主題讨論會之一：商辦的未來｜2025不動産資管峰會

主持嘉賓

陳昭君　合景泰富商業資管寫字樓事業部總經理

對話嘉賓

張存理　中海商業助理總經理、COOC中海商務全球負責人

田賀維　金地集團開發管理公司商辦總監兼商辦事業部總經理

戴健進　蜜蜂公司(BEEPLUS)聯合創始人兼蜜蜂發展總裁

胡　建　WeWork中國首席技術官

陳昭君：今年5月份，我參加了觀點商辦暨資管大會的一場對話，記得當時的主題是辦公價值重塑，主要讨論的内容是在新經濟産業需求凸顯的背景下，運營商在服務、資産價值方面如何提升以及突破的。當時大家在精細化運營、資産升級、智能化方面做了很多深入探讨。

過去了大半年時間，這次觀點給的分議題我覺得也是對于五月份議題的延續，因為每一個分議題上面都有一個新字。我覺得經過這段時間的市場行情，各個運營商、項目總已經在各賽道上找到了新的打法，稍後也期待在座的各位嘉賓圍繞這個"新"字跟我們做一些分享。

與此同時，我覺得今年租賃市場給我一個最大的體感是不穩定。這個不穩定當然也來自國内産業結構的調整，包括地緣政治、世界格局、經濟變化。

希望繼續延續五月份的問題，辦公樓租賃市場是否已經見底？如果尚未見底，下行周期還将持續多久？這個稍顯尖銳的問題，想交給金地的田總。

田賀維：謝謝陳總，也非常感謝觀點的邀請。參加觀點活動很多次，每次來都有一些新的感受和不同的變化。

回到剛才陳總提的問題，商辦業态是不是已經觸底了？要看未來，我們要先看現狀。

有幾個簡單的數據跟大家分享一下，根據國内機構統計數據顯示，前三季度全國商辦市場新開工面積較去年同期下降近25%，投資金額較去年同期下降20%，商辦投資規模處于近十年低點，未來三年，北上廣深核心一線城市，每年平均将有百萬平米的新增供應量。

不過這些數據不是悲觀的數據，是市場的理性現狀。未來會怎麼樣？這不是簡單的周期問題。早期國内商辦市場發展以開發投資屬性為主，很多項目與金融綁定，更多關注投資和開發面積，而非運營屬性，忽視了未來的運營需求。經歷這一輪調整後，既是機遇，也是大浪淘沙、不破不立的過程。相信未來商辦市場會呈現新的變化、新的發展模式和方向。

陳昭君：确實，有危才有機。你剛才提到未來會有新的發展和方向，記得五月份時你提到金地在代建、物業管理、租賃等輕資産輸出方面有所布局。想了解，在市場變化下，這些業務的開展是否有所變化？

田賀維：首先簡單介紹金地的業務情況，金地管理是金地集團旗下專屬經營代建業務的平台，專注于為全國範圍委托方提供房地産開發管理服務。

我們專注的領域除住宅外還包括商辦。基于早年多年開發經驗和項目案例的沉澱，目前在行業内處于頭部的水平。

通過多年行業觀察及與大量客戶交流，我們發現商辦市場業态出現了一些比較顯著的變化。

第一，空間上，不再只是單一的辦公空間主體，很多客戶和項目空間越來越多元化和個性化。不單只是平面辦公室、卡位、獨立辦公室，還會考慮員工的個性化，設置一些健身空間、閱讀空間、娛樂空間等，可以給辦公人群更加多元化的選擇。

第二，除了空間變化，項目的業态類型也更加多元復合。除了辦公，還涵蓋酒店、公寓、商業等業态。例如，我們已有五個酒店業态項目，與麗晶、嘉佩樂、萬豪、希爾頓等國内外頂流酒店管理公司都有合作項目落地。商業方面，也與多家商管、運營公司以及長租公寓等服務方保持交流。

