解碼高新｜市北高新：靜安根基與轉型挑戰

觀點網 上海這座城市從不缺有故事的老建築，也不缺煥發升級的老廠房。

彭浦機器廠，坐落于老靜安共和新路，前身是上海冶金通用機械廠，在1959年《上海城市總體規劃》中，被确立為上海市重要的機電工業基地。

随着社會經濟的轉型和産業結構的調整，越來越多現當代工業廠房、工業區面臨轉型更新的要求，彭浦機器廠也不例外。

2015年，上海彭浦機器廠整體遷建至上海臨港片區，用地面積超過30萬平方米的靜安核心老廠區面臨新的功能定位與整體轉型。

根據該地區規劃，彭浦機器廠地塊将打造成為上海大數據與人工智能産業中心，實現項目改造背後的主力企業，是上海為數不多"出身"靜安的産業開發企業——市北高新集團。

轉型挑戰

事實上，在接手彭浦機器廠舊改前，市北高新園區已經歷傳統産業優化升級、新興産業培育扶持的産業園區升級過程。

在歷經加工制造業新區-高新技術服務業園區-全球科創中心的三次轉型升級之後，市北高新園區成為滬上大數據産業基地和雲計算産業基地的高新園區，主導産業則從紡織工業變為大數據及人工智能等新興産業。

從市北高新集團上市平台（簡稱市北高新）2024年營業數據可以看出，這家企業的園區運營重點已轉向大數據、人工智能、區塊鍊、超高清視頻等産業，形成具有一定規模的産業集群。

不過，産城園區評論注意到，該企業的主營業務涵蓋産業載體開發與租賃、産業投資及服務三大部分，産業載體的銷售收入占比卻不算高。

于2024年，市北高新實現營業收入26億元，歸母淨利潤0.3億元，相較2023年虧損1.8億元實現扭虧為盈。

值得注意的是，該公司住宅銷售收入占比過半，達到13億元，來源于“靜安市北華庭”項目的結轉。市北華庭地處靜安大甯區域，市北高新在2020年2月拿下項目地塊，總價達到21億元，兩年後市北華庭開盤，均價達到9.98萬元/平方米，最終認購率187%，149套房源開盤日光。

來到2025年上半年，市北高新實現營業收入6.01億元，歸屬于上市公司股東淨虧損1.42億元，公司及控股子公司出租房地産總面積36.64萬平方米。

從收入構成來看，園區産業載體租賃已經代替住宅銷售成為營收主力達到2.38億元，但較去年減少8.42%，與此同時，該業務的毛利率也下滑9.67%至20.68%。

業績壓力

在市北高新規劃中，市北華庭為市北國際科創社區的住宅闆塊，整個社區總規劃占地達到588畝，總建築面積145萬平方米，其中涵蓋商業配套5萬平方米，歷史風貌建築約2.85萬平方米，國際學校2萬平方米，住宅公寓約27萬平方米，以及高標準辦公樓及附屬設施約65萬平方米等。

這其中便包括雲芯科創中心項目，其總規劃建築面積17萬平方米，為C65研發産業用地，于2023年交付使用，該項目是由上海電氣集團與市北高新合作建設招商，與雲匯數智中心、市北雲禾組成了園區内的辦公群，還容納上文所述彭浦機器廠舊改廠房項目。

值得注意的是，參與改造彭浦機器廠舊改廠區之外，市北高新還負責走馬塘整體轉型區的改造工作，並将該項目容納進市北高新園區的組成部分，該項目總面積約0.6平方公里。該區域通過城市更新将原有低效工業倉儲用地改造為研發辦公空間，目前已啟動7個更新項目，包括瑞創谷、百聯創科中心等，重點發展生命健康、人工智能等新興産業。

縱觀整個社區規劃，高標準辦公樓及産業園區面積占比接近半數，市北高新仍将産業載體運營作為長期戰略核心，並試圖通過住宅銷售反哺産業運營的模式加強主營業務的正向增長，但2025上半年的企業虧損、産業載體租賃收入與毛利率同步下降，已暴露出其當前面臨的增長壓力。

作為園區運營方，市北高新手握上海靜安城區内近37萬平方米的可出租物業，租金收入構成其業績的基本盤。但與同行相比，其租金業務的盈利能力明顯低于同行企業，坐鎮浦東的張江高科、上海臨港同類業務的毛利率分别達到62.78%、67.59%，而市北高新當前的園區産業載體租賃毛利潤僅為20.68%，資産運營效率仍存在提升空間。

