世紀互聯百億私募REITs與背後的弘毅投資

觀點網 世紀互聯正在推進的百億私募REITs迎來了新進展。

近期，兩單數據中心持有型不動産ABS獲上交所受理，拟發行金額合計高達107.59億元。

世紀互聯是一家科創型數字新基建龍頭企業，也是國内唯一一家以“基地型+城市型”IDC業務同步發展的頭部IDC企業。

借助持有型不動産ABS創新型金融工具，世紀互聯可有效盤活存量IDC資産，盤活存量IDC資産回籠資金。

中金近期一份報告中指出，私募REITs（又稱持有型不動産ABS）是多層次REITs市場的重要組成部分。我國私募REITs是交易所挂牌的標準化權益型産品，旨在服務企業盤活存量不動産資産。

百億私募REITs

産城園區評論獲悉，世紀互聯細分業務線包括批發型IDC、零售型IDC和非IDC業務（雲服務和VPN業務）。目前在全國30多個城市運營超過50座數據中心，基地型業務運營容量674MW，城市型業務運營機櫃數超52000個。

資源儲備方面，截至上半年，世紀互聯在建數據中心8個，其中6個位于環京地區，2個位于長三角地區，未來12個月計劃交付約326兆瓦。

這次推進的兩筆私募REITs中，國金資管-弘毅-世紀烏蘭數據中心持有型不動産ABS拟發行金額27.18億元，原始權益人為烏蘭察布世紀雲科技有限公司。

國金資管-弘毅-世紀泓源數據中心持有型不動産ABS拟發行金額80.41億元，原始權益人為太倉世紀際聯科技有限公司。

據悉，兩單私募REITs原始權益人背後均為世紀互聯。值得關注的是，近期太保資産-世紀互聯數據中心持有型不動産綠色資産支持專項計劃也成功發行，項目發行規模為8.6億元，将作為標準化資産證券化産品在上交所挂牌上市。

數據中心是近年來火熱的資産類别，而弘毅投資是世紀互聯此次兩筆私募REITs前一手的基金管理人（GP），數據中心資産也一直是該機構的投資重點。

弘毅投資不動産基金董事總經理周逸清曾在接受采訪時表示，數據中心是公司目前看好的資産之一。他認為IDC是一個理論上供應量非常大，但能夠真正形成有效供應比較少的闆塊，加上需求旺盛，可能是為數不多在未來很長時間内都能夠保持20%需求增長的闆塊。

位置選擇上，周逸清認為，商場和IDC都是高度個性的産品，分化程度非常高，需要具體項目具體分析。

針對世紀互聯的兩筆私募REITs，一位接近該機構的人士對産城園區評論稱，按交易所要求，ABS是私募基金唯一投資人，弘毅會考慮在ABS上投資。

他表示，弘毅會繼續投資Pre-REITs、公募REITs和私募REITs。其中，投資會以公募和持有型不動産ABS為主，投行、資管業務則側重于Pre-REITs和持有型不動産ABS。

在投資方面，今年，弘毅基礎設施基金已接連投資上市的萬國數據中心REIT與潤澤科技數據中心REIT兩只公募REITs。私募REITs方面，年初，弘毅不動産成功參與國内首單數據中心持有型ABS項目，投資萬國數據Tier 3+高標準數據中心。

私募REITs探究

據悉，當前我國多層次REITs市場涵蓋Pre-REITs、私募REITs以及公募REITs。

其中，Pre-REITs聚焦于資産培育和成長期，此時資産尚處于起步階段，未來發展充滿不确定性。

公募REITs則對于底層資産的合規性、資産穩定性以及存續期管理等方面提出了更高要求，可作為資産的最終退出及管理平台。

今年，南方萬國數據中心REIT和南方潤澤科技數據中心REIT作為業内首批上市的數據中心類項目，標志着公募REITs正式進入數字基礎設施領域，首發兩只數據中心類産品底層資産均為第三方數據中心龍頭運營商在一線城市及周邊地區的項目。

目前，私募REITs市場規模在迅速提升。一般而言，私募REITs底層資産相對成熟，已能夠産生期間現金流收益，但尚未達到公募REITs要求。

數據顯示，截至2025年9月末，已發行私募REITs共14單，累計發行額213.81億元，資産類型主要以不動産（如寫字樓、産業園、數據中心等）和高速為主；挂網項目39單，累計拟發行規模877.74億元。

中金于一份報告指出，從項目實踐反饋來看，私募REITs審核效率較高，審核周期普遍小于2個月，較公募REITs有較大優勢。該機構認為，作為多層次REITs市場建設的重要組成，私募REITs的市場規模有望在2026年實現快速增長。

産城園區評論獲悉，私募REITs的誕生一方面是因為部分資産因無法達到公募REITs門檻（如持有結構、合規、收益率要求等），通過私募REITs達到盤活目的；另一方面，私募REITs作為多層次REITs市場的關鍵一環，能夠與公募REITs形成互補。

公募REITs服務成熟資産，私募REITs覆蓋更廣資産類型（如商業物業），並與Pre-REITs銜接，形成“培育-持有-退出”閉環。

資料來源：中金公司研究部

中金指出，保險和理财是當前主要投資者。現階段市場主要投資者包括保險機構、銀行理财和券商資管。公募基金、信托等逐步入場。

從投資邏輯來看，保險資金偏好長周期、穩定現金流資産（如數據中心、長租公寓），匹配久期需求；銀行理财多采取“跟投策略”規避經驗不足風險，借助私募REITs淨值波動相對較小的特點，實現穩健投資。

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