從項目本體來看，除了辦公，還可以提供更多元業态屬性，不同業态之間形成有機整合，互相助力、協作。同時，在抗風險能力上，也将帶來新的變化。

陳昭君：謝謝田總。剛才提到配套，其實聯合辦公已經成為業主方很重要的補充業态，以前可能是聯合辦公里面小型的客戶upsize到我們的樓宇，現在反過來了，因為行情在下滑，可能是租戶downsize到了聯合辦公。

提到會員服務，我也想分享一下，合景泰富也在學習會員體繫、制度，今年做了很多運維上的提升。除了基礎的運營服務以外，我們還把租戶分成了幾個等級，有點像商場的鉑金、黑卡，通過評估他們的履約能力、進駐時長，給出一些權益。在試行過程中，反響還是不錯的，因為企業能夠實實在在拿到我們給的服務。

說到運維服務上的精細化服務提升，我首先問一下中海。因為中海應該是目前全國擁有最大體量的辦公樓，應該來說你們整體的租戶樣本是最豐富的，租戶結構也是最復雜的。

想請教一下張總，在目前大家都在提升運維的情況下，中海有什麼樣的新玩法可以跟大家分享一下。

張存理：謝謝主持人。中海确實是開發商里自持辦公樓資産規模領先的業主方，在這個市場性的大環境下，我們也在積極應對行業調整帶來的多重挑戰。

可以看到，這一兩年客戶掌握了市場的絕對話語權，我們業主方也被倒逼着必須要去做一些主動改善。我認為這些主動改善才是業主方在脫掉了市場繁荣的外衣後，呈現出來的真正的市場競争力。

幾年前，我們就開始標準化的建章立制，目前已經形成了5大類88小項的内外部標準體繫的建設，涵蓋管理、硬件、軟件、行業、品牌五大維度。因為我們的資産布局全球，有一線核心的、非核心、二線核心、非核心的資産，離散度比較高，面對的客戶類型也非常多。我們希望通過標準化的建設，讓不同樓宇内的不同客戶，至少能感受到中海商務帶來産品和服務標準始終處于行業領先水平。

在制度標準化的建設上，我們會着重打造樓宇"氣質""的個性化。我們講究一樓一IP、一樓一人設。不同的樓宇氣質，其實會給到進來的每個人一個"第一印象"，讓人有一個直觀的反饋--這個項目适合我，這個項目不适合我。所以我們在每一個項目上會給他賦能一些標簽。

根據不同的客群偏好，打造不同的樓宇人設。

舉個例子，在北京安貞門的中建财富國際中心項目，是總公司中國建築集團辦公所在地，由我們中海商業在做輕資産管理。樓内以國央企等傳統行業為主，在樓宇的運營、呈現風格等方面，都會更加沉穩、高大上一些。一路之隔，是我們自持的奧南中海國際中心，是地鐵上蓋項目，配套了中海體繫内的環宇荟商業。吸引了小紅書、谷歌等互聯網企業，在日常的樓宇服務、品牌呈現上就會做的比較活潑一些。

北京中海金融中心，是我們25年新入市的項目。坐落在北京西二環泛金融街片區。項目除了有我們寫字樓産品，也規劃了開放式的購物街區大吉巷以及康有為故居等文保區域。在規劃階段，我們希望項目能與片區自帶的文化和金融屬性做一些呼應和互動。随着大吉巷商業的開業和文保區的展示，也使得項目的文化交流氛圍提升到了一定高度。我們首簽入駐的兩個客戶當中，有一個就是知名的文化類上市企業。

除了樓宇標簽外，我們一直堅持在做産業生态的打造。在當前的市場環境下，企業對于業主方的期待，已經不僅是停留在提供物理空間、提供情緒價值、提供運營服務。而是能夠創造更好的樓宇産業生态氛圍，讓他能夠産生出更多生意邏輯。這就需要我們不僅止步在和企業互動，而更多的是跟政府、跟行業協會、跟龍頭企業産生互動。

上海中海中心，是24年整個上海寫字樓租賃的銷冠。我們引入了亞太仲裁院等行業龍頭的法律機構，德賽西威等汽車鍊主企業，通過上下遊企業的互動，衍生出更多企業入駐我們的樓宇。通過産業導入形成産業聚合，也成功帶動了普陀區真如闆塊的産業升級。