“園區産業載體的租售業務作為公司的主要營收來源，在當前市場環境下面臨多重壓力。公司所持有的物業所有權未發生轉移，資金回收周期較長，導致租賃現金流入與建設運營現金支出在短期内難以實現平衡。”市北高新在2025半年報中坦言當前租賃業務的阻力，還順帶提及在銷售端未及預期的銷售額對業績數據的負面影響。

産城園區評論分析其上市平台2025年半年報發現，市北高新當前變動較大的财務數據包括管理費用、營業成本及經營活動現金流。

該公司管理費用較去年同期上漲15.33%，達到3475.63萬元；由于市北華庭項目營業收入同比增加，營業成本大幅度上漲44.16%，達到4.94億元。

此外，市北高新還存在一定現金流問題，其經營活動現金流量淨額長期為負數，今年上半年僅-7993.19萬元，自身造血能力有待提高。

投資二三事

在應對上市平台利潤、現金流增長壓力的同時，市北高新集團的轉型戰略通過另一支點得以推進——其于2009年投資成立的數據港公司，已成功實現獨立上市。

截至2025年上半年，數據港實現營業收入約8.11億元，同比增長4.13%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤約8495.86萬元，同比增長20.37%；資産總額為78.55億元，歸屬于上市公司股東的淨資産32.84億元。

該公司IDC服務業業務營業收入8.04億元，占總營收達99.51%；IDC解決方案業務錄的營業收入561.62萬元，占總營收約0.41%。

與市北高新不同，數據港的資産並不在上海靜安區域内，而是環一線核心區域，合計建設運營35個數據中心，涉京津冀、長三角、粵港澳大灣區東部樞紐及西部相對核心區域，其中，環京、環滬數據中心占總負載85%以上。

今年8月，數據港發行名為2025年面向專業投資者公開發行科技創新公司債券，債券發行規模5億元，期限5年，票面利率1.99%，全場認購倍數4.36倍。

事實上，為盡快緩解上市平台增收不增利的壓力，市北高新集團曾針對市北高新提出“房東+股東”的轉型戰略，但實際落地動作有限。2024年僅完成一項4500萬元的投資，賬面持有的股權投資規模約1億元，並未産生顯著收益，2025年上半年的投資收益仍為負數。

不過，近年來市北高新在基金投資上的動作則逐漸變多，早在2015年，其就開始探索“基地+基金”模式，2017年，市北高新認繳參與火山石投資第一期基金投資，認繳出資金額為人民币2億元，首期實繳出資為人民币8000萬元，占認繳出資的13.32%。

2021年，市北高新又成為總規模100億元央視融媒體産業投資基金的有限合伙人，持有該基金2.69%的份額，並通過這筆投資間接參股了沐曦集成電路和長江存儲兩家公司。

“市北高新作為國内較早提出‘地産+投資’、‘基地+基金’雙輪驅動模式的園區綜合運營商，近年來通過科創基金招引與産業資本聯動。”市北高新獨立董事毛玲玲于2025年業績會上坦言市北高新的投資步調将重點關注科創類型基金。

2025年6月，數通鍊谷區塊鍊聚集區于市北高新園區揭牌，項目涉8棟單體建築，總建築面積12萬平方米，其中，辦公面積6.6萬平方米，聚集中國電氣裝備集團、浦江數鍊、上科院軟件中心、螞蟻鍊産業開發創新中心、上海數字治理研究院和大數據股份等企業。

來到2025年9月，市北高新參與設立新一筆投資基金，該公司董事會同意公司以不超過6000萬元參與設立上海德聯博健創業投資合伙企業（有限合伙），作為該合伙企業的有限合伙人，占合伙企業20%份額，該基金重點布局腦科學領域，包括腦機接口、神經疾病診療等技術。

目前來看，市北高新集團通過“基地+基金”雙輪驅動尋求轉型的路徑已十分清晰。一方面，早年培育的數據港已成為跨區域IDC服務商，市北高新則通過LP身份開始參與科創基金投資，逐步延伸業務觸角。

不過，其轉型成效仍面臨着最直觀的考核，暫未形成規模的投資收益、投資周期較長的科創基金，難以在短期内對沖當前市北高新的業績壓力。

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