廣州低效樓宇更新提升實施意見公開征求意見

觀點網訊：近日，廣州市住房和城鄉建設局發布關于公開征求《廣州市關于推進低效樓宇更新提升的實施意見 （征求意見稿）》意見的公告。

為促進盤活廣州市低效樓宇，推動樓宇經濟發展，進一步優化城市存量空間，廣州市住房和城鄉建設局研究起草了《廣州市關于推進低效樓宇更新提升的實施意見（征求意見稿）》，現公開征求公衆意見和建議。

公開征求意見和建議的時間為2025年12月1日-2025年12月30日。

以下為廣州市關于推進低效樓宇更新提升的實施意見（征求意見稿）全文：

一、總則

（一）适用範圍。本意見适用于本市國有建設用地上以辦公和商業功能為主，存在安全隐患、設施設備老舊、功能業态落後、能效低下等問題，導致單位面積稅收低、空置率高或長期低效運營等，不能滿足當下發展需求的樓宇（不含住宅樓宇）。涉及不可移動文物、歷史建築等歷史文化遺産資源的，應當按相關法規和保護規劃執行。

（二）更新内容。樓宇更新提升内容包括：局部拆建、建築外立面整飾、修繕排危、公共空間或環境整治、完善配套設施和消防設備、内部重新裝修、空間格局優化以及使用功能調整等。

（三）總體要求。通過低效樓宇更新，帶動商圈生态和整體環境提升，增強樓宇活力和吸引力，打造一批低效樓宇更新示範項目。

二、推動功能煥新升級

（四）支持建築功能兼容轉換。支持低效樓宇在保障安全和公共利益優先的前提下，結合政策導向、市場需求和物業權利人訴求，分區分類兼容符合地區發展導向和人民群衆生産生活需求的功能業态。

（五）完善配套服務設施。鼓勵低效樓宇更新完善内部配套設施及城市功能。在滿足市容環衛標準和相關主管部門的要求的情況下，經聯合審查後，對滿足安全、環保、無障礙等標準需增設必要的消防樓梯、連廊、無障礙設施、電梯等配套設施用房，以及符合《廣州市建築工程容積率計算辦法》增設室外開敞性公共空間、共用設施設備及增設停車（含電動自行車）充電、消防等市政基礎設施、公共安全設施等，新增建築面積可不計入容積率建築面積；加強配套社區嵌入式服務設施建設，鼓勵引導産權人充分利用現有房屋場地，将符合條件的場所優先轉為社區嵌入式服務設施。

（六）推行綠色低碳改造。更新提升項目應同步開展節能診斷，根據診斷結果制定節能綠色化改造方案，涉及外牆、外窗、屋面、空調繫統、照明設備等與建築能效相關的部位整體改動的，相應開展建築圍護結構優化、用能繫統能效提升以及光伏加裝應用等，改造後建築的整體性能或者所涉及部位的熱工性能和能效指標應當符合建築節能強制性標準。具備分布式光伏建設條件的項目，鼓勵屋頂光伏安裝面積不小于屋頂可安裝光伏設施面積的20%，且四面不得圍蔽。鼓勵通過屋頂綠化、垂直綠化等方式實施立體綠化。

政府物業改造應設節能改造專篇，改造後節能率不低于10%。非政府物業的大型公共建築實施節能改造，建築面積2萬平方米以上、改造後綜合節能率達到10%（含）以上的或建築面積2萬平方米以下、改造後綜合節能率達到15%（含）以上的，可按《廣州市促進綠色建築和建築節能發展資金支持實施辦法》等政策申請補助。鼓勵有條件的更新提升項目按超低能耗建築、近零能耗建築標準開展改造。

三、提升運營服務能力

（七）鼓勵片區統一更新與運營。支持實施主體建立片區統一運營平台，統籌實施區域性功能性項目並開展長效運營管理，鼓勵采用産權收購、使用權租賃和引入專業運營機構等方式，整體推進樓宇和片區統一運營，實現區域高質量協同發展和可持續更新。

（八）強化産業引導與品牌建設。圍繞區域發展規劃和現代産業體繫導向，重點引導樓宇聚焦研發設計、科技創新、文化創意、專業服務、總部經濟等業态集聚，支持引入國内外知名品牌、首店、旗艦店、概念店及體驗中心，鼓勵發展體驗式、沉浸式消費場景。依托建築特色、産業基礎或文化底蘊，着力打造差異化、高品質樓宇IP。推廣樓宇運營數字化轉型，搭建集産業招商、企業服務與品牌推廣于一體的綜合平台，實現業态升級與品牌價值提升。

（九）推動物業服務專業化升級。支持引入高水平專業運營機構，提升基礎物業服務能級，鼓勵物業服務企業依托智慧管理平台，創新服務模式，提供綠色運維、智慧管理等現代化服務，並根據入駐企業需求，拓展高品質、個性化增值服務。對引入知名物業機構、服務模式創新成效顯著的項目予以優先支持。鼓勵采用合同能源管理、綜合能源管理等方式提升樓宇用能設備能效管理。鼓勵項目在施工、運行階段組織開展空調繫統調适，促進樓宇整體服務品質與運營效能提升。

