謝晨：租戶未來房地産規劃“穩”字為先｜2025不動産資管峰會

本文為謝晨先生在2025觀點商業年會之不動産資管峰會發表的演講。

謝晨（CBRE世邦魏理仕中國區研究部負責人）：非常感謝觀點邀請，讓我有機會和大家分享一些CBRE對中國内地市場最新的看法。

熟悉我們的朋友們都知道，世邦魏理仕一般每年會做一次國内辦公樓租戶的調查，特别最近幾年，辦公樓資管與租賃遇到許多的挑戰，希望能夠從租戶角度給大家做一個分享。

今天我分享的題目是《從租戶需求看中國辦公樓市場趨勢》，其中主要的一些觀點來自于我們2025年對租戶進行的最新調查結果。

每年的租戶調查都會問類似的問題，未來3年，不同行業租戶對于未來國内辦公房地産的規劃是什麼樣的？對租賃策略會有怎樣的規劃和想法？

今年有一個明顯變化，和2024年的調查相比，租戶表示未來3年在國内的辦公面積會有明确增長的想法或者意願的比例從34%下降到了29%。

在2年前這個比例是36%，在最好的一年2021年是59%，今年29%的數字在過去延續6年的調查當中僅略好于2020年。所以其實我們一直說辦公樓從資管的角度，從商業地産投資的角度來看，它是一個周期性非常強的類型。

另外一個比較顯著的差異是18%的租戶表示說，未來3年在國内的不動産規劃存在比較大的不确定性，這和我們今年問卷發布的時間可能有比較大的關繫，我們問卷采集時間是4月到6月初，期間正值中美關稅戰。

希望近期在關稅問題上，中美之間的短暫降溫可以為2026年企業不動産規劃提供一個确定性相對更強的環境。

當然，從短期來看，我們認為企業未來房地産規劃在今年調查中是以“穩”字為先的。體現在具體不動産策略上，這個“穩”字表達出來的在于“stay or go？”，具體就是留在原來的辦公地點做續租，還是搬遷？在這個選項上和此前的調查相比，租戶更傾向于留。

在今年調查中，把續租作為未來3年首選租賃策略的比例是63%。這個比例比此前的調查結果提升了8個百分點。提升最大的不是續租，而是排第2位的租約重組。

租約重組其實也是一種續租，但它跳出了原來租賃，根據市場最新價格水平，在業主和租戶之間進行租約的重組，這個選項比例上升到37%，比兩年前幾乎翻一倍。

在排序上，可以看到排前兩位的都和續租有關，搬遷從2年前的第2位下移到了第3位。可以看出，租戶在面臨不确定性的時候，大家還是傾向于穩定。

從實際租賃成交的數據也體現同樣的趨勢。

2025年前三季度，從CBRE統計的租賃成交數據來看，續租交易面積和去年同期相比增長32%。當然，同時可以看到，搬遷交易也變得更加活躍同比增長14%，這和租金下降有一定關繫。

事實上，續租占比在過去12個月期間持續提高，特别在北京和上海這兩個國内最重要的辦公樓租賃市場，連續2個季度續租交易面積比例超過50%。

從增量需求來看，每個行業體現出來的動能不太一樣。

在今年調查當中，專業服務、金融、TMT、零售和消費服務未來3年國内辦公樓面積有淨增長的意願，表示要擴租的比例高于縮減面積的比例，而這四個行業也是從租賃交易占比來講市場上的主力需求行業。所以從這個意義上講，我們對未來的租戶需求增長並沒有太悲觀，原因在于主力租賃行業呈現出來的未來增長動能是相對比較強的。

在今年的調查當中，推動企業做選址決策的五大因素（尋求更低的租金價格、區位交通和配套、靈活的租約條款、可持續發展目標、提升空間體驗並縮減面積）其實沒有太大的改變，但是具體的比例上有一些變化。一是租約的價格，也就是租金；第二是租約的靈活度，（租戶對這兩方面的）關注度較去年的調查有進一步地提升。

在今年調查當中，86%的租戶表示在未來簽訂續租或者搬遷租約的時候，更低的租金價格是決策的因素，去年這個比例是83%。

另外，排在第三位的是靈活的租約條款，這個比例是從去年調查的49%左右，提升到了今年的55%。也就是說，各行各業在面臨比較大的業務不确定性的時候，對于承載業務的辦公空間，大家希望有更大的靈活度。這個靈活度可能體現在具體的空間解決方案上，也體現在租約的條款當中。

在靈活度和租金的基礎上，租戶同時還在尋求區位、交通和配套，這個比例高達70%。另外，可持續發展仍然是排到第四。

我給大家分享的前半部分主要講了現在的租戶從意願上更傾向于續租，做一個相對穩健的辦公樓租賃策略選擇。但是，當有足夠大的租金節降的時候，租戶還是會有搬遷的動力。

我們做了一個假設性的問題去問受訪的三百多家租戶，在不考慮搬遷裝修費用的情況下，租賃成本下降幅度達到多少時會優先考慮搬遷。最後發現大概有接近六成的受訪租戶選擇20%-30%或30%-50%。

