從湯臣一品到湯臣君品 滬上豪宅市場“換了人間”

觀點網 時隔許多年，湯臣集團又在浦東市場“攪動風雲”。

10月中旬，上海浦東東郊闆塊的湯臣君品三期“瑄廷”正式過會，即将推出49套法式合院别墅，均價達到19.68萬元/平方米，較一期均價高出3萬元。

據了解，單價上調是由于上一批房源均為帶地下室的平層别墅，而三期為合院别墅，均價也因此上調。

半個月後的11月2日，該項目終于迎來認籌。

觀點新媒體獲悉，湯臣君品三期首日認籌20組，認籌率約合41%，将在11月15日正式開盤。

延宕25年的新盤

回顧湯臣君品項目地塊的來歷，早在2000年上海浦東區域開發初期，湯臣集團就用極低的價格獲取了浦東張家浜楔形綠地周邊地塊，包括高爾夫球場、低容積率住宅用地等。

不過，低價拿地的代價體現在後續開發節奏中，由于該地塊涉及生态保護、城市規劃調整等問題，湯臣君品開發進程多次延宕。

觀點新媒體翻閱湯臣集團近年财報發現，于2005年至2008年，湯臣集團對外宣稱塊地總面積是148萬平方米，其中有80萬平方米是高爾夫球場，68萬平方米是别墅，處于動遷狀态。

來到2009年，湯臣集團在中報與年報中反復強調這宗地塊的面積調整：地塊總面積調整至102萬平方米，包括34萬平方米的高爾夫球場、68萬平方米的别墅，預計項目将在2010年動工。

計劃總趕不上變化，湯臣集團2010年報顯示，這塊地總面積下調至72萬平方米，其中42萬平方米為體育用地（湯臣高爾夫球場），别墅區域面積下調至30萬平方米，将近一半住宅面積消失了。

6年後，湯臣集團再次宣告項目的實施進展稱，集團已獲取别墅用地80%面積，項目自2014年開始建設，已建設面積1.6萬平方米。

再到2020年1月，為了徹底進行地塊開發，湯臣集團向上海浦東土控資産支付了29.51億元。據了解，這筆費用是針對浦東張家浜楔形綠地周邊地塊的重新規劃和開發，而非首次獲取土地的費用。

在此次交易中，湯臣集團購買的地塊總土地面積為32.87萬平方米，後期項目經重新規劃後，開發地塊包括A2-04、A2-02及A2-21等，規劃均為住宅用途，總建築面積21.32萬平方米。

也是在這一時間段，該項目正式定位為包含獨棟别墅、聯排别墅及多層住宅等多種業态的項目，並确定分六期進行開發。

具體來看，項目第一期包括43戶獨棟洋房，總樓面面積約2.55萬平方米，截至2024年末已售出41戶，總售價約27.94億港元，預計在2025年内确認全部銷售收入；第二期包括14棟低層公寓，共196個住宅單位，總樓面面積6.17萬平方米，截至2024年12月31日，已簽約出售83個單位，預收銷售款約5.57億港元，並于2025年4月進一步推出88套房源，最終認購107組，認購率122%。

第三期合計包括58戶聯排住宅，總樓面面積約3.83萬平方米，目前認籌率約合41%；第四期開工時間為2024年，預計于2028年完成，包括低層公寓，總樓面面積約10.33萬平方米。

此外，項目第五期為低密度住宅，第六期則為聯排住宅。

從湯臣看浦東豪宅市場

從項目本身來看，湯臣君品總體容積率僅為0.7，屬于上海别墅市場上的特殊案例。2011年上海開始嚴格執行限墅令後，新出讓宅地低容積率基本在1-1.2之間。

根據最新規劃的總住宅面積，有市場聲音預估，該項目總貨值最低415億元、最高可至500億元。

湯臣君品的貨值究竟幾何？觀點新媒體梳理了周邊的數宗别墅社區：包括九間堂、禦翠園、四季雅苑、華洲君庭、合生東郊等。以九間堂為例，2024年3月，該項目一套别墅房源流入法拍房市場，最終以1.44億元價格競拍成功，較起拍價溢價60%，超出評估價1700萬元，折合單價達到21.1萬元/平米。

公開資料顯示，九間堂由證大集團開發，于2006年前後竣工，容積率僅為0.28，甚至低于湯臣君品，項目内僅有49棟别墅，平均占地面積約合3畝。

有市場消息稱，阿里巴巴創始人馬雲、仲盛集團董事長葉立培、南都集團董事長周慶志等多位企業家曾在此置業。

此外，湯臣君品周邊還包括李嘉誠旗下長江實業發展的禦翠園，恰好臨近聯洋國際社區、上海世紀公園、陸家嘴金融貿易區、張江高科技園區。

值得注意的是，禦翠園也是在2000年開始建造，並陸續推出了8期房源。

與長實不同，湯臣集團進入上海市場後将主要精力放在了浦東區域，湯臣高爾夫球場、湯臣金融大廈、湯臣中心等多個項目均位于浦東區域。

據觀點新媒體此前報道，截至2004年前後，湯臣集團在上海投資金額超16億美元，成為浦東最大的房地産發展商之一。

在這其中，湯臣集團“一炮而紅”的項目是2005年開盤的湯臣一品。

1995年，湯臣集團從上海富都世界發展有限公司購買了現在“湯臣一品”所在地“陸家嘴金融貿易區X4-2地塊”，據簽訂土地使用權轉讓合同顯示，樓面地價485美元/平方米，土地使用權轉讓金總計5820萬美元。

不久後，湯臣集團又追加投資至7620萬美元，土地總價達到約6億元人民币。

作為湯臣集團的王牌項目，湯臣一品于2005年開盤，彼時售價11萬/平方米，成為彼時國内最貴豪宅，開盤10個月之後完成首單成交。

截至目前，該項目仍有181套房源待售：上海市房地産交易中心網上房地産信息顯示，湯臣一品已售105套，還剩76套。

從湯臣一品到湯臣君品，兩個項目跨越二十多年開發銷售歷程，使得土地成本與時間沉澱都成為了難以復制的故事。

但湯臣君品三期認籌熱度較二期有所回落，且周邊仍有部分類似九間堂等項目待消化，依舊顯示出滬上豪宅市場的承壓情形。

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