北京土拍冷熱：懋源50.24億奪朝陽地塊 城建14.71億托底房山

觀點網 北京土拍再現“一冷一熱”。

11月25日下午，北京朝陽松榆里地塊和房山廣陽城地塊同時開拍，最終均順利出讓。

具體來看，北京房山區長陽鎮北廣陽城棚戶區改造二片區項目FS00-0105-0015、0016、0019、0013、0020地塊競價截止。最終由北京城建以底價14.71億元成交，粗算住宅樓面價約1.81萬元/平方米。

而松榆里CY00-0410-0001地塊，在同一時間截止競價時共有懋源、首開、金隅、招商、越秀+建工、建發、中海新城、中建玖合8家房企參與競價。

在經歷多輪競價後，最終由懋源地産溢價18.21%競得，總成交價50.24億元，折合樓面價6.24萬元/平方米。

城建兜底

時隔一年上新的房山區宅地，又被北京城建兜底。

具體來看，出讓宗地為房山區長陽鎮北廣陽城棚戶區改造二片區項目FS00-0105-0015、0016、0019、0013、0020地塊土地面積約為5.57萬平方米，規劃建築規模9.60萬平方米。

該宗地由5個小地塊組團而成，包含3塊住宅用地、1塊幼兒園用地及1塊城鎮社區服務設施用地。

住宅用地中，0015地塊占地1.37公頃，建築面積約2.47萬平方米，容積率1.8，限高28米；0016地塊占地1.03公頃，建築面積1.44萬-1.85萬平方米，容積率1.4-1.8，限高28米，該地塊配套1處商業設施，建築規模不超過總建築規模的15%。

值得注意的是，若0016和0015地塊同期入市並統籌平衡指標，需配置商業設施地上建築規模不超過0.65萬平方米。商業設施應結合軌道站點統籌設置，具體建築規模以審定的設計方案為準。

另外，0013地塊為城鎮社區服務設施用地，占地7069.33平方米，建面7776.263平方米，容積率1.1；0020地塊建面約4085平方米，規劃為12班幼兒園。

截止競價時，該宗地僅有北京城建1家報名報價，最終由北京城建以底價14.71億元成交，成交樓面價約1.81萬元/平方米。

觀點新媒體了解到，該宗地為今年以來房山區首宗出讓的涉宅用地。上次地塊出讓為2024年8月份，彼時良鄉大學城拓展東區FS00-0125-0008地塊由北京建工競得，後續打造為璟賢瑞庭項目。

這也是北京城建自去年以來，延續其在該區域的“兜底”做派。

觀點新媒體查閱，去年以來，北京房山區僅有3宗宅地出讓，其中就有兩宗由北京城建以底價成交。

在北京2024年1月份的首場土拍中，房山區拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地塊，由北京城建以22.8億元摘得。該項目已于2025 年 3 月 25 日取得預售證，目前在售均價3.3萬元/平方米。

而後于2024年4月份，北京城建再以16.03億元摘得房山區長陽鎮FS00-0101-0002、0003地塊。彼時該地塊歷經四次流拍，最終由北京城建底價拿下，目前項目尚未入市。

來到今年，北京城建再兜底房山區宅地，該宗地塊亦為今年以來房山區的首個“好房子”。

觀點新媒體注意到，早在地塊正式挂牌當天，北京城建便同步發布相關設計單位招標計劃。公告顯示，項目招標單位為北京城建瑞泰投資發展有限公司，是北京城建房地産的全資子公司，亦為房山頤知築項目的開發主體。

從周邊項目來看，北京城建自家的産品便有不少，地塊南邊就是和知築，在售均價約3.8萬元/平方米，地塊西邊則是頤知築，在售均價約3.3萬元/平方米。

此外，闆塊内還有中建京西印玥、華潤京熙潤府、京華國賢府、建工璟賢瑞庭等新房及次新房。加之北京城建尚未入市的長陽鎮地塊，未來該闆塊内仍有不少庫存項目。

懋源“瘋搶”

與房山區的城建托底成交不同，朝陽松榆里地塊則是歷經多輪競價後，最終由懋源地産溢價18.21%競得，總成交價50.24億元，折合樓面價6.24萬元/平方米。

根據出讓文件，松榆里CY00-0410-0001地塊用地約2.89公頃，建築規模約8.08萬平方米，地塊性質為純二類城鎮住宅用地，容積率2.8，限高60米（局部80米）。

作為年内東三環最後一宗重點地塊，亦是近五年區域供應規模最大的純住宅地塊。該地塊未拍先火，不僅吸引懋源、首開、金隅、越秀+建工、建發、招商、中建玖合等頭部房企參與，招商蛇口、中建玖合更是在競拍前已針對該地塊準備好招標公告，但最終被懋源地産“彎道超車”。

除了地處東三環至東四環之間的黃金區位及“地鐵上蓋”優勢外，作為純住宅用地，從形态來看，地塊整體規整呈東西長、南北短的方正矩形，格局有利于打造大面寬、南北通透的改善型住宅。

不過，該項目的限制也不少。具體來看，該項目需同步建成並對外開放1條南北向7.5米寬街坊路（計入建設用地基底面積並核算容積率，由二級單位養護管理）；配建約8899平方米人防工程（含1000平方米專業隊隊員掩蔽部及其余二等人員掩蔽所，抗力等級不低于甲5級，人員掩蔽服務半徑≤200 米）；同時需為11号線建設預留空間並做好兼容性設計。

地塊自身所帶的條件並不算特别出彩，至于地塊帶來的熱度，或與該闆塊内供地稀缺有關。

觀點新媒體了解到，松榆里地塊所在的闆塊上一次供地已是四年前，也就是本次松榆里地塊北側的中能建東譽府。

2021年12月，葛洲壩以11.4億元競得該地塊，成交樓面價約2.8萬元/平方米。由于該地塊是北京首個試點全現房銷售的新建商品住宅項目，從拿地到入市歷經四年打磨，期間闆塊内再無新房供應。

2025年8月份，該項目以能建·東譽府為名正式對外開放，目前在售均價11萬元/平方米，套均總價為980-1751萬元。

作為深耕北京的老牌房企，懋源以高端住宅開發為核心定位，雖然松榆里闆塊存在城市界面偏老舊、周邊回遷房與經适房集中、居住圈層混雜、改善氛圍不足的現狀。

但同闆塊内長期缺乏改善型新盤及次新房源，對地域性較強的改善客群具備顯著吸引力。此外，項目具備配置高端會所或庭院的空間條件，規劃設計中明确鼓勵“設置下沉庭院” 以 “提升環境品質”，進一步契合高端改善需求。

綜合來看，即使此番為溢價拿地，未來該項目仍有利潤空間。

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