上海、深圳雙盤入市 華潤置地澐繫産品線“高端收割”

觀點網 華潤置地正在雙城並行疾馳。

剛過去的一個周末，深圳的深圳灣澐玺與上海的澐啟濱江，作為華潤置地“澐”繫産品線最新項目，均于開盤當日完成不錯的銷售去化。

特别是11月30日入市的深圳灣澐玺，首開銷售金額130億元，刷新2025年全國單盤首開銷售紀錄。

據悉，該項目首批推出建面約209-1150平方米的348套平層項目，單價最高27萬元/平方米，最終去化238套，去化率約70%。

罕見合作

深圳灣澐玺由華潤置地聯合中海地産開發，並由華潤置地操盤。項目地塊可追溯至2024年12月，彼時華潤置地、中海地産經過近300輪争奪後，以185億元、超過43%的溢價率競得深圳南山後海片區T107-0107宗地，樓面地價達到7.03萬元/平方米。

地塊總用地面積約3.85萬平方米，總建築面積約26.3萬平方米，總共分為兩個地塊開發，采用1+4布局，包括1棟公寓高及4棟住宅。該地塊還将配備約合1萬平方米商業以及幼兒園等公共設施。

據了解，這宗地刷新了當時深圳涉宅地塊成交總價歷史紀錄，成為深圳歷史上第九宗總價超過百億地塊，以及2024年全國出讓的最貴土地。

從地理位置來看，周邊聚集中國華潤大廈、中建科工大廈等企業總部，以及深圳灣人才公園、深圳灣文化廣場、深圳灣體育中心等城市配套，地處深圳核心商務區中心地段。

一年後的11月25日，深圳灣澐玺362套住宅正式取得預售許可證，備案均價約16.8萬元/平方米。

觀點新媒體詢問業内人士了解到，最貴一套是1棟一單元6201房源，建築面積約1078平方米，單價35萬元/平方米，總價約3.77億元。

項目随後啟動誠意登記，凍資金額分兩檔，500平方米以下凍資500萬元，500平方米及以上凍資1000萬元。

事實上，這個2024年地王項目擺上台面之前，華潤置地幾乎從未與中海地産有過密切合作。上一次合作最早追溯到2019年，兩家企業在上海合作開發了中海雲麓里項目。

觀點新媒體查詢，中海雲麓里項目是由中海地産和華潤置地聯合開發的低密住宅項目，地理位置不占優勢，位于上海市浦東新區航頭鎮中心，對外均價約5萬元/平方米。

從拿地到開發，兩家企業用了差不多兩年時間：2017年，華潤置地以34.36億元競得浦東航頭B1-02地塊（項目地塊），溢價率0.09%，樓闆價2.78萬元/平方米，地塊面積10.3萬平方米。

值得注意的是，該地塊周邊包括東方夏威夷、生茂綠洲别墅、綠洲千島花園等改善型住宅區和别墅區，房源較為搶手。因此，中海雲麓里在該區域内的綜合優勢不算高。

直到2025年，兩家企業在深圳創造了新的紀錄。

上海加碼

值得注意的是，就在深圳項目開盤前一天，華潤置地另一宗合作項目“上海浦東後灘澐啟濱江項目”也入市了。

據悉，澐啟濱江憑借較高的認購率吸引了市場目光，此次推出122套房源，均價達到13.67萬元/平方米，吸引259組有效認購，認購率225%。

說起項目地塊的來歷，2025年7月17日，華潤置地全資附屬公司上海泓喆與上海南房集團就共同競投目標公司股權及債權簽訂聯合體協議，交易采取“股權+債權”捆綁收購方式，涉及4家目標企業，即上海新霁周、新霁坊、新執里及新賢坊企業發展有限公司。

一個月後，華潤置地聯合南房集團以股權轉讓形式順利摘得上海後灘07-01、04-01以及黃浦余慶里地塊，總成交價244.7億元。

根據協議，華潤置地與南房集團分别按90%和10%比例共同支付收購款項，並持有目標公司對應比例股權及債權。

相較于深圳項目華潤與中海“55分成”比例，上海澐啟濱江地塊分成比例也顯示華潤将操盤項目大局。

觀點新媒體注意到，為了順利摘得後灘宅地，需要通過跨區域捆綁出讓，要求房企同時承接不同區位、不同開發難度的地塊組合。

因此，華潤置地獲得的地塊橫跨黃浦江，其中2宗位于浦東後灘，另有6宗位于浦西黃浦區余慶里。

作為對比，浦東後灘兩宗純宅地總估值達到174.09億元，黃浦余慶里6宗子地塊總估值73.27億元。

此次收購也非華潤置地與南房集團的首次合作，此前雙方也曾共同開發租賃社區有巢南舒房及士林華苑住宅項目。

有巢南舒房于2021年4月正式開業，2022年6月部分房源納入保障性租賃住房範疇，成為上海黃浦區首批保租房項目之一，總建築面積7380平方米，可提供租賃用房159套。

士林華苑二期同樣位于黃浦區，為華潤置地與南方集團首次合作的别墅項目，坐落于老西門片區，為舊城改造項目，已于今年3月取證入市。

從項目歷史看，士林華苑一期早在2007年已經入市，二期則是2021年華潤置地入股後開始建設。

如此一來，從開盤即售罄的澐啟濱江到舊改項目士林華苑，華潤置地2025年進一步明晰了在上海的布局。

在華潤置地加速落子同時，深圳的合作伙伴中海地産也在上海持續蓄力。緊随澐啟濱江入市，中海參與開發的徐匯濱江項目“安瀾上海”亦正式亮相。

該項目備案單價約15萬元/平方米，部分房源預計售價将達20萬元/平方米左右，顯示出同樣聚焦高端市場的定位。

該項目由中海地産與多家企業聯合開發——今年9月，中海地産、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資聯合體通過産交所獲取徐匯東安城市更新項目股權，即徐匯區C030301單元127b-24、125-31地塊，總出讓金額達439.5億。

從規劃來看，項目2幅地塊總建設體量超過50萬平方米，除了住宅，還配套有約3萬平方米的主題商業等設施。

總體來看，無論是華潤置地澐繫項目，還是中海、南房等國企合作項目，都不難看出當前大部分房企在拿地和項目建設的動作更趨謹慎。

随着分化加劇，即便具備優質資源和長期發展背景的企業，面對當前大市也需保持審慎态度，高總價地塊在未來或更依賴聯合開發以分散風險。

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