北京馬家堡購物中心逆襲記 華潤資産能否做好拯救者角色？

觀點網 2019年5月18日清晨，北京豐台區角門路19号門前人頭攢動。紅毯上，舞獅翻滾跳躍；紅毯外，圍觀群衆拍掌叫好，共同見證“馬家堡新荟城購物中心盛大開業”。

這一天，這座總建築面積不足7萬平方米的購物中心，單日客流突破10萬人次，銷售額更是一舉創下2000萬元的紀錄——這是馬家堡購物中心輝煌的時刻。

未曾想，這份高光僅維持了不到兩年。如今再站在同一位置望去，建築外牆上的“新荟城”LOGO已斑駁褪色。

2025年11月17日，中國長城資産的一則簽約消息，讓這原本沉寂的項目重新回歸大衆視野。據消息顯示，中國長城資産北京分公司将攜手華潤資産，共同盤活北京馬家堡項目，将其打造為歡樂頌購物中心。

這也就意味着，這座歷經六年三易主、兩次流拍的“困境資産”，終于迎來了新的操盤手。

命運多舛

故事的起點要追溯到2013年，項目的最前身。

彼時，該項目還被市民稱為“華冠天地購物中心”，是華冠商業“進京趕考”的首個核心商圈項目，定位為區域性綜合購物中心，立志要打造成“南城標志性MALL”。

2013年1月20日，華冠天地開業之初，由于項目周邊缺乏大型綜合商業體，市民們想要購物，只能去到9公里外的北京荟聚中心，因此該項目一度成為馬家堡居民的日常消費首選，尤其是當中的自營超市，備受老街坊青睐。

然而，後來的一場産權糾紛，成為了華冠天地崩塌的導火索。

2016年底，華冠商業與物業方因項目四層被認定為違章建築需拆除爆發租賃糾紛，為避免後續與商戶産生新的租賃糾紛，華冠商業不再與商戶續約，同時清退部分商戶，導致商場經營陷入混亂，客流量持續斷崖式下滑，最終于2018年正式退出項目。

在這一年的6月，同昌盛業資産管理有限公司接手了這個“爛攤子”，並投入重金進行全方面改造，将項目重新命名為“馬家堡新荟城購物中心”，這也就有了開頭的一幕。

同昌盛業對該項目的重視程度不亞于華冠商業。開業當天，同昌盛業執行董事、董事總經理、項目總經理，以及北京大萬房開董事長、香港佰通資本創始合伙人等一衆核心管理層均出席了剪彩儀式。

該項目是同昌盛業繼望京新荟城購物中心、日壇新荟坊之後城市更新業務中的又一座品質化社區型購物中心，打破了前任華冠天地“超市+百貨”的剛需模式，直接升級為涵蓋餐飲、親子、影院的體驗式業态，且引入萬達影城等重資産主力店。

據當時同昌盛業公衆号推文，僅不到一年的改造，該項目開業當天，招商率已達到99%，且擁有盒馬鮮生、泰禾影城、優衣庫、旺順閣、美吉姆、星巴克、楊記興臭鳜魚、唯品會等當下年輕時尚的熱點品牌。

但商業運營離不開“時機”二字。開業不久後，馬家堡新荟城便遭遇疫情危機，這對于依賴“運營管理費+業績分成”回血的輕資産運營商同昌盛業來說，無疑是一大重擊。

2021年4月，據北京當地媒體報道，該項目二至四層門店基本關閉，由一層通往樓上的扶梯也已全部暫停，上層區域的燈光基本全部熄滅，僅剩余一層約10家門店繼續開業，營業商戶不足原來的一成。

2023年2月，臨街商鋪和商場大門均被貼上白色封貼，曾經人聲鼎沸的南城商業地標，再次畫上了落寞句号。

新角色出現

關于馬家堡項目的屢次失敗，外界衆說紛纭。

有人歸咎于風水問題，有人認為是時機不佳——既趕上了商場下半年的銷售高峰黃金期，也遭遇了疫情沖擊，更有人直言，核心原因是運營方實力不足。

為了挽救項目，業主方北京大萬房開曾嘗試引入新的投資運營方。2021年中旬，網上傳出萬達将接手新荟城的消息，地圖軟件甚至短暫標注了“萬達廣場(馬家堡店)”，但最終這一傳聞也不了了之。

彼時，北京大萬房開正面臨着10億余元債權逾期。

據上海聯交所顯示，中國長城資産北京分公司持有北京大萬房開兩筆債權，暫算至2021年4月30日，總額約100,010.99萬元，抵押物正是北京市豐台區角門19号院2号樓和1号樓地下商業、車庫，即馬家堡購物中心物業。

2021年底，馬家堡購物中心還是進入了司法拍賣程序，起拍價10.1億元，可縱使圍觀人次超2萬人，但無一人報名，慘遭流拍；2022年初，中國長城資産将該項目二次上架，起拍價降至8.08億元，折價率56%，結果依舊無人問津。

流拍的核心硬傷在于“標的涉及長期租賃權、産權瑕疵及商戶遺留糾紛”——原部分商鋪租賃期至2029年，競買人需全盤承接租賃關繫，且需自行承擔稅費、債務厘清等成本，這對普通投資方形成極高門檻。

甚至到了2025年6月，長城資産仍在北京産權交易所公開推介該項目100%股權，推進資産處置工作。

圖片來源：北京産權交易所截圖

兩次流拍和變賣無果後，中國長城資産最終找來了“最硬操盤手”華潤資産，計劃引入“華潤歡樂頌”品牌對抵債房産進行盤活。

華潤歡樂頌，品牌的歷史或可追溯至2009年，最初以華潤萬家又一零售業态亮相。這一新品牌定位區域型購物中心，在大賣場基礎上突出購物中心、遊樂場、劇場、影院等豐富功能。

2010年10月，歡樂頌全國首店于深圳南山開業。當時，歡樂頌被視為華潤萬家未來重點擴張的新業态，經過幾年拓展，逐步在深圳、成都、合肥、沈陽、杭州、西安等城市落地。

不過，自高峰過後，歡樂頌對外擴張似乎被按下暫停鍵，市場上亦許久未有該品牌新開店的消息，直至進入2020年代。

目前，歡樂頌已成為華潤資産旗下業務部，是華潤資産旗下專注不動産價值修復的運營平台，繼續主要負責承接項目資産運營和價值提升。

談到歡樂頌品牌最典型的盤活案例，必然是其首個項目——深圳南山歡樂頌的前身“南城購物廣場”，該項目曾是南山區著名的爛尾項目，糾紛復雜、改造難度極大，2009年通過持續煥新與精細運營，成功轉型為家庭客青睐的“第三生活空間”。

更值得關注的是，華潤資産總經理秦鋒正是曾主導北京望京六佰本項目盤活的核心操盤手，該項目由華潤資産與東方資産聯手合作，其在該項目中積累的成熟“AMC+央企”合作經驗，或許正是雙方能達成合作的關鍵加分項。

在本次項目合作模式上，大概率将參考望京六佰本項目——華潤資産以股權投資形式入股項目公司上層SPV，資金用于項目改造提升；同時由華潤資産旗下的華潤歡樂頌提供商業運營服務，華潤建築負責工程改造服務。

從華冠天地到新荟城，再到如今的“華潤繫”改造，這座紮根南城核心的購物中心，又能否書寫不良資産盤活的新故事？一切事在人為。

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