單日銷售破百億 保利玥玺灣背後的廣州頂豪市場

觀點網 廣州豪宅市場似乎從不缺看點。

11月7日，保利發展旗下項目“玥玺灣”開盤，當天成交236套，銷售額達到106億元。項目成交均價約17萬元/平方米，最高成交單價超過30萬元/平方米。

根據規劃，玥玺灣共6棟樓，約500余套住宅，除1号樓外其余樓棟均首開。具體來看，3号樓203-227平方米戶型售價12.2-17.2萬元/平方米，5号樓237平方米戶型售價12.2-15.5萬元/平方米，6号樓270平方米戶型售價12.4-15.8萬元/平方米，8号樓270-347平方米戶型售價13.2-18.3萬元/平方米，9号樓411-436平方米戶型售價13.9-22.7萬元/平方米。

業内人士認為，該項目的成功主要得益于稀缺江景資源、核心地段與高淨值客群集中入市。

資料顯示，玥玺灣項目所在的天河臨江大道北側AT080722地塊，原為南方面粉廠和員村糧食集團用地，于2024年9月29日公開拍賣。

彼時，保利發展經過5小時、148輪競價，擊敗中海、越秀等競争對手，以總價117.55億元競得，溢價率33.35%，折合樓面價66957元/平方米。這一價格僅次于琶洲西區AH040331地塊的75670元/平方米，成為廣州土拍史上樓面價第二高地塊。

資料顯示，該地塊容積率3.7，可建設用地面積約4.74萬平方米，計容建築面積約17.5萬平方米，南臨珠江，地處珠江新城、金融城與琶洲CBD的交匯處，鄰近華南快速幹線、黃埔大道、臨江大道等主幹道，距離5号線員村地鐵站約600米，是金融城西區首個開發的臨江地塊。

近年來，随着廣州陸續出台珠江沿岸開發限制政策，江景資源稀缺，新增供地有限，江景豪宅的市場價值便更加突顯。

同樣位于天河臨江地帶的鵬瑞1号，自開售至2024年末累計網簽19套總價過億房源，占廣州同期億元級豪宅成交總量的82%，均價超25萬元/平方米。同片區的合景臻溋名鑄均價也在20萬元/平方米左右。

除天河區外，珠江沿岸的另一批豪宅分布于海珠琶洲與荔灣白鵝潭等闆塊。近年入市項目普遍以大平層、大戶型、高端配套為主，面向改善型與高淨值人群。

10月末，保利置業打造的白鵝潭項目“翡麗甲第”首開去化117套，去化率約90%，最高單價突破10萬元/平方米，周末兩天成交17.76億元。同片區的保利珠江天悅為保利發展開發，主推建面約137-295平方米大平層産品，均價約58000元/平方米。

琶洲闆塊的越秀琶洲南TOD項目則主推196-278平方米戶型，總價區間在2100-3300萬元。

整體來看，廣州頂豪市場主要為“珠金琶”三核心格局，珠江新城、金融城與琶洲為高淨值人群的主要聚集地。保利發展的廣州布局基本圍繞這一核心區域展開。

2024年，保利發展在廣州拿地總投入超過250億元，落子金融城西區、琶洲南及廣鋼新城。年底，保利以總價70億元摘得金融城絹麻廠地塊（保利天曜），今年5月首開兩天成交210套，金額約33億元。

不過，進入2025年，保利發展明顯放緩了廣州拿地步伐。截至11月，保利發展僅在廣州拿地一宗，即于5月末以22.52億元底價競得的天河智谷片區AT1003023地塊，樓面價約為3.05萬元/平方米。

事實上，在玥玺灣熱銷的背後，保利發展的整體經營壓力仍然存在。

三季報顯示，保利發展第三季度營業收入568.65億元，同比增長30.65%；利潤總額為-6007.82萬元，同比下降102.37%。

前三季度，保利發展累計營業收入1737.22億元，同比下跌4.95%；利潤總額為98.49億元，同比下降40.8%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為19.29億元，同比下降75.31%；基本每股收益為0.16元，同比下降75.28%。

截至報告期末，保利發展總資産為12873.93億元，較上年度末下降3.57%，歸屬于上市公司股東的淨資産為1974.19億元，較上年末下降0.09%。資産負債率為73.27%，較上年度末下降1.08個百分點。

玥玺灣開盤當日發布的月報顯示，10月單月，保利發展簽約金額211.16億元，同比減少50.12%。前10個月累計簽約金額2228.47億元，同比下降21.54%。

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