退房一年半 華遠代建入局北京朝陽“問題别墅”

觀點網 10月21日，華遠地産旗下代建平台宣布，位于北京朝陽興隆西街6号的鑫農源别墅項目已實現結構封頂。

此前9月份，華遠地産旗下代建公司正式與北京市朝陽區鑫農源項目投資人簽署《項目代建代銷協議》，全面承接北京鑫農源别墅項目的代建工作。

該項目為“原翻原建”低容積率純獨棟業态，總規劃面積1.3萬平方米，計劃建設36套别墅。

根據協議，華遠代建将提供從設計、成本、招采、工程到銷售、交付的全周期服務，引入新中式現代風格，升級立面、景觀及智能化适老配置，並優化社區動線與停車布局，項目建成後由華遠物業接管，成為其在北京首個全周期代建樣本。

舊盤“新生”

此次華遠代建的鑫農源别墅項目，位于北京朝陽興隆西街6号。

觀點新媒體了解到，地塊前身為北京朝陽興隆湖景項目，彼時由北京興隆公園有限公司進行操盤。

從1993年啟動開發以來，興隆湖景項目便糾紛不斷，項目别墅産權歷經多次更叠。原開發商北京興隆公園有限公司與北京鴻泰投資管理有限公司、北京首創資産管理有限公司以及北京鑫農源房地産開發有限公司之間，産權糾葛持續長達十余年之久。

彼時的興隆湖景項目由70棟别墅、4棟公寓樓及綜合樓組成，總占地面積約24.98萬平方米，總建築面積12萬平方米。于1993年，興隆公司取得北京市朝陽區高碑店開發建設興隆湖景别墅工程許可後，項目随即開始啟動。

1997年，興隆湖景項目建成投入市場銷售，彼時除部分别墅售予零散業主外，約29棟别墅及綜合樓歸鴻泰公司所有。

而後，由于鴻泰公司在農業銀行、光大銀行等金融機構出現違約行為，首創公司代替鴻泰公司償還債務，並同時接手鴻泰公司持有的26棟别墅所有權。余下另外3棟别墅因存在産權糾紛且被法院查封，所有權仍歸鴻泰公司。

2005年4月份，鴻泰公司計劃将29棟别墅出售給鑫農源公司，作為其中26棟别墅實際所有人，首創公司同意該方案簽署了相關轉讓協議，将全部29棟别墅轉讓給鑫農源公司。

然而，轉讓過程並不是一帆風順。

由于鴻泰公司在持有别墅期間便将其中兩棟出租，租期達19年且租金已經全部收清，且另外3棟别墅登記在個人名下，既不屬于鴻泰也不屬于首創，導致無法完成過戶。由此，三方進行長達多年的司法訴訟，司一度訴至最高人民法院。

直至2015年5月14日，最高人民法院終審判決：29棟别墅中3棟的轉讓條款無效；首創和鴻泰需賠償鑫農源1000萬元違約金；鑫農源支付剩余款項後，獲得26棟别墅所有權。至此，數年糾紛暫時告一段落。

将項目收歸所有後，鑫農源又從其他業主手中收購了相關别墅，共計42棟。此外，原興隆湖景項目還有20多棟别墅未被收購，現為其他業主所有。

此次華遠代建的鑫農源别墅項目，正是在原來的基礎上進行“原翻原建”。

輕裝“回歸”

宣布“退房”一年多的華遠，選擇以輕資産、委托式的開發模式繼續發展業務。

2024年4月，華遠地産宣布，将持有的房地産開發業務相關資産及負債轉讓至公司控股股東華遠集團，交易完成之後将聚焦于代建、酒店經營、資産管理與運營、物業管理、城市運營服務等業務，實現業務的戰略轉型。

剝離房開業務後，華遠持有物業經營面積共計約20萬平方米，主要出租項目為北京銘悅好天地、京西大悅城，長沙的華中心T1寫字樓、君悅酒店、凱悅嘉軒酒店。

其中，最核心酒店資産當屬長沙君悅酒店。2025中期報告顯示，長沙君悅酒店實現營業總收入為8713萬元，客房入住率保持在80%以上。

物業管理方面，過去一年，華遠以2756萬元的代價向華遠集團收購了華遠好天地智慧物業。截至2025上半年，華遠智慧物業在管面積逾百萬平方米，其中新增項目10個，新增管理面積約15萬平方米；在管物業類型為商業、寫字樓、住宅、城市服務。

上半年數據顯示，華遠控股共實現收入1.45億元，對比2024年同期27.92億元來看，轉型後的華遠業務規模並不算大。

眼前的酒店和物業根本不足以支撐20億流通盤，憑借自身開發經驗，華遠控股又将目光放向代建業務，以“代建”形式開啟“第二增長曲線”。

據悉，華遠近年來已在多個業态中打造出具有代表性的代建標杆項目，包括将原動物園批發市場改造為北京金融科技中心、在石景山打造的商業新地標華遠中心·京西大悅城，以及與華北油田合作的改善型住宅項目石油·海藍城（任丘）等。

此次代建的鑫農源項目，總規劃面積1.3萬平方米，計劃建設36套别墅。作為華遠在北京首個全周期代建樣本，根據協議，華遠代建将為項目提供涵蓋設計、成本、招采、工程、銷售、交付等環節的全流程服務。

華遠表示，鑫農源項目的啟動，不僅為其提供了從前端定位到後端交付的一體化實戰平台，也標志着華遠代建業務模式實現重要升級，未來将持續推動更多優質代建項目落地。

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