四、激發片區整體活力

（十）推進片區統籌更新。加強整體謀劃與功能策劃，繫統優化區域功能結構和空間布局，明确重點更新片區和規模，優先推進中心城區核心地段的傳統商圈、重要交通幹道及重大城市功能平台周邊區域更新。鼓勵采用“樓宇—片區（街區）—商圈”融合更新模式，推動多元存量資源整合與成片有序更新。

（十一）提升公共空間與環境品質。以片區為單元推進公共空間整體更新，結合老舊小區改造、街區品質提升與低效樓宇更新，統籌實施綠化景觀提升、城市家具優化、開放空間改造及邊角地口袋公園建設，促進公共空間開放共享與功能復合。支持低效樓宇更新項目合理配套餐飲、娛樂等夜間經營功能，營造宜居宜業、富有活力的街區環境，促進片區空間品質與功能整體提升。

（十二）完善基礎設施與交通繫統。通過低效樓宇更新，推進片區道路、市政設施一體化改造升級，優化軌道交通接駁、慢行繫統與停車資源配置，提升區域交通運行效率。聯動供水、電力、燃氣等專營單位實施管線更新與地下空間協同改造，推動市政設施小型化、隐形化、集約化布局。

五、優化審批服務效能

（十三）建立動态管理台賬。各區政府負責全面摸底轄區内低效樓宇底數，建立包含建築年代、使用狀況、産權情況、安全隐患等信息的台賬，並實施動态管理；組織專業機構開展更新提升前期研究工作，對樓宇結構和消防安全、使用功能、改造潛力等進行評估，篩選出條件成熟、需求迫切的項目。

（十四）實施方案聯合審查。由實施主體編制低效樓宇更新實施方案，區政府負責組織相關部門開展項目實施方案的聯合審查，並由各區樓宇更新主管部門組織征求利害關繫人意見並公示方案内容，公示期不少于15個自然日。公示無異議或異議妥善處理後，實施主體依據聯審紀要文件以及相關規定申請辦理相關行政許可或備案。

（十五）落實消防安全要求。低效樓宇更新提升項目應采用人防、物防、技防等加強性措施提升消防安全條件。由區政府組織相關部門指導實施主體單位編制防火安全保障方案，與實施方案同步經區政府批復後實施。

（十六）落實人防工程要求。低效樓宇更新項目涉及新建建築物或新增地下空間開發利用的，應按規定配建人防工程。保留原有主體結構及地下基礎不變，僅對地上部分改造且不增加建築面積的，不列入修建防空地下室範圍；增加建築面積的，按規定申請易地建設。改造範圍如涉及到防空地下室的，不得影響其防空效能，並應到區級人防主管部門辦理審批手續。

（十七）項目全周期監管。實施主體應按照經批復的實施方案組織項目實施。實施過程中，可能對周邊環境及交通造成幹擾的，應依規定妥善處理。項目實施改造完成後，實施主體應當按規定開展房屋建築工程竣工聯合驗收，有關部門加強批後監管工作，建立項目全周期管理機制，對更新後的功能業态及運營成效等内容實施監管。

（十八）裝修工程實施備案。屬于下列情形之一且不改變建築功能的裝修工程，無需按以上流程辦理，可在街道備案後實施：總投資在100萬元以下或建築面積在500平方米以下的小型工程；辦公場所裝飾工程符合《廣州市工程建設項目審批制度改革試點工作領導小組辦公室關于進一步優化3000平方米以下辦公場所裝飾工程豁免辦理行政審批手續事宜的通知》規定的。

六、加大政策支持力度

（十九）明确适用技術標準。在保障公共安全的前提下，低效樓宇更新項目的建築間距、建築退線、建築密度、日照時間、綠地率、機動車停車位等指標無法達到現行標準或規範的，可按照改造後不低于現狀水平控制。項目改造後使用功能涉及公共場所的，應滿足公共場所衛生標準相關要求。對于整體拆除新建類項目有關技術標準，按照現行規範要求執行。

（二十）加強土地使用權支持。低效樓宇更新涉及功能轉換、增加永久性經營性面積等情況，可依法通過租賃、出讓、先租後讓、作價出資或者入股等有償使用方式或者劃撥方式取得或延續土地使用權。

改造後因提供公共空間、公共服務設施﹑交通設施、市政設施等公共要素而增加建築面積且作為經營性用途的，經規劃和自然資源部門審批同意，按照規劃和自然資源部門依法受理補繳出讓金申請時點計收土地出讓金。土地價格評估應綜合考慮土地取得成本、公共要素投入貢獻等因素。

低效樓宇更新土地使用權的具體實施細則由土地行政主管部門另行制定。

（二十一）簡化商事登記程序。未取得不動産登記或不動産登記用途與建築物改造後用途不一致，導致注冊落地有難度的，由區政府指定部門開具場地使用證明，區市場監管部門落實商事登記工作。注冊登記不作為對建築物合法性的确認、房地産權屬及使用功能的證明和房屋、土地征收補償的依據。

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