天壇旁稀有宅地 北京城建擊敗中海後低溢價拿下

觀點網 11月19日，北京成交兩宗土地，獲市場關注。

本次成交的兩宗地分别為東城區祈年大街地塊和昌平區未來科學城地塊，總用地面積約6.6萬平方米，總規劃建築面積約10.7萬平方米。

其中，祈年大街地塊起拍總價19.5億元，折合樓面價7.8萬元/平方米，僅次于海澱區中海樹村地塊8萬元/平方米起始樓面價；未來科學城地塊起拍總價12.426億元，樓面價2.32萬/平方米。

最終，祈年大街地塊由北京城建溢價競得，未來科學城地塊由未來科學城置業底價摘得，兩幅地總收金約32.7億元。

二環稀有宅地

上一次北京東城區成功出讓地塊還要追溯到2024年的金魚池地塊，位于二環内、天壇公園北側，由河北鑫界以3.375億元競得，成交樓面價6.08萬元/平方米，溢價率25%。

時隔一年，東城再次成交二環宅地祈年大街地塊，距離金魚池地塊500米左右。

據悉，祈年大街地塊的出讓過程可謂一波三折，雖曾在早期進入“用地預申請”，但未能在受理期限内進入“招拍挂”階段，一度被視為撤牌。

直到10月16日，北京規自委重新披露公告，祈年大街地塊“轉正”，終于進入市場。吸引了北京城建、中海及山東企業百年基石三家房企報名。

據悉，百年基石全稱百年基石（濟南）建設工程有限公司，成立于2022年7月15日，注冊資本4500萬元，實際控制人為劉偉，通過洋浦澳聚源新能源有限公司100%持股百年基石。

不過在正式競拍時，百年基石並未出手，僅北京城建和中海二者角逐。經過38輪競拍，北京城建以總價20.28億元競得，成交樓面價8.11萬元/平方米，溢價率4%。

資料顯示，此地塊為東城區祈年大街路西危改工程土地一級開發項目的4、5号地，由0127-0201、0202、0203、0204四塊多功能用地組成，總建設用地面積約2.28萬平方米，規劃建築面積約2.5萬平方米。地塊容積率僅1.10，0201、0203、0204三塊地限高18米，0202地塊限高3.3米。

地塊位于天壇街道，鄰近地鐵7号線及5号線，步行半小時即可達天安門，低密度和區位優勢決定了地塊的稀缺性。

根據出讓文件，0202地塊應嚴格遵循北京老城風貌、傳統四合院形态及文物保護等要求進行建設，未來或将建成四合院，市場預期並不低。

周圍北京城建·天壇府和永定樾新房均價皆在13萬元/平方米左右，天壇東里、山澗口街等二手房均價約7萬元/平方米。

未來科學城托底

同日成交的未來科學城南區地塊同樣備受關注，該地塊包括0002、0003兩塊二類居住用地及0001文化設施用地。

地塊位于未來科學城能源谷東區核心，距離17号線地鐵未來科學城站600米。建設用地面積約4.3萬平方米，規劃建築面積約8.22萬平方米，由未來科學城置業以12.426億底價競得，成交樓面價約2.32萬/平方米。

值得注意的是，對比8月初公布的綜合實施方案，地塊有了不小調改：由原來的四幅地合並及縮減為三幅，且容積率與建築限高等指標均有調整。

最新出讓文件顯示，兩幅宅地中，0002地塊用地規模1.87萬平方米，容積率2.15，限高80米；0003地塊用地規模0.99萬平方米，容積率2.2，限高60米。

距離未來科學城地塊不遠處，即是中建智地與未來科學城聯合開發的“國賢府”項目，分兩期建設。

一期地塊由中建智地+未來科學城聯合體于2023年摘得，成交價27億元，目前去化近九成，成交均價約5.56萬元/平方米。

二期地塊去年以總價21.14億元成交，樓面價2.1萬/平方米，目前去化率約五成，成交均價5.31萬元/平方米。

今年以來，未來科學城置業頻繁在昌平拿地。

10月28号，未來科學城置業聯合中建智地以26.01億元獲昌平北七家歇甲莊村A地塊，成交樓面價2.49萬元/平方米。

6月，未來科學城置業聯合越秀、北京城建、貝好家以底價23.95億元摘得昌平北四村0077、0078地塊；2月，又與中海12.8億元競得昌平朱辛莊二期住宅用地。

随着本次未來科學城南區地塊落槌，未來科學城置業今年已在昌平連收四宗地，累計拿地金額約75億元。

與此前都找到知名房企搭檔不同，這一次未來科學城選擇“孤獨上路”，但不确定後續是否會找到合作伙伴。

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