二線城市園區生存樣本：華夏合肥高新REIT優惠讓利搶“長租約”

觀點網 從最新披露的園區REITs三季報來看，二線城市産業園REITs的衰退仍在進一步加劇，基金運管機構不得已采取較大的優惠力度“搶租戶”，實現困境翻轉。

華夏合肥高新REIT是一個典型樣本。

根據該基金最新披露的業績，三季度，華夏合肥高新REIT收入約1988萬元，同比下滑14.9%；淨利潤約502萬元，經營産生的現金流淨額581.31萬元。

本期基金可供分配金額為1559.84萬元，同比下降10.7%，年化現金流分派率為5.27%。在10月29日召開的三季度業績說明會上，基金經理解釋稱，可供分配金額下滑主要是由于項目出租率出現一定程度下滑，導致項目公司租金收入較上年同期及二季度均下降，進而影響可供分配金額。

出租率壓力

産城園區評論獲悉，華夏合肥高新REIT的基礎設施項目為安徽省合肥高新區的“合肥創新産業園一期項目”，該項目土地使用權面積146,759.30平方米，總建築面積356,837.41平方米，建設内容為研發辦公樓、配套用房和車庫，項目于2011年建成投入運營，截至報告期末已運營約14年。

基礎設施項目共22棟房屋和3個地下車庫，分别由高新睿成和高新君道持有。其中高新睿成持有A1-A4、B4-B5、D2-D9及D2-D9地下車庫資産，高新君道持有B1-B3、C1-C4、D1資産。

基礎設施項目租戶總數288個，按面積統計，報告期末租戶結構為科學研究和技術服務業占42.53%、信息傳輸、軟件和信息技術服務業占23.20%、其他占34.27%。

值得關注的是，報告期末合肥創新産業園一期項目的整體出租率71.63%，同比上年同期85.52%下滑16.24%；租金單價為33.49元/平方米/月，同比上年同期增長2.82%；租金收繳率僅為65.47%。

出租率下滑，透露出園區資産的陣陣寒意。該基金指出，期内項目出租率階段性調整态勢未能被有效扭轉，主要繫依托既有招商渠道吸引到的有效需求不足，疊加部分存量租戶因資金鍊緊張、盈利能力下滑縮減租賃面積，帶動出租率下行。

“當下企業租賃需求萎縮、資金鍊緊張，生存壓力顯著增大。随着租賃需求的減弱，産業園區的出租率、租賃價格承壓較大。”

在此背景下，基金管理人及運營管理機構制定並實施專項提升方案，一方面開拓市場化中介拓客渠道、針對長期穩定的意向客戶提供定制化裝修等多項積極舉措；另一方面為應對直接競品的競争壓力，本基礎設施項目及時調整經營策略，全面推行優惠促銷、特價房源促銷、維持相對競争優勢，全力推動出租率企穩、回升。

優惠促銷“搶租戶”

值得關注的是，華夏合肥高新REIT的短租約占比較高。雖較上年同期末同比上升24.73%，但三季度末加權平均剩余租期也僅為1.16年。

對此，該基金指出，基礎設施項目自2025 年四季度開始執行優惠措施，但由于存量客戶換簽租約數量較大，換簽工作持續進行中，待換簽工作結束後，項目報告期末剩余租期情況有望達到市場水平。

産城園區評論獲悉，基金經理于業績說明會上介紹，本基礎設施項目自2025年10月1日起，針對存量客戶及新增客戶給予優惠促銷，優惠促銷期3年。

在優惠促銷期限内，針對簽訂長租約的客戶，給予每年3-4個月的免租期。並且，還推出向新租戶給予裝修等措施，争取在市場震動期穩住老客戶並吸引新客戶，提高項目出租率，拉長租賃期限，穩住中短期的經營基本面。

她表示，目前國内産業園區行業經營發生比較深刻的邏輯變化，各地傳統依賴地方政府提供稅費減免來招商引資的邏輯不復存在，這對合肥等城市的招商引資工作構成了一些挑戰。

所以，在新增有效需求不足的情況下，合肥高新區産業園市場的存量需求競争加劇，項目四季度開始執行新的經營策略，以提升項目競争力，力争出租率企穩、回升。

該基金三季報中提及，合肥市産業園市場普遍承壓，民營産業園呈現租金價格下滑、去化降低現象，市場競争加劇；國有産業園名義租金價格較為穩定，但去化信心不足，部分國有産業園正在探索通過延長免租期、基準租金調整等優惠措施進行讓利，實際有效租金價格逐步走低。

華夏合肥高新REIT亦在公告中提及了項目經營上的挑戰。比如在報告期内，競品中安創谷科技園三期于2025年9月中旬正式交付投用，該項目位于望江西路與火龍地路交口西南角，距離本基礎設施項目直線距離約為4公里，規劃建築面積約為58萬平方米，定位為新一代信息技術、人工智能等戰略性新興産業的核心載體。

華夏合肥高新REIT稱，由于該項目運營方式為租售結合，運營時間較短，周邊配套不成熟，且租賃定價高于本基礎設施項目，短期内對項目影響較為有限。

另外，報告期内，華夏合肥高新REIT項目的直接競品合肥創新産業園二期對其租賃價格進行調整，這也體現了日益激烈的市場變化。

值得關注的是，本月初華夏合肥高新REIT部分戰略配售份額迎來解禁，本次解除限售的份額為3500萬份，占基金總份額的5%。

本次解禁的份額持有人為原始權益人合肥高新城市發展集團有限公司。不過高新城發表示，基于對該基金及基礎設施項目長期價值的信心，暫無賣出計劃，将繼續持有本次解禁份額，以支持基金持續、穩定、健康發展。

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