所以當房地産租賃能夠節省比較大比例費用的時候，還是會推動租戶去做出優先考慮搬遷的決策。

現在的市場環境在一定程度上也支持租戶去做這樣的決策。過去五年國内主要城市甲級辦公樓有效租金的平均降幅大致都在15%-30%之間。這意味着如果以租期5年來看的話，租戶想要節約20%-30%的租金的話，那他在原地續租大概率也能實現這樣一個成本節降。如果要實現更大幅度的成本節降，則可以考慮從核心區向非核心區搬遷，或者在同樣的區位里面選擇一定程度的樓宇降級，或者同品質樓宇從高區向低區搬遷。

無論怎樣，市場上目前有很多的選擇性給到租戶。

過去兩年，辦公樓租金是在一個加速下行的通道里面，2024年我們所監測的十個城市（深圳、成都、天津、武漢、北京、上海、杭州、廣州、南京、蘇州）租金的平均降幅在7%左右。今年預計到四季度結束，整個降幅應該會在8.5%-9%。

對于2026年的展望，在我們的基準情景假設當中，短期看租金仍然是會延續下降的趨勢。

新增供應方面，2026年上海、深圳大概各有100萬到120萬平方米的新增供應預計會入市。對于上海的目前的去化水平來看，預計明年在40萬到45萬平方米，整體市場招租的競争仍然會比較激烈。深圳的去化會好一些，去化水平大概在65萬到75萬平方米。

同步看廣州、成都等城市，明年的新增供應相對來講也是比較充裕的。北京将迎來這個周期中最後一個大批次的新增供應，主要集中在國貿CBD。在2026年以後，北京可能是第一個新增供應非常有限的城市。在主要的城市當中，北京和杭州相對來講可能會比較早地實現供需平衡。

價格之外，租戶選址時也非常關注區位以及區位所附帶配套設施的水平。在我們調查當中，核心商務區對租戶的吸引力非常強，有74%在核心商務區區位的租戶，如果有搬遷計劃時仍然希望留在核心商務區。

比較讓我們出乎意料的是，新興商務區當中48%的租戶表示，下一次搬遷選址可能會考慮一下核心商務區。

在實際成交的趨勢上，我們並沒有看到太多（這樣的搬遷選址），這個意願度反映出來的其實是租戶對于樓宇所在區位的，不管是交通還是餐飲，或者其他一些外延的配套水平的要求和需求在同步提升。這對于辦公樓資管來講，其實也提出了更高要求。

目前，一線城市核心商務區的空置率大部分在15%以下，像北京中關村、上海南京西路的空置率只有個位數，哪怕是加上未來四年的新增供應，也能看到未來比例不超過25%，遠遠低于一線城市全市大概在36%的平均水平。

對于核心商務區，一方面可以看到租戶的搬遷選址意願比較強，另一方面整體供應水位相對控制得比較合理，整體的供需關繫可能會更早達到一個相對健康的水平。

另外，可以看到在持續的高品質新增供應的沖擊下，一些建築標準、設施服務水平相對落後和老化的樓宇，租戶遷出的情況在最近的幾年有所加速。

特别是在2023年以後，可以看到2023年和2024年流出情況非常明顯。在過去三年，北京和上海15年樓齡以上項目淨遷出60萬平方米。

總體來講，未來兩年的辦公樓市場仍然能夠持續地看到“以舊換新”的趨勢。這要求一些樓齡比較長的樓宇，在硬件改造、服務提升上要做出進一步投入。

對樓宇周邊以及樓宇内的一些設施和服務，在今年調查當中，我們發現租戶更聚焦在和日常辦公最相關的一些核心領域，第一是餐飲配套，第二是停車位。在租戶關于樓宇增值服務的訴求中，今年排第一的是停車位相關優惠（占比74%），排第二位接近60%的是員工食堂。

甲級辦公樓目前有員工食堂的並不多，投入額外精力和成本去做員工食堂，並不是每一個業主的選項。但如果辦公樓周邊本身餐飲配套並不是特别充足的情況下，小型員工食堂其實是可以給租戶帶來更高的粘性和滿意度。

我們發布報告以後，在許多線下活動的過程當中，這一點被很多租戶所提及。

最後是關于可持續發展。由于财務方面的約束，今年租戶對于綠色認證樓宇的租金溢價水平的認可度比例進一步下降，只有5%的租戶有意願為綠色認證樓宇去支付租金溢價。

但去年我們對亞太區範圍内超過3000棟樓宇做了一個量化分析，國内一線城市綠色認證樓宇的整體租金溢價水平0.7%-2.4%，在出租率方面的優勢有3.7個百分點，可以看到綠色樓宇目前在租戶粘性方面的積極作用更明顯。從中長期的角度來看，綠色認證仍然是租戶所追求的一個非常重要的樓宇特質。

以上就是從CBRE今年租戶調查的角度給大家做的一些分享，謝謝大家。

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