香港傳真｜大埔宏福苑火災背後的居屋制度悲歌

觀點網 一場大火，撕開了香港居屋制度在老齡化屋苑維護、物業管理責任等方面的深層裂縫。

2025年11月26日下午2時，香港大埔宏福苑的平靜被急切的呼救聲徹底打破。

這座建成于1983年、擁有42年樓齡的居屋屋苑，在短短數小時内遭遇了香港近60年來最嚴重的火災，傷亡規模遠超2008年同樣是五級火警的旺角嘉禾大廈火災。

當時，火勢蔓延速度極快，轉瞬便從單棟樓宇擴散至其余6棟，共7棟建築被灼眼火光吞噬，甚至遠在19公里外的深圳皇崗口岸都能嗅到刺鼻焦糊氣味。

截止11月27日晚10點，火情已得到有效控制，但這場災難已造成75人遇難、76人受傷、其中包含1 名消防員殉職的痛心局面。

火災背後，多重隐患也随之浮出水面。

事發時，宏福苑正進行外牆維修，搭建的竹棚、保護網、防水帆布等材料，被質疑未符合防火標準，部分大廈電梯大堂窗外的發泡膠包封更是易燃物，成為火勢加速蔓延的“幫兇”。

然而，更值得深思的是，這座承載着數千中低收入家庭安居夢想的居屋，其消防管理、維修監管、物業保障等，為何未能抵禦一場突發火災？

這套起源于1953年石硤尾一場大火的香港居屋制度，如今再次因一場大火進入公衆審視的焦點。

制度演繹史

香港居屋制度的演變史，是一部香港社會經濟結構變遷的縮影，完整呈現出了“應急—繁荣—失衡”的三段式軌迹。

1953年至1972年，是居屋的誕生前期。

二戰後大量難民涌入香港，住房緊缺下，催生了用白鐵皮、木闆搭建的“寮屋”，惡劣環境讓火災頻發；1953年，石硖尾大火造成五萬多居民流離失所，成為住房政策的重要轉折點。

港英政府測算發現，興建徙置大廈的單位成本僅為發放現金補償金的62%，且能長期管控災民安置問題，于是以低成本、高密度的徙置大廈替代寮屋，啟動了“徙置計劃”，7層徙置大廈應運而生。

不過，這類建築僅為香港早期公營房屋，並非真正意義上的居屋。

随着時代發展，居民對居住品質的需求提升，1972年港督麥理浩推出“十年建房計劃”，規劃興建設施完善的公共房屋；次年房屋委員會成立，統籌公屋相關事務，為居屋制度的誕生奠定基礎。

居屋制度真正意義上的誕生，是在1976年，香港政府提出的“居者有其屋計劃”——資助公屋居民、中下階層群體自置居所，旨在填補私人住宅與租賃型公屋之間的置業空白。

1978年-2002年，是居屋的擴張期，這期間香港房委會共售出31.25萬個單位，惠及超125萬港人。

早期的居屋，是由香港房委會主導選址、設計與開發，以約為市場價的六至七成出售；1978年首批推出的葵涌、觀塘等地居屋單位，面積46.4-63.7平方米，售價1.47-18.82萬港元。

這個價格放在今日，簡直是“癡人說夢”。根據香港中原成交數據，宏福苑于2025年9月4日成交的一套431呎房屋，總售價為330萬港元。

然而，一場亞洲金融風暴戳破了香港樓市泡沫，私宅價格暴跌至與居屋趨近，市民更願選購私宅，導致居屋認購率大降、市場重疊沖突，居屋走進了收縮期。

2002年11 月，政府出手，無限期中止居屋計劃。

直至2010年，“量化寬松”等一繫列金融政策助推香港房地産市場逐漸恢復，房價迅速報復性飙升，香港政府才首次明确宣布重啟 “居者有其屋計劃”；2014年新居屋開始接受申購。

截止2025年3月末，全港房屋總存量達305萬套，其中居屋（資助出售類住房）總量約為46萬套，占全港房屋總存量的15%。

未來，香港政府也将持續加大居屋供應力度，明确表示下一個十年期，公營房屋總供應目標為29.4萬套，其中“其他資助出售單位”占比約40%，總量達11.8萬套，約占公營住房供應總量的40.1%。

可盡管居屋數量在增加，但公屋資源分配失衡、物業管理失序、産權流轉與市場銜接等制度矛盾並未解決。

物管三方問責

宏福苑火災並非孤立事件，而是居屋制度弊端長期積累的爆發，物業管理失序是最直接的表征。

香港居屋的物業管理體繫是由三層架構組成——“房委會統籌監管+私營機構執行服務+業主立案法團自治”，責任明确劃分。那麼，在這場宏福苑火災中，三方角色誰最該擔責？

作為法定獨立組織，房委會是居屋制度的主導者，也是物業管理的核心監管方。

在居屋業權份數未達到法定比例時，物業管理事務是由房委會主導，保障設施調試與居住過渡；當業權份數達標後，居屋業主成“立業主立案法團”，房委會的角色便轉為監管，負責維修標準審批、物業管理公司資質審核、違規行為追責等關鍵環節。

而法團作為業主權益的集中代表，有三大核心職責。

一是決策權責，代表全體業主制定管理規約、審批年度預算、投票決議重大維修工程，如外牆翻新、消防設施更新；二是監督權責，對服務不達標的物業公司有權終止合約並重新招標；三是協調權責，對接房委會及政府相關部門，反映維修需求與安全隐患，在突發事件中牽頭業主溝通與權益保障。

至于私營物業公司，則是居屋日常管理的“執行方”，服務權限源于初期的房委會或後期的業主立案法團委托合約。

梳理完三方的關繫和主要職責後，輿論的矛頭直接指向了話語權最大的法團。

一位從事物管行業多年的資深人士指出，香港居屋的物業管理由業主立案法團主導，但長期存在小業主話語權弱、法團權力集中的治理失衡，這容易為資本尋租提供了空間。

以本次發生火災的宏福苑為例，觀點新媒體整理了輿論中的部分利益關聯疑點。

首先是招標與篩選環節，存在不合常理的傾向性。

在維修工程招標中，宏福苑法團從57家競標單位中，選定了綜合評級僅為B級的宏業建築工程有限公司，且在當時拿出的三個維修方案中，直接決議通過了報價最高的3.3億港元方案，遠超出同屬大埔區新興花園的維修費。

其次，涉事承建商宏業建築的前股東曾因賄賂房協高層獲取工程合約被定罪，法團在背景審查中未排除該公司，存在明顯失職甚至故意縱容的可能。

最重要的是資金流向問題。按香港建築工程慣例，預付款比例通常為合同總價的10%-15%，但舊法團與宏業建築簽署的合約中，預付款比例高達30%。

可财務數據顯示，截至2025年11月10日，工程僅完成35%的進度，但舊法團已支付1.8億港元，其中包含“未施工項目的預備金” 3200萬港元，進度款支付與工程實際進度嚴重不符。

居屋制度的初心是“居者有其屋”，但“有屋可居”的前提，更應是“有屋安居”。

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