在真如闆塊，我們也配套了中海繫TOP級的購物中心環宇城MAX，商場自開業以來就保持着超高人氣，開業首年就跻身上海購物中心營業額前十，上個月Lululemon開業，實現了160萬的單日銷售額，直接刷新了單店銷售的世界紀錄。目前，商場在工作日日均客流約7萬人次，周末峰值超11萬人次。商場内匯聚了400多個品牌為寫字樓内企業提供了服務和便利，寫字樓也為商場帶來工作日的客流保障。

我們也發現通過辦公樓、購物中心、酒店、長租公寓整個中海商業多元生态的聯動，能夠給客戶更好得提供相應的服務。這也是中海下一步想要重點做的一個嘗試。當前我們的會員體繫可能會更多的專注于每個業務線，我們現在的想法是要突破業務線的壁壘，把所有内部生态資源--不僅局限在中海商業而是中海集團的資源進行打通，這也是中海一直在說的建立中海的生态圈、朋友圈這樣的一個概念。利用我們的供應鍊及生态優勢，可以給中海繫寫字樓内的公司，提供從裝修開始到員工管理的全生命周期的服務和便利。比如說我們的酒管，可以給企業提供差旅和會務的服務；我們自己的購物中心提供采購的服務；包括我們自己在用的集采、供應鍊、差旅平台等，都可以賦能到所有的租戶企業。通過生态和産業的協同，去加碼我們的産品力。

除此之外，我們也在卷一個現在可能大家都不太會卷的航道，就是綠色低碳航道。作為央企，我們堅定地踐行國家的雙碳戰略，致力于綠色低碳樓宇的打造。這兩年我們新入市的深圳中國海外大廈和北京中海金融中心一号樓，都是近零碳建築。針對存量項目，我們也在穩步推進節能降碳的改造。其實不少國央企、上市公司需要進行綠色評級，我們在綠色低碳樓宇的打造，除了響應雙碳的号召，也是能夠給樓内企業進行相應加分的。

以前我們更多的聚焦在産品端，關注什麼樣的標準是超甲，什麼標準是甲級。我們現在會更多轉換到客戶視角，細分到甲級標準里頭，關注客戶想要什麼，思考應對某類客戶應該在哪個標準上面去适配，以及應對不同的客戶，如何打造不同産品標準的多維體繫。從硬件檔次的視角轉換成客戶視角，去做中海商務的標準化叠代。

陳昭君：剛才也聽出來，最抗風險的産品是綜合體，相對比較強。而且你們還做了不同的客戶畫像區隔，對應不同運營服務。

正好張總提到了輕資産服務，在這個問題上，我想問一下BEEPLUS的戴總。據我了解，BEEPLUS做輕資産很多年，特别是在珠海有很多成功的案例，合作伙伴不乏一些國企。對于BEEPLUS來說，你們有哪些獨特的發展策略？篩選合作伙伴上有什麼想法可以分享？

戴健進：蜜蜂是國内比較早做輕資産轉型的運營商，我們現在主要是幫地方政府、國企做寫字樓、園區的招商和管理。

我們公司今年剛好是十周年，回顧過去我們運營的項目，發現一個很重要的共性，這個共性並不是說我們到了每個區域就幫該區域把所有的寫字樓去化，而是在矮子里面拔高個，在拔高個里面做到最好，形成虹吸效應。

面臨行業寒冬，我們怎麼保證自有樓宇、園區資産的保值？就是要在樓宇里打造獨有的特色和差異化。

比如蜜蜂在保障去化和出租率方面，第一個維度，保障樓宇客戶的多元化。如果這棟樓宇是單一的客戶，當這個行業遇冷時，整體租戶就會面臨比較難受的狀态，可能會出現大面積的退租，或者經營不下去。

所以在企業招引的時候，我們有一個比較好的比例，把比較大的企業的分支機構、總部作為樓宇的壓艙石，也會有比較小的創新型公司，作為創新源泉，可以不斷upsize。同時也預留了一些中小企業，可能會有downsize的需求。

