楊浦濱江200億風貌項目過會 中信泰富外灘道成色幾何？

觀點網 中信泰富正式“插足”上海楊浦濱江樓市。

上海最新一批新房過會名單中，出現一項名為外灘道的改善型住宅項目，合計推出121套房源，備案均價13.85萬元/平方米。

該項目包括辦公、商業、住宅三個闆塊，住宅部分拟建5幢高層，中小套比例60%。此外，另有2000平方米公租房建設要求，拟與商業業态共用一幢高層進行建設。

資料顯示，2023年11月13日，中信泰富聯合楊浦國資以114.39億元的價格拿下楊浦濱江八埭頭歷史風貌保護項目。

據了解，項目對遴選申請人提出了多項具有篩選性的要求，例如50萬平方米城區商住辦開發經驗、50萬平方米自持經驗。經過篩選後，僅有中建、中海、華潤、中信泰富等企業入選，最終中信泰富成為實施主體。

具體來看，項目包括4宗土地，包含3宗低密度住宅用地以及1宗商業、辦公、住宅混合用地，總建築面積18.1萬平方米；其中，住宅建築面積11.3萬平方米，辦公建築面積5.2萬平方米，商業建築面積1.6萬平方米。

從地理位置來看，4幅地塊位于上海楊浦濱江大連路闆塊、平涼路兩側，開發内容涵蓋辦公、商業、高層住宅、風貌住宅。

有市場消息稱，若按照拿地價格來算，中信泰富和楊浦國資此次拿地樓闆價約合6.8萬元/平方米（不算保障房），貨值接近200億元，遠大于拿地價114.39億元。

如今外灘道過會，從首開均價看，中信泰富與楊浦國資似乎在定價時選取了區域内房價的中間數。

近幾年來，上海楊浦濱江區域的房市價格仍在不斷上升。

2020年，楊浦濱江新房成交均價10.4萬元/平方米左右；2024年，該闆塊新房成交均價達到近12萬元/平方米，内中環區域已超過12萬元/平方米。

以當前外灘道周邊二手房源保利翡麗甲第進行對比，作為2015年入市的項目，翡麗甲第目前挂牌均價約15.25萬元/平方米。

觀點新媒體還注意到，外灘道周邊還有一宗項目首創天閱濱江，該項目也時常與陽光城檀悅、星洲城等出現在二手市場中，對比保利翡麗甲第，天閱濱江價格相對較低，新房價格9.2萬元/平方米，二手房價格約合12.3萬元/平方米。

對此，有分析表示，外灘道目前策略是“用低于市場預期的定價來拉攏客戶”。

先不論這一觀點是否準确，從客觀情況來看，中信泰富在上海市場僅操盤過一宗大體量項目，外灘道作為楊浦濱江八埭頭歷史風貌保護項目的首宗入市住宅項目，能否打響名号關乎中信泰富後續操盤的平穩性。

再加上楊浦濱江闆塊暫時沒有同體量、同類型新房入市，中信泰富希望在有限的操盤履歷背景下把握住市場。

事實上，中信泰富在上海的每一次落子基本都位于中心區域——從南京西路中信泰富廣場，到陸家嘴濱江金融城，均是如此。

中信泰富廣場為純商業項目，坐落于靜安寺南京西路CBD群内，臨近南京西路地鐵站，與恒隆廣場、梅龍鎮廣場並列為靜安區南京西路的金三角。

該項目建成于2000年，樓高45層，總建築面積超過10萬平方米，由3.45萬平方米商業配套和7.1萬平方米辦公樓面積組成。

去年12月，上海中信泰富廣場有限公司還針對項目進行了一筆增資，投資方為中信建投證券，投資規模為20億元。投資完成後，中信建投證券對上海中信泰富廣場的持股比例為22.608%。

此次增資與中信建投-中信泰富廣場資産支持專項計劃的發行有關。

據悉，該資産支持專項計劃拟發行金額為45.3億元，發行品種為ABS。發行期限為17.92年，原始權益人為上海中信泰富廣場有限公司，發行機構為中信建投證券股份有限公司。

陸家嘴濱江金融城則由中信泰富和中船集團合作開發，開發時間可追溯至2005年。

項目前身為上海船廠，後改造為建築面積136萬平方米的城市綜合體項目，包括八棟金融辦公樓、商業項目尚悅灣、船廠1862和船台、公寓九廬及上海浦東文華東方酒店等業态。

除此之外，中信泰富近期還涉足了其他上海商業辦公業态。

10月16日，中信建投-中信泰富嘉定商業項目資産支持專項計劃獲上交所受理。

據了解，該計劃發行人為上海嘉頤房地産開發有限公司，發行金額17.8億元，承銷商為中信建投證券。

觀點新媒體獲悉，這一專項計劃針對的項目是位于上海嘉定新城勝辛路的中信泰富萬達廣場，項目總面積14.7萬平方米，于2018年正式開業。

從南京西路、陸家嘴、嘉定新城，再到楊浦濱江，外灘道項目的過會，標志着中信泰富在上海的業務布局除了商業地産，也瞄準了改善型住宅。

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