周頌明：如何開啟資産價值新時代 ｜2025觀點商業年會

本文為周頌明先生在2025觀點商業年會發表的演講。

周頌明（光大安石資管總裁）：各位新老朋友，大家上午好，由于時間比較緊，簡單說幾個方面。

現在來說，主要是城市更新方面大家考慮比較多，所以主要考慮破而後立，另外一個更多的是從思想方面，因為觀念方面是蠻重要的，所以主要從兩個層面去考慮怎麼去開啟資産的價值。

從政策層面來看，當前城市發展已基本從城市建設轉向城市運營，大規模建設項目顯著減少。未來行業發展雖需探索方向，但仍存機會，例如長三角、珠三角等城市群的規劃建設領域，仍能挖掘一定發展空間。

當前政策導向下，市場關注度更多向運營傾斜，此前各區域、各市均設有類似的平台公司，此類公司當前面臨新建項目大幅縮減的情況，正逐步轉向城市運營方面。

另一方面需關注内需，當前内需對經濟的拉動作用較弱，需進一步重視内需提升。當前經濟形勢面臨一定壓力，消費持續下降，整體經濟增長動力不足。同時，市場也顯現出一些問題：多地政府已基本控制新增商業項目審批，部分區域仍在推進商業地産去化，且去化進程需進一步加快。未來數年行業發展壓力較大，各業态普遍存在供需失衡問題，即便住宅領域也不例外。

不過政策層面也有新的發力方向，例如城市更新領域，目前各城市均設有更新協會，政策研究重點集中在商業地産轉型、去化變性等課題，這其中孕育着一定發展機會。以養老産業為例，随着60後逐步退休、70後成為消費主力，人群消費能力與需求結構發生變化，養老相關需求逐步顯現。雖養老項目需做好盈利測算，但在政策鼓勵下，該領域仍存在較多機會，部分企業已布局養老投資。

此外，前兩年逐步推進的REITs（房地産投資信托基金）也是重要方向，相關話題涉及範圍較廣，且REITs對行業發展意義重大。經過近四年發展，REITs規模有望進一步擴大，推進速度也會更快。

當前REITs發展面臨一定壓力：國家政策層面，監管機構對回報率有明确要求，導致REITs上市時估值倍數相對較低；疊加當前銀行利率偏低，部分市場主體參與動力不足，尤其投資規模較大的項目，上市後可能出現資金倒挂情況。同時，REITs後續投資還存在部分限制要求，但此類限制正逐步放松，整體仍呈現向好趨勢。預計未來四五年，行業将處于忙碌發展階段，需在完成去化後探索新的增長路徑。

行業分化與整合趨勢已較為明顯，此前多位嘉賓提及公寓領域的線上線下融合，其他領域整合态勢同樣突出：小型開發商持有的物業，以及現有寫字樓、商業項目等，受市場供需失衡影響，部分難以維持運營的項目将被淘汰，後續通過轉性、更新等方式實現盤活，成為行業必然趨勢。

具體到商業領域，商業公司、酒店管理公司等企業，此前多依附于開發商，經過市場洗牌後格局發生變化。以商管公司為例，當前多數開發商設有自有商管公司，另有部分規模較小的商管公司，管理十幾個中小型項目，但管理成本與大型商管公司相差不大，年均成本常達一兩千萬甚至兩三千萬，實際上不怎麼賺錢。市場調整後，此類商管公司間的整合機會顯現，整合後管理成本增加非常有限，只要項目本身具備運營潛力，企業整合便具備可行性，因此行業整合将成為必然。

當前定制化、精細化運營尤為重要。由于新增拿地開發項目減少，城市更新成為主流，面對低效、過剩的物業，需推行定制化：項目規劃需結合物業自身條件、周邊環境、客群特征及市場競争情況設計，無法再沿用此前標準化開發模式（如一代、兩代産品是一樣的）。不同區域競争環境不同，各城市東南西北區域人群消費能力存在差異，産品需針對性設計，若仍采用統一標準，将難以适應市場需求。

精細化運營的核心是通過深度運營提升價值，例如逐步降低對租金偏低的主力店依賴，自主打造特色内容。傳統運營經驗中的模式，已難以适配當前市場，當前新的運營内容不斷涌現，需根據實際情況選擇适合的方案，明确運營邏輯。長期沿用傳統模式，不調整思路，容易出現運營問題。

聚焦價值創造方面，需重塑資本邏輯，推行全周期價值管理。“投融建管退”全鍊條中，更新改造是關鍵環節，尤其城市更新項目及新收購項目，使用到一定階段後需進行更新改造，但全鍊條各環節的貫通存在難度。以往投資決策多以投資為主導，過度依賴模型數據，易引發問題，實際應更注重找準投資方向，将募資與産品設計作為投資核心，而非簡單套用模型數據做決策，否則易導致重大投資風險。

此外，以往開發環節多占據主導地位，未來我希望更多是運營主導，開發環節僅從規範、技術層面做好把控，若内容設計不當，不僅易引發運營問題，還會增加改造成本。

立足市場洞察、堅持因城施策是重要原則，我舉三個例子說明。

其一為江門大融城項目，收購時該類城市並非投資熱點，項目作為江門當地最優質的項目，規模達十幾萬方，具備一定基礎條件，但價值挖掘潛力較大，當時估值7000萬，通過後續大量提升改造，當前對比收購期NOI實現了大幅躍升。

其二為重慶朝天門中心，該項目定位批發市場，是重慶批發市場核心區域，運營範圍從地下二層延伸至地上十二層，全業态均為批發相關，出租率穩定在98%-99%，位居重慶同類項目最高。朝天門中心的規劃中原本還有寫字樓，因當地寫字樓空置率高、租金偏低，通過與政府溝通調整規劃，将整棟樓宇改造為公寓，並采用“帶内容銷售”模式：設計階段便考慮運營需求，設置五個大堂並配置轉換電梯，引入酒店民宿運營商，以帶合約、承諾回報的方式銷售。項目推出後持續熱銷，超過六個月仍保持較高市場熱度，最終售價在重慶同類産品中居于前列。

其三為北京中關村大融城項目，核心是實現價值重構：原地下一層、二層為車庫及家樂福超市，改造後調整為零售業态，一樓引入潮奢品牌。原車庫功能遷移至此前客流較少的西區，利用餐飲聚集區的客流優勢，引導客流至西區，滿足零售業态客流需求。經過改造後西區已于今年5月開業，項目價值實現大幅增長。

我的分享就到這里，謝謝大家！

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