第二個維度，保障樓宇産品的多元化。項目不僅僅滿足1到10個人，可以覆蓋到從卡位，到精裝簡裝，到樓宇總部，到100人、200人。無論來的是多大的客戶，都可以把它"吃掉"，這個就是産品的多元化。

第三個維度，保障項目收入的多元化。過去最大的收入可能就是租金收入，其實很早之前我們就自己研發出，項目不僅只有to b端的收入，也有to c端的收入。比如說在樓宇里面融入了很多商業配套元素，包括咖啡、會議展廳活動等。

剛剛提到三個多元化。第一個是客戶，第二個是産品，第三個是收入。經過十年的沉澱，我們發現很多國資業主對我們的能力比較認可。因為他們的要求往往不高，一般就是保值的要求，所以現在我們95%的客戶可能都是國資為主。

陳昭君：輕資産因利潤率較高，各類業态都在探索這一路徑。不過感覺聯合辦公相較于傳統辦公會比較容易，與業主溝通時，他們始終關注出租率、去化等方面，重視服務能否帶來最直接的出租率提升。

所以，辦公樓輕資産輸出的價值認同仍比較低，市場更認可五大行的顧問服務。請教田總，你們在輕資産方面經驗豐富，怎麼看待辦公樓的輕資産租賃問題？

田賀維：這确實是當前行業周期下普遍面臨的痛點。

對于辦公樓資産的打造，一定跟後期運營及招商密切相關。如何在前期運營階段、規劃設計時，考慮未來多元運營的可能性，或者不同客戶及群體的多元化需求？如果能給出更多選擇，出租機會和未來價值将會更大。例如靈活辦公、綠色辦公等方式，都基于這個理念。

我們在提供服務時與許多客戶進行了深入探讨，作為服務方，更多是協助業主方把項目做好。除了解決需求，還要考慮未來資産的變現、保值增值。

對于純辦公項目，我們在前端會協助業主方對自身需求進行詳細梳理，企業客戶背景如何？所需面積多大？除了自用外是否存在潛在客戶，有助于解決未來去化問題？

此外，許多互聯網科技公司的需求非常個性化、多元化，圍繞企業、業務屬性的變化，除了標準性辦公空間以外，還會涉及實驗室、直播空間等傳統未接觸的新業态，我們都需要考慮進去。在此過程中，很多輕資産需要從後端運營角度指導前端規劃或者設計。

整個市場目前确實很艱難，對于辦公樓，大家未來怎麼細化，能細化到什麼程度，也是非常深刻的話題。

此外，我們也注意到市場端、政策端的一些變化。今年7月，上海已經發布了商務樓宇更新提升的辦法方案，鼓勵存量商辦或老舊商業項目改造成保障房、公寓等，進行一些業态的轉換。

這個在目前市場上還是比較熱的，有很多項目都在做新的嘗試。9月份，廣州出台了相應的政策；10月份，深圳也出台了政策。

未來整個趨勢将發生變化，傳統的商辦業态不再僅限于辦公樓，還需考慮未來多元空間轉化的可能性。這既是現階段存量商辦解決去化問題的出路，也是解決城市中心職住分離需求的意義所在。

總體來看，我們相信商辦是整個房地産市場中不可或缺的業态，不單承載了很多辦公屬性，還有一些社會屬性。未來，我們在專業的細分能力打造上會更加多元、豐富。

陳昭君：我的想法跟你比較像。作為開發商，我們的優勢在哪里？一定是運營，運營可以反哺到前端設計和建設，而不是集中在招商這一塊，可能這是辦公樓輕資産的一個出路。

說到這個辦公樓運維這塊，肯定要請教一下中海的張總，應該說你們的項目是最多的。可能所有項目都在申請預算的時候都會說，我這邊要做一個辦公室的升級。你們可能有很多的大量的capex去做這個翻新，還有辦公室的裝修，對吧？

中海在capex這塊的使用上面，有沒有一些什麼樣的評價體繫？因為我相信說同樣100塊錢，投在上海跟投在南甯，那可能是截然不同的回報周期，在這點上我想問一下是怎麼樣的考慮。

