冰雪的暗戰 華發世界最大室内滑雪場遭融創“回購突襲”

觀點網 融創與華發從“杠杆聯姻”到“回購羅生門”，這場博弈究竟為何？ 

“深圳沒有雪，但有鈔能力。” 在這座造型酷似藍色鲸魚的華發冰雪世界項目里，藏着世界最大的室内滑雪場——10萬平方米的體量、1569米長的雪道、83米的最大垂直落差、463米的最長單道，再加上5條賽事級雪道，規模震撼業界。 

如今，這座耗資超百億打造的冰雪地標，已成為了華發股份流動的“現金池”。今年9月開業後熱度飙升，試運營一個月累計接待遊客超40萬人次，單日最高客流量突破4萬人次，其中港澳遊客整體占比超三成。 

就在華發沉浸于項目紅利之際，“老朋友”融創的突然出現，打破了這份歲月靜好的和諧。 

11月21日，距離項目回購權到期僅剩2天，華發股份收到了融創文旅的通知函，沒有意外的“放棄”，只有一句颠覆過往的表态：“選擇行使回購權，但原條款全部作廢，需重新協商。” 

這記猝不及防的“回購突襲”，撕開了兩家房企最後的體面，讓這場延續六年的合作博弈再次浮出水面。 

杠杆式“閃婚” 

博弈的開端，是一場各取所需的“商業聯姻”。 

2019年底，正值鼎盛時期的融創高調宣布，與深圳寶安區政府達成合作，計劃在前海片區總投資367億元打造“全球最大的室内冰雪世界文旅項目”。 

超三百億元的總投資足見其含金量——該項目並非單一的冰雪場館，而是以“雪”為起點，涵蓋10萬平方米的全球最大室内雪世界冰雪中心、30萬平方米的人才房社區華發新城、74萬平方米的辦公集群華發廣場以及10萬平方米的主題商業華發商都的超級綜合體。 

當時的華發正迫切想要打開深圳市場，而融創也正好相中了華發作為珠海最大綜合型國有企業背後的資金實力，于是雙方一拍即合，共同出資成立項目公司——融華置地，由融創持股51% 、華發持股49%。 

不過，在拿地環節上，融創上演了一次“教科書級”的杠杆操作。 

2020年11月，融創聯合華發以底價127.1億元競得該項目地塊，融創持股51%主導項目，不過其應繳的32.41億元出資款，是通過質押項目股權，向華發關聯公司借的款。 

但對華發而言，這次合作是其進軍深圳的跳闆。彼時雙方曾約定，華發負責開發最易變現的人才房，有權在建成後退出商辦及冰雪業态。 

2021年3月，項目正式動工，命名為“融創華發·深圳冰雪文旅城”，總投資計劃182.9億元，涵蓋全球最大室内滑雪場、室内深潛基地、城市中軸綠洲客廳等七大業态，一時風光無兩。 

不過，雙方的甜蜜期很快便随着融創流動性危機的爆發，戛然而止。2022年5月，融創債務爆雷，無力支付剩余地價款，項目也陷入停滞，兩棟公寓只建了一半，冰雪世界主體工程擱淺，沒有了當初的意氣風發。 

時間到了2023年1月，華發自救，其公告以35.7億元現金方式收購融創所持有的項目公司51%股權以及相關債權0.12億元。這也意味着，華發接下來需要獨自承擔剩余的65.55億元地價款和項目後續上百億元的投入。 

但無意中，雙方在收購協議中埋下了“拉扯伏筆”：融創保留2025年11月23日前的回購權，卻未明确回購價格的調整機制。這一模糊條款，為日後的争端埋下了種子。 

冰雪的暗戰 

接盤後的華發，面對着這巨無霸項目也不由地陷入兩難境地。 

一方面，彼時的華發正處于向核心城市大舉擴張階段，2020年、2023年華發權益拿地金額分别為299億元、280億元，直沖全國排名前十。 

加速外拓之下，不僅需要大量資金的投入，同時進軍核心城市也使得項目開發成本上升，造成盈利壓力。2023年，華發股份歸母淨利同比下滑30%至18.38億元；2024年歸母淨利潤僅有9.51億元，幾乎腰斬。 

另一方面，冰雪項目商辦業态遇冷，周邊大量人才房滞銷，繼續開發可能面臨更大虧損。2023年初，人才房項目華發新城正式開盤，可項目均價為3萬元/平方米，最低單價可到2.7萬元/平方米，遠低于人才房最高限價4萬元/平方米。 

在大環境不穩定之下，華發擱淺了“超創方舟辦公集群”闆塊的打造，直至2025年7月做出了剝離資産的重大決定。 

這一決定也讓華發的賬面出現赤字。今年7月，華發将項目中7塊商業用地以44.05億元賣給政府收儲，較賬面原值虧損14億元，虧損額超2024年淨利潤的50%。 

“雖然虧了十幾億，但拿到真金白銀總比被套牢好。” 此次“割肉”也讓華發剝離了低效資産，聚焦項目價值，其中冰雪業态成為絕對核心。 

據國金證券研報對華發冰雪世界的盈利預測顯示，中性預期下，該項目進入成熟期後每年可貢獻營收6.5億元、淨利潤1.3億元。 

然而，誰也沒想到，咬牙扛過了“至暗”關鍵期後，融創“回頭”了。 

2025年11月21日，在回購權到期前2天，融創發來通知函，明确告知其選擇行使回購權，但提出“原方案中的回購方式、實施時間、交易價格等核心内容已不适用于當前情況，誠望就回購方式、回購價格及回購時間等事宜重新展開讨論”的附帶條件。 

按照原協議，回購對價需覆蓋華發35.8億元收購成本及兩年資金成本，預計不低于40億元，且融創需在30個工作日内搞定融資、足額付款，否則視為放棄。 

但融創顯然認為，如今項目核心資産升值，原條款“不公”——畢竟華發已通過人才房銷售回款72.5億元，又收回44.05億元地價款。 

對華發而言，融創的“回頭”無疑打亂了資金回籠計劃。當前華發仍面臨淨利潤下滑、資金鍊緊繃的問題，若回購談判陷入僵局，不僅年末資金計劃泡湯，還可能影響後續項目運作。 

也許如今回購暗戰的本質，是地産行業“風險與收益不對等”的縮影——但在這場跨越六年的博弈里，沒有絕對的赢家。 

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