香港傳真 | 長實起訴違約買家背後的樓市風向

觀點網 香港報道 在香港樓市回穩之際，2022年前樓市高峰期入市新盤的買家如撻訂（簽定“正式買賣合約”後才選擇放棄交易），或面臨被入禀追讨重售單位差價的危機。

市場近日傳出，長實就旗下洪水橋#LYOS及沙田“名日·九肚山”兩個項目，至少對八名撻訂買家入禀追讨重售單位差價，涉款約1765萬港元，相關八個單位當年購入總值逾1.2億港元。

消息指出，涉事買家均于2021年樓價高位期入市。五名“名日·九肚山”買家的購入價介乎1289萬至2760萬港元；三名#LYOS買家購入價則為445萬至733萬港元。

不少買家原本預期樓市持續向上，惟其後經濟環境轉差、息口攀升，加上二手成交疲弱，令部分人最終選擇不完成交易。

八宗個案中，買家遭沒收的訂金合共達861萬港元，而長實現正向他們追讨的重售差價由五十多萬港元至七百多萬港元不等。

當中被追讨款項最多的三名為名日·九肚山撻訂買家，分别被追讨216萬、272萬及740萬港元，合共1228萬港元。最終由于三人未能按時清還欠款，法院批出破産令，屬香港近年罕見案例。

除長實以外，中小型發展商宏安地産亦在11月初向旗下新盤Larchwood撻訂買家發律師信，有撻訂業主被追讨109萬港元。

據中原地産研究部數據，2025年第三季新盤撻訂宗數錄381宗，較第二季263宗，按季急升44.9%，創自2023年第一季有紀錄以來的11季新高。今年首三季則合共727宗撻訂，已較2024年全年445宗高出63.4%，如只計撻大訂宗數，更較去年大幅高出91.2%。

其中，撻大訂錄355宗，比例連升2季升至93%；撻細訂比例則連跌2季，降至只有7%。估計今年全年撻訂數字或近一千宗，将同比飙升1.25倍，為3年高位。

其實在2013年一手條例實施後，規定了買賣雙方在取消交易上的做法。買家簽訂臨時買賣合約及支付等同樓價5%的臨時訂金後，必須于五個工作日内與賣方簽訂“買賣合約”，並按支付條款額外支付訂金。如買家未能履行上述責任，臨時買賣合約即告終止，已支付的臨時訂金亦會被賣方沒收。

簽署正式買賣合約後：買家簽署買賣合約後沒有完成交易，便有機會根據合約條款被沒收所繳付的訂金，甚至可能需要賠償賣方重售後的差價與損失，而追讨的限期，則受制于《時效條例》，業主或發展商在6年期限内有權向買家追讨。

向撻訂買家追收重售後差價的程序，並非如臨約撻細訂般，當買家未按時簽訂正式買賣合約，發展商就能自動沒收細訂，如發展商要追收重售後差價，則須于往後入禀法院向撻訂買家索償，法庭再按照雙方理據判決。

因此，在未正式入禀前，難言發展商的具體索償金額，因根據合約條款，發展商除有權向撻訂買家追收重售後差價外，亦有權追收相關開支。

如2013年，長實向機構投資者De Monsa索償“半山壹号”重售後差價一案，當年長實向De Monsa的索償金額中，除包括重售後差價外，還包括當中涉及的雜費，如地租、管理費、重售代理傭金等，而重點則落在法庭看待索償金額的原則。

香港地産建設商會執委會主席梁志堅稱，各個地産商在追差價上的做法各有不同，有發展商會提高“大訂”的金額，沒收“大訂”便算，但都是按合約辦事，並無不妥。

他又指，樓市升跌難以預測，警告新買家不要為了“炒樓”投資，漠視被追差價或其他更大的後果。

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