7宗底價成交與民企逆襲溢價奪地 上海九批次土拍收金173.33億元

觀點網 11月末，深冬将至，上海的土地市場似乎也越來越冷了。

11月24日，上海九批次土拍正式收官。本次共出讓9宗地塊，分布于楊浦、寶山、嘉定、奉賢、青浦及浦東，總出讓面積433.9畝，總建築面積55.26萬平方米，總起價169.11億元。

對比前兩次，七批次5宗地收金111.16億元，八批次6宗地收金198.77億元，九批次僅2宗地溢價成交、總收金173.33億元的表現顯得有些平靜。

究其原因，或許在于地塊的區位。地塊大多位于外環外，中環僅有楊浦五角場和楊浦濱江兩宗地塊。也因此，此次土拍少了很多國央企熟面孔，拿地的多為民企。

具體來看，浦東川沙地塊由佳運置業以24.75億元競得，樓面價2.99萬元/平方米，溢價率15.76%；另一宗溢價地塊——青浦徐泾地塊由寶業17.3億元摘得，樓面價3.16萬元/平方米，溢價率5.17%。

其余7幅底價成交地塊中，中海21.77億元競得楊浦濱江地塊；上海城建43億元托底楊浦五角場地塊，樓面價3.07萬元/平方米；金茂、大華分别以37.26億元、11.42億元落子寶山，樓面價均為3.7萬元/平方米；盤古6.24億元得嘉定新成路地塊；奉賢城投聯合體6.9億元得奉賢南橋地塊；青浦新城4.69億元得青浦練塘地塊。

民企紛紛上桌

九批次中最搶手的莫過于浦東川沙商住地。

該地吸引了佳運、陸家嘴、象嶼&湖北清能三家房企報名，經過82輪鏖戰，佳運置業以總價24.75億元取勝，溢價率15.76%，成為此次溢價最高的地塊。

資料顯示，佳運置業是一家上海老牌民企，總部位于浦東周浦。2022年，佳運置業在上海連拿寶山羅店、金山新城、寶山顧村共富社區三宗宅地，開發為佳運名邸、佳運匯龍府、佳運瑞璟灣三個項目。

此前，佳運置業就在川沙開發過佳洲欣苑、佳運公寓等項目，對川沙較為熟悉。

據業内人士披露，本次土拍現場中，佳運置業董事長親自上陣出價，表現出對這塊地必得的決心。

根據土地規劃方案，浦東川沙地塊出讓面積41912.3平方米，建築面積82753.8平方米，容積率1.97。地塊分為兩個子地塊，其中，C05A-18地塊為住宅用地，C05A-17地塊為餐飲旅館業用地。

從區位看，該地塊靠近2号線川沙站，臨近百聯川沙購物中心、綠地東海岸國際廣場、川沙古鎮等配套。

周邊觀宸潤府、陸家嘴錦繡雲瀾均價約為6.5萬元/平方米。目前觀宸潤府已售罄，陸家嘴錦繡雲瀾則仍面臨去化問題。

另一宗溢價地塊青浦徐泾同樣受到民企青睐。該地塊吸引了寶業及象嶼&聯發兩家房企，在12輪競價後，民企寶業摘得該地塊，成交價17.3億元，溢價率5.17%。按照3.16萬元/平方米的樓面價測算，未來售價或在6萬元/平方米左右。

上一次寶業在上海拿地，還要追溯到五年前。彼時，寶業以總價3.12億元拿下臨港新片區内純宅地，成交樓面價約1.32萬元/平方米，溢價率10.25%。該地塊後被開發為寶業·青春里項目，在售價約為2.9萬元/平方米。

此次拿下的青浦徐泾地塊靠近2号線蟠祥路·國家會計學院站及17号線蟠龍路站，為雙軌交地塊，具有大虹橋核心地段優勢，且徐泾近兩年未有宅地供應，寶業輕微溢價拿地，具有一定成本優勢。

中海抄底、金茂補倉

令不少人意外的是，楊浦濱江地塊會以底價收場。

該地塊開拍前就因區位優勢維持着較高熱度——位于楊浦濱江核心地段，與黃浦江直線距離約700米，靠近12号線隆昌路站，緊鄰波陽公園，周邊配套完善。

競拍前，保利置業&楊浦城投和中海兩家房企報名，正式開拍時，僅中海出價，以6.88萬元/平方米的樓面價抄底拿下。

地塊兩邊分别為中海雲邸玖章南北區，西南側有缦雲上海，附近還有待入市的保利譽濱江。中海雲邸玖章10月加推時均價12.6萬元/平方米，缦雲上海與保利譽濱江也在12萬元左右。與之相比，中海6.88萬的拿地樓面價相對低。

除大華外，金茂也将目標瞄準寶山，以37.26億元拿下寶山區廟行闆塊N120702單元B2-08地塊。

寶山廟行地塊靠近18号線二期（在建）和1号線呼蘭路站，同為雙軌交地塊，交通便捷。地塊出讓面積55951.9平方米，建築面積100713.42平方米，容積率1.8。

金茂近年來深耕寶山。在去年的上海八批次土拍中，金茂分别聯合招商、寶冶，在寶山連落三子，累計成交價超百億。上月的八批次土拍中，金茂聯合寶冶17.51億元底價競得寶山區BSP0-0801單元02aB-01、13D-06地塊，樓面價1.46萬元/平方米。

今年5月首發的金茂棠前實現五開五罄，六批次即将加推。此次寶山再拿地，明顯是補倉。

随着九批次落幕，上海年内土拍已基本收官。回望全年，從前幾批次的熱門搶拍到後期逐漸降溫，房企的選擇更加務實，也反映出上海市場在當前周期下的愈加分化。

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