新政之後 | 中鐵置業“搶灘豪宅”

觀點網 這兩年，上海核心區域的豪宅市場走出獨立行情，内環豪宅堅挺，近日萬科25套億元豪宅一日售罄，土拍熱度更是居高不下。

正因如此，不少房企開始調整在當地的發展策略，中鐵置業就是其中之一。

觀點新媒體獲悉，中鐵置業在楊浦濱江的低密項目——中鐵雲繡外灘将于四季度推出，該項目是中鐵置業于年初通過遴選方式拿下的楊浦濱江“九宮格”定海社區I15-01地塊。

同時，中鐵置業繼續斥資布局上海核心城市。今年9月以總價27.36億元擊敗華潤、招商、保利等房企，競得濱江“九宮格”另一宗地，成交樓闆價達到92225元/平方米，成為當時楊浦區内中環樓闆價第一的宅地。

這是中鐵置業“從外向内”發展策略的轉變。

目前，中鐵置業布局逐漸從外環走向内環，從剛需走向高端改善，符合當下上海樓市的趨勢。

但中鐵置業在上海並未有太多高端經驗，在競争激烈的市場，這既是機遇亦是挑戰。

從外到内

“8·25新政”落地實施後，上海外環以外區域不再限購住房套數，且公積金新政可提取支付新房首付款，刺激購房需求，部分樓盤開始抓住窗口期，開發商積極抓住政策窗口期推盤。

據了解，中鐵置業在上海存貨並不多，但楊浦濱江低密項目中鐵雲繡外灘将于四季度推出。雖然不是直接受益新政的項目，但對内環項目而言，商貸不再區分首套和二套，也能降低改善型客戶的購房成本。

從位置上看，該地塊為楊浦定海社區I15-01地塊（大橋街道89街坊），位于楊浦濱江“九宮格”内，直線距黃浦江500米，西側350米即為内環高架，項目于9月公布案名為“中鐵雲繡外灘”。

今年初，中鐵置業以協議方式拿下該地塊，也是楊浦濱江“九宮格”中一處地塊，總價約14.26億元，樓面價75005元/平方米，用地面積13585平米，總建築面積44994.85平米，計容面積19019平米。

與周邊項目相比，中鐵置業7.5萬元/平米樓面價有較為不錯的利潤空間。

以楊浦濱江“九宮格”持有項目最多的中建壹品為例，中鐵雲繡外灘西側的I9-01地塊由中建壹品通過公開遴選方式取得，出讓價22.57億元，樓闆價7.6萬/平米；10月，中建壹品再拿下“九宮格”之一的楊浦區定海社區I10-01地塊，出讓價28.5億元，折合樓面價7.65萬元/平方米。

根據規劃設計方案，中鐵雲繡外灘拟建6棟4F疊墅、13棟2-3F合院，以及1棟3F保障房性住房，另需建設社區配套等。據悉，預計疊墅建面約155-180平米，合院建面約185-250平米。

顯然，中鐵置業瞄準了上海豪宅市場。2024年，中鐵置業明确将“優質地段高品質産品”及“核心地段高端豪宅”作為重點突破領域，也是首次在上海核心地段開發低密度合院及疊拼産品。有分析指，中鐵雲繡外灘未來售價或沖擊14.5萬/平米。

當年10月，中鐵置業上海公司總經理、黨委副書記王偉東曾表示，公司一直致力于城市綜合開發運營，在歷史文化風貌區更新方面，緊跟城市更新發展戰略，在上海市風貌類城市更新項目研究上取得了一定成果，未來将繼續推動上海城市更新和歷史風貌保護工作取得實質性進展。

但2025年，楊浦區也将迎來不少别墅項目集中供應，包括翠湖濱江隆新里、中信泰富八埭頭、桐安里、蘭桂坊、保利·外灘序?Bund45、外灘源著·復興里等多個風貌别墅項目入市。

並且，上海豪宅市場競争者衆，不僅有瑞安房地産、嘉里建設等具備相當經驗的港資企業，還有融創、綠城等長期打造高端盤的内地開發商。

在這樣激烈的市場競争下，缺乏上海核心區高端項目操盤經驗的中鐵置業，顯然不具備優勢。

轉戰高端

很長一段時間内，中鐵置業在上海的布局多集中于五大新城，中鐵湖光逸景、中鐵峯匯里等作品以剛需及普通改善型産品為主。

觀點新媒體獲悉，中鐵置業于2007年進軍上海，曾打造上海中鐵中環時代廣場、中鐵逸都、中鐵虹橋逸都、中鐵北城時代、中鐵湖光逸景、中鐵峯匯里、古美閱華、中鐵·世博雲境等項目。

2024年，中鐵置業僅在上海拿下浦東新區上鋼街道地塊和闵行區七寶鎮古美北社區地塊，仍未将拿地重點伸進上海核心區。

其中，浦東中鐵世博雲境項目12月27日開盤銷售，均價10萬元/平方米，這也是中鐵置業在上海雲繫産品中首秀之作，開盤即清盤，認籌率接近300%。

古美閱華則是中鐵置業和華發共同打造的項目，該項目當年8月底首開當天熱銷16億、去化率超80%。

随着時間來到2025年，中鐵置業的拿地策略變得激進，重心完全投向市中心豪宅闆塊，接連拿下楊浦濱江“九宮格”兩宗高價地塊。

濱江“九宮格”位于楊浦濱江大橋東地區，從規劃定位來看，楊浦濱江南段的定位是世界級科創中心，也是上海内環内唯一的科創中心；目前，已經引進了美團上海科技中心、哔哩哔哩、抖音等互聯網巨頭入駐。

楊浦區規劃和自然資源局有關負責人曾表示，該地區之所以形成濱江“九宮格”，得益于厚重的歷史人文條件：工業遺存、風貌街區交錯密布的歷史肌理，将該區域“自然”切割形成規整的地塊。

在楊浦定海社區I15-01地塊之外，最令人矚目的是上海第七批次集中土拍中，中鐵置業拿下的又一宗楊浦東外灘九宮格宅地。

2025年9月4日，經過75輪競價後，中鐵置業聯合潤臯置業擊敗包括華潤置地、招商蛇口、中海在内的房企，以27.36億元總價将上海楊浦濱江地塊收入囊中，成交樓闆價92225元/平方米，溢價率28.09%，一舉刷新了上海楊浦區樓面價的紀錄。

該地塊出讓面積1.65萬平米，容積率1.8，計容建築面積約3萬平米，因24米建築限高具備打造低密度洋房社區的先天條件，且明确40%的中小套型占比要求。

此次拿地可見中鐵置業的決心，單從樓闆價看，與地塊相鄰的保利海玥外灘序BUND98相比，時