地産關聯方以資抵債還在繼續 鑫苑服務再增重1.34億元

觀點網 鑫苑服務收到了一份來自大股東鑫苑地産的“沉重禮物”。

11月25日晚間，鑫苑服務發布公告稱，其與控股股東鑫苑地産旗下多家附屬公司簽訂了三份資産抵償協議及一份租賃協議，以完成對債務的清償工作。

公告顯示，三分資産抵償協議分别對應關聯方拖欠的預付款、彌償款及應收賬款，抵押資産主要為停車場、商墅等實物資産，共計1.34億元。

歷經多場風雨後，鑫苑服務與關聯方的糾葛仍在繼續。

關聯方糾葛

細看本次資産抵償安排，共分為三部分：

1号協議由鑫苑服務的全資附屬公司——鑫苑科技與鑫苑地産同繫公司1組簽訂，後者以總價8907.31萬元轉讓目標物業1組，涵蓋大連、天津、成都、鄭州等地共2000余個停車位和儲物室，用于抵銷預付款。

2号協議由鑫苑科技、北京鑫苑弘晟與鑫苑地産同繫公司2組簽署，後者以4107萬元對價轉讓位于青島靈山灣和玺的1460.2平方米商墅，以抵償補償款。

3号協議由鑫苑科技與鄭州航美訂立，鄭州航美以375.96萬元轉讓鄭州新鄭市航美國際智慧苑一期的121個停車位，用于清償未償還應收賬款。

上述資産總估值約1.58億元，相當于以約八折作價抵債。此外，鑫苑科技還與天津鑫苑簽訂20年期租賃協議，以72個天津鑫苑湯泉世家停車位的使用權抵銷相關應收賬款。

1号協議中的預付款可追溯至2018年。彼時，鑫苑服務為購買鑫苑名城項目當中342個物業單位預先支付款項，後因物業被鑫苑地産的第三方貸款人扣押而無法正常實現交付使用。

2号協議中的彌償款，則要牽扯到兩年前的一項裁決。2023年10月，香港國際仲裁中心将鑫苑地産間接子公司北京鑫苑弘晟裁決轉讓給鑫苑服務，這筆彌償款即是鑫苑服務承接北京鑫苑弘晟财務賬目内淨負債所産生的損失。

仲裁的起點，是導致鑫苑服務停牌的一筆款項挪用。2022年11月，鑫苑服務公告稱鑫苑科技存置于銀行的4.02億元的定期存款被鑫苑地産未經授權用于抵押融資。

此後，鑫苑服務停牌調查該事件，歷時19個月，于2024年6月復牌成功。

事實上，早在2021年，鑫苑服務也曾陷入停牌。彼時，鑫苑服務宣布因無法按時發布2020年年度業績暫停買賣。業内人士分析指出，更深層次的原因在于鑫苑服務與關聯方的交易。

據悉，2020年6月28日至2021年2月24日期間，鑫苑服務與鑫苑地産進行數筆款項往來。直到2022年3月，鑫苑服務才披露交易詳情並稱已全數歸還。

如今的“以資抵債”也非首次出現。2024第一季度，鑫苑地産就先後向鑫苑服務轉讓六間會所經營權和2181個車位銷售所得以償還債務。

向外求索

兩度因關聯方停牌的鑫苑服務，早已意識到獨立行走的重要性。

鑫苑地産高企的債務，也為鑫苑服務敲響了警鐘。據鑫苑置業有限公司披露，截至2025年10月末，鑫苑置業債務逾期總額達59.26億元，其中銀行貸款逾期26.97億元，非銀金融機構貸款逾期29.65億元，其他有息債務逾期2.64億元。

雖然未能徹底擺脫母公司流動性危機的拖累，但鑫苑服務為減輕關聯方依賴已做出不少努力。

2025年上半年，鑫苑服務市場拓展新簽約面積730萬平方米、新接管面積307萬平方米，其中住宅334萬平方米，非居396萬平方米。

截止2025年6月末，鑫苑服務物業管理服務覆蓋中國71座城市，合約建築面積為約6740萬平方米，合約項目數量390個；在管建築面積為約4020萬平方米，在管項目數量271個。在管面積中，第三方占比59%；合約面積中，第三方占比68%。

場景服務方面，鑫苑服務也在發力，通過整合鑫管家、鑫多多等平台資源，實現業務數據互通與流程優化，将物業服務場景與增值服務深度融合。2025年上半年，美居業務收入同比增長23%，租售業務收入增長129%，純水業務收入也實現17%的增長。

得益于市場化拓展，鑫苑服務上半年總體收益還算可觀：實現總收益4.5億元，同比增長11%；毛利1.55億元，同比增長17.5%；歸屬股東的淨利潤5940萬元，同比增長16.7%；淨盈利6090萬，同比增長15.6%。

基于此，鑫苑服務宣布派發中期股息每股0.277港元，較去年同期的末期股息總額增加約1.38%，達到1642.7萬港元。

另據半年報披露，截至上半年，與抵押存款事件有關的應收款項為3.03億元，歷史遺留問題尚未完全出清。

回到最新抵債的1.34億元資産，涉及車位所處項目均已竣工並交付予業主，鑫苑服務計劃通過出售或出租物業和車位以賺取收入。

能否将1.34億的不動産盤活，還要考驗鑫苑服務的運營能力。

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