該地塊最早出現公衆視野是在2025年2月，廣州市規劃自然資源局發布的供地藍皮書中。當時地塊名為“翠城花園東住宅地塊”，為R2二類居住地塊，占地面積4.2萬平方米，容積率達4.5，總建築面積約19萬平方米。

随後在8月，地塊完成了調規，占地面積不變情況下，改名為了“南泰路AH0124032地塊”，性質由純住宅更改為商住用地，且容積率降至3.4，總建築面積減少至14.35萬平方米，居住舒适度大幅提升。

該地塊地處海珠西寶崗闆塊，不管是交通、醫療還是商業配套已十分成熟，周邊更是匯聚了寶崗匯、萬科里、燕匯廣場、樂峰廣場等成熟商圈。重點是地塊還包含了2.78萬平方米商業用地，可建設20萬平方米商業綜合體，相當于兩個樂峰廣場的規模。

配套成熟之下，相比同闆塊項目，南泰路地塊最大的優勢是體量大且容積率低。

據安居客APP顯示，地塊周邊不乏新樓盤，例如均價5.5萬元的中旅天宸府，該項目總建面12.83萬平方米，但容積率卻高達8.46；再者，如均價5.8萬平方米的中海江泰，總建面8.7萬平方米，容積率4.65，也高于南泰路地塊。

周邊衆多競品項目中，市場唯獨喜歡将南泰路地塊項目與保利自身的燕語堂悅項目做比較。

今年11月26日，貝殼銷售在朋友圈中發布了一張特惠補貼促銷圖，配文為廣州首個落地買房貸款補貼樓盤，圖片上的項目正是保利燕語堂悅。

圖片上提到，11月28日至12月6日成交的燕語堂悅客戶，可享受貼息36萬元/套。更有意思的是，圖片上第四點的標題為“南泰路VS燕語堂悅：你可以引導客戶怎麼選”，直接橫向對比兩個項目。

價格方面，貝殼認為南泰路地塊項目未來入市價格在6萬元/平方米起步，兩者直線相距0.8公里，但燕語堂悅項目抄底特惠價5.2萬元/平方米起，價格更優。

據陽光家緣網顯示，截止目前，該項目已網簽去化率約81%，剩余209套。或許保利自己也在擔心，未來南泰路地塊項目入市後，會影響現有項目的去化。

雙方衡量

面對核心優質地塊，心動的同時更多需要理性決策。

越秀作為深耕廣州的本土國企，此次在35億關口選擇“鳴金收兵”，並非實力不足，而是多重因素疊加後的理性決策。

首先是成本紅線觸動，此次地塊的成交表面看成交價是35億元，對應樓面價2.44萬元/平方米，但疊加配建成本後，實際成本遠超于此。

根據出讓要求，競得人需無償移交20萬平方米回遷安置商業商務物業，再加上27班小學、市政道路、綠化用地等配建，市場預測總投資額或超51億元。若越秀繼續加價，利潤空間将被嚴重壓縮。

與此同時，越秀及時收手也是出于對戰略布局的權衡。

今年10月底，越秀剛斥資34.8億元拿下天河廣棠雙地塊，按照“小盤快跑”的拿地策略，該地塊已計劃年底快速推售，實現資金快速回籠。南泰路地塊則需承擔大量配建，開發周期長。

相比之下，保利在海珠已經深耕多年了。

早在1995年，保利便在海珠工業大道打造首個住宅項目“保利紅棉花園”，奠定早期口碑；而且在該闆塊有上文提及的燕語堂悅項目，能通過南泰路項目實現規模效應。

2025年，保利的拿地策略仍聚焦一線及強二線高能級城市，但相較于2024年在廣州土拍上競得7宗涉宅地，今年僅公開競得兩宗地塊。

除本次摘得的南泰路地塊外，另外一宗是在5月以22.52億元拿下的天河大觀街南側地塊。

不過，去年存貨的轉化也足以撐起保利今年在廣州市場“大哥大”地位，尤其是117.55億元擊退越秀拿下的南方面粉廠地塊。

據悉，南方面粉廠地塊已轉化為高端住宅項目保利·玥玺灣，于今年11月7日開盤。銷售反饋稱，該項目開盤首日銷售額106億元。

從全國布局情況來看，保利将今年的外拓重點放在了上海區域。

據保利發展披露的公告，2025年1-10月共新增40個項目，權益拿地金額569億元，涉及佛山、長沙、西安、上海、三亞、溫州、杭州等多個城市。其中，上海拿地數量最多，共摘得8宗地，總權益拿地金額為139.25億元，占總權益拿地價的24%。

回過頭來看，地塊的競争本質上是房企之間戰略選擇的碰撞，而策略的差異也将會進一步拉大房企之間的差距。

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