張存理：我覺得這個問題對于輕資産也好，重資産運營也好，其實都是一樣的。作為資産的經營和運營方來說，對于每個項目在什麼周期要去投入capex能夠讓它持續穩定的再繼續産生現金流，都有相應的考量。

雖然說投進去的錢在不同的市場上會砸出不一樣的水花，但是其實它的增長幅度也會有不同的表現。比如說我們一直認為，投在北京這個核心市場可能會更好，但是北京投資的成本也會比二線市場會高很多。就拿裝修來說，我們所有的恢復費用當中，北京單城市的恢復費用大概是濟南三倍以上。對比投入的差距，其實你看租金的漲幅也是差不多。

更多的還是看在這個階段，市場需要一個什麼樣的産品，我們迎合市場主流，去投入相應的一個改造。剛剛蜜蜂戴總提及的多元産品，其實我們傳統辦公也一直在走這條路。比如我們有做一些聯合辦公産品，在今年年初投了一批100到300平米的精裝房源，提供拎包入住的服務。我們也是順應市場的需求，在向着運營方去融合，學習他的所長，幫助我們資産的去化。

對于預算的管理，中海有着自己非常成熟的制度和體繫。前期，按我們内部的管理刻度，會給到項目一定的預算標準。在執行過程中，預算内的走預算内，預算外的我們也可以預算外立項。只要把賬算清楚，我投入的錢多久能收回，用什麼樣的方式收回，如果客戶斷檔了之後用什麼樣的方式去解決……把這一繫列的論證去說清楚，公司會進行一個綜合的可行性評估。

總體來說，我覺得不動産的資産管理最終還是要賺錢。這也回答了為什麼大家在提及輕資産管理的最後，都會回到如何提高出租率的話題上。因為只有出租率提升才會有現金流，有現金流才會有回報，才會有我們資産盤活的說法。

對于出租率特别低的資産，能夠快速提升資産價值現金流的方式就是快速提升出租率。所以能有利于出租率提升、保證資産收益穩定不虧損的投入，都是我們值得嘗試的方式和方向。

所以在預算和capex管理上，我們希望是能夠順應市場主流需求、在既定的評價體繫下，並非一刀切，而是提供給一線項目提出訴求的機會，我們去認證核實，最後決策。

陳昭君：所以中海在做辦公室的方案上面，就是剛才您提到的100到300平的模式上面，你們是有固定的一些樣闆的規格嗎？

張存理：我們有其實現在很多金融或國央企，辦公室的裝修招投標流程極其復雜，可以走半年以上。但是作為一個地産開發商來說，可能在兩個月，我就可以把活都幹完了。所以我們設置了一個很專業的部門叫資産運維部，他不光是負責做capex改造，也主導我們給企業提供的代裝修服務。

在服務過程中，我們沉澱了很多精裝修客戶的訴求，前幾年在做OFFICEZIP的時候，也累積了大量小客戶的一個訴求。包括我們的産品在使用中碰到的一些問題，或者是客戶給我們提供的意見，都成為我們後期産品的叠代的參考依據。

在多年沉澱的經驗中，我們發現300平米以下的客戶個性化需求沒有那麼高，所以我們最開始在蘇州嘗試OFFICEPRO産品，也就是一百多平米的精裝拎包入住。

過程中，也有收到地區反饋說要一個500平米和800平米的産品，但是我們嘗試之後發現500到800的個性化平面五花八門，方案很難直接匹配客戶需求。确實300平米以下的産品流速、去化都會優于300平米以上。

所以，在精裝辦公方面的投入，我們就會聚焦在100到300這個面積段，形成標準化的規格建議和空間實現。因為它個性化需求不多。如果中間出現了一個斷檔，我也很快能找到客戶去填補。這部分的客戶對于裝修投入的邊際成本其實都很高。而我們正好可以解決他這一繫列問題。

我們在這個方面的嘗試和投入在在各大開發商當中還是比較早的，也積累了比較豐富的經驗。

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