香港傳真 | 減息之路已行至終點，樓市會如何？

觀點網 香港報道 香港時間10月30日，美國聯儲局再度宣布減息0.25厘，為今年内連續第二次降息，符合市場預期。

減息後，聯邦基金利率目標區間下調至3.75厘至4厘。在聯繫匯率制度下，香港金融管理局随即宣布下調基本利率0.25厘至4.25厘，至于香港銀行息率通常亦會跟随美息走勢，但調整步伐及實際幅度卻需視乎拆息水平、本地資金狀況以及資金成本，毋須完全一致。

香港大型銀行，包括匯豐、中銀香港、渣打銀行(香港）等，就于當日即時調低最優惠利率及儲蓄利率減幅0.125厘，未有跟足相關減息幅度。

回顧2022年至2023年加息周期，美國累計加息11次達5.25厘，香港銀行累計只有5次加息達0.875厘。

新一輪減息周期，香港銀行已第5度下調最優惠利率，合共0.875厘，亦即意味着最優惠利率已回復至加息周期前的水平。

最優惠利率主要是用作計算供樓息率，減息降低借貸成本，直接減輕了買家供樓負擔，顯著提升準買家的購買力，特别有利于首次置業及換樓客。

以匯豐為例，P息由5.125厘降至5厘，實際按息将下調至3.25厘（5%-1.75%），創接近3年新低。

若以500萬港元按揭貸款、30年還款期為例，息率從3.375%降至3.25%後，每月供款減少約344港元，入息要求亦降688港元，更多中産家庭達到銀行按揭的供樓入息比率要求。

若以美國未啟動減息周期前P按4.125厘時相比，目前每月供款累減約2472港元，減幅高達1成，足以纾緩業主供樓壓力。與此同時，減息亦令心理預期改善，買家不用擔憂“高息”恐慌。

中信泰富物業代理有限公司董事李肇文預期，低利率環境将是支撐香港樓市復蘇的關鍵因素之一，利率下降不僅降低了購房者資金成本，還提升投資者對未來現金流的預期。加上租金指數已連漲10個月創歷史次高水平，更提升了住宅物業的投資吸引力。而香港住宅租金收益率已超越内地一線城市水平，這種收益優勢預料會吸引更多内地資金流入。

除借貸成本減少，港元存款再進入零息時代亦是另一誘因。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，目前息率下跌存息歸零，推動資金尋出路尋求較好回報，今年物業平均租金回報升至高達3.6厘，部分屋苑租金回報超過4厘，吸引更多資金流向租金回報可觀的樓價。加上股市熱帶動套股換樓尋求穩定回報意欲增加，料可鞏固樓市走勢持續向好。

的确，在息口回落下，租金持續上升，“供平過租”的屋苑數目明顯增加。以最新按息3.25厘計算，中原地産統計顯示，143個租金指數成份屋苑中，有112個屋苑于8月份的租金回報率高于按息，即多達78%屋苑“供平過租”，較7月103個增加約9%。當中回報率達4厘或以上的屋苑有34個，與7月持平，但較去年同期18個大幅上升近九成。

聯儲局再度減息，提振買家入市信心。在減息後的首個周末，香港全新盤銷售理想，其中會德豐地産旗下灣仔SPRING GARDEN，11月1-2日首輪發售60伙全數沽清，套現超過5.6億港元。當中更錄10組大手客，其中有投資者以3800萬港元買入全層4伙。

另外，新鴻基地産旗下啟德天玺·天2期亦于過去周日(11月2日)錄得3宗4房招標成交，單日套現逾1.67億港元。

但在一手積極搶客下，10大二手屋苑周末成交全線回落。美聯認為，不少一手貨尾盤銷情理想，部分客源流向一手，難免影響二手交投表現。

萊坊大中華區研究及谘詢部主管王兆麒表示，未來幾個月新盤銷情繼續會比二手盤好，新盤開價亦相當吸引，部分發展商為買家提供财務計劃及回贈，變相降低入市門檻。

他預計，樓價于2025年余下時間仍會在谷底反復徘徊，全年樓價微升2-3%，明年有望回升半成。樓市基調會慢慢向好，但現時由于貨尾量仍然高，樓價仍沒有條件大幅回升。

目前市場正密切關注美國聯儲局12月9日-10日的最後一次議息會議，是否會進行年内第三次減息将成為焦點。

匯豐私人銀行及财富管理亞洲區首席投資總監範卓雲指出，當局降低利率顯示有意平衡兩邊風險，並希望停止縮表時維持市場靈活性，以及确保市場保持充足流動性。

對于下月議息會議預測，匯豐認為屆時再次減息0.25厘，将聯邦基金利率降低至介乎3.5厘至3.75厘，惟不預期明年會減息。

香港金管局則指，若日後美國繼續減息，在聯繫匯率制度下，HIBOR将緩慢下行，對經濟和房地産市場有一定正面作用。

盡管市場預期美國年底前仍有減息空間，不過業界普遍預期，香港銀行的“減P周期”已告一段落。

中原按揭王美鳳表示，銀行進一步下調存貸息率0.125厘後，去年至今銀行減P幅度已累達0.875厘，已抵銷對上一次加息周期之加幅亦為0.875厘，銀行基本活期存款息率亦降至零水平，存息已減無可減，相信減P周期已完成。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝亦指，香港銀行的減息之路已基本行至終點。

他解釋，現時P重返5厘，已達到2008年金融海嘯後維持近十年的低位平台。由于銀行資金成本高企，需捍衛淨息差水平，因此已沒有條件再跟随美國減息，5厘将是此輪周期的堅實底部。

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