220億即将用盡？深鐵對萬科的借款加上了額度和增信要求

觀點網 11月2日，萬科發布公告稱，與第一大股東深鐵集團簽署《關于股東借款及資産擔保的框架協議》。

該《框架協議》約定從2025年以來至2025年度股東會召開日為止期間，萬科拟向深鐵集團申請不超過220億元的借款額度。

仔細來看，借款額度包括《框架協議》生效之前已實際發生但萬科未提供抵/質押擔保措施的信用借款、已提供擔保但後續确認擔保無法實施或部分無法實施的借款，及框架協議生效之後發生的借款。

萬科表示，将對這份《框架協議》下實際發生的借款提供抵押或質押擔保。

據觀點新媒體所了解，該借款額度為一次性信貸額度，即在股東會給予的授權有效期内，任何已償還本金的借款，不得釋放出新的借款額度供再次提取。

簡單來說，這份協議相當于深鐵向萬科劃定了明确的信用額度及增信要求。

在這份協議公開前的10月30日，萬科曾披露深鐵集團提供不超過22億元借款，該次借款期限不超過3年，最後可提取日期為2025年10月31日。該借款付息方式為按日計息，按季結息，結息日為每季度末月的20日。還款方式為前期每半年還款0.5%，後期按協議執行。深鐵集團可要求萬科提供擔保。

這筆借款之前，深鐵集團已累計向萬科提供269.3億元的借款。在這其中，有62.49億元借款和8.9億元借款已獲得深圳證券交易所同意在确認關聯交易是否達到需提交公司股東會審議金額時，豁免累計計算。

最新公告顯示，截至2025年11月2日，深鐵集團已向萬科提供的無抵/質押擔保借款合同金額為203.73億，實際提款金額為197.1億。《框架協議》下的借款本金及利息總額預計不超過236.91億元。

至于增信措施，公告顯示，為擔保借款的償還，萬科或其下屬子公司應提供其擁有的合法經營性房地産、固定資産、存貨、在建工程或股票、非上市公司股權等作為擔保物。如萬科未能就借款額度下實際發生的借款提供抵/質押擔保，深鐵集團有權要求萬科立即償還借款額度下已實際發生但未提供抵/質押擔保的借款本息。

也就是說，到召開2025年度股東會的這一段日子，深鐵給予萬科的貸款額度還剩約23億元，余額用盡後或許要将精力放在自身造血了。

資料顯示，萬科是在2025年6月27日召開了2024年度股東周年大會。按此推算，召開2025年度股東會的日期應該是在2026年6月份。

據萬科發布近期發布的财報顯示，前三季度實現營收1613.9億元，銷售金額突破1000億元；歸屬于上市公司股東的淨虧損達到280.2億元；稅前毛利率為9.6%，扣除稅金及附加後的毛利率為5.3%。其中，房地産開發業務稅前毛利率為7.8%，稅後毛利率僅2.0%。

另從财務數據來看，截至報告期末，萬科持有的貨币資金為656.8億元；有息負債合計3629.3億元；資産負債率為73.5%，較上年末下降0.1個百分點。

根據萬科表示，報告期新增計提存貨跌價準備91.93億元，截至期末存貨跌價準備余額為227.32億元。

從利潤率變化不難看出，萬科當前房地産開發業務仍處調整期。

于2025年1-9月，萬科累計合同銷售金額1004.6億元，同比降44.6%。“今年前三季度，11個首開項目均兌現投資承諾，平均銷售去化率近七成。”目前來看，萬科于上海、廣州、貴陽等超一線/一線城市的項目銷售較好。

為了緩解經營壓力，萬科也在存量盤活業務方面下了一番功夫：于2025年1-9月，通過盤活累計優化和新增産能178.4億元，通過存量盤活回款71.1億元。前三季度，萬科累計獲取項目13個，權益計容建築面積57.1萬平方米，權益地價約28.1億元。

“公司在經營上仍面臨階段性壓力，公司銷售持續下滑，整體經營形勢依然嚴峻，資金緊張局面進一步加劇，債務償還面臨較大壓力。”三季報中，萬科再次提及經營壓力背後所獲的融資助力，除股東借款外，前三季度合並報表範圍内新增融資和再融資265億元，其中境内新增融資綜合成本3.44%，較2024年全年境内新增融資綜合成本下降6個基點。

“深鐵集團也積極為公司提供流動性支持，借款利率和抵質押率均優于市場慣例水平。”

深鐵與萬科的聯繫起源于2017年以664億元入股萬科，7年後，在萬科淨利潤持續下滑虧損不斷上升的情況下，深鐵開啟了輸血模式，接連認購REITs、進行資産受讓，以低利率追加借款。

有市場消息顯示，截至2025年8月，深鐵對萬科的淨投入已達898億元。

于2025年10月中旬，深鐵對于萬科的管控開始更加深入。據觀點新媒體所了解，10月13日，萬科發布公告稱，董事會于10月12日收到董事長辛傑提交的書面辭職報告。辛傑因個人原因申請辭任萬科非執行董事及董事長職務，辭任後将不再擔任萬科任何職務。代替辛傑職務的是現任萬科董事、審計委員會委員，深圳地鐵集團黨委副書記、董事、總經理黃力平。

如今，深鐵與萬科達成的《框架協議》能暫緩流動性壓力，但不能根治後者面臨的核心問題，持續擴大的輸血規模並非萬能藥，通過業務重構、債務重組等方式盤活或許才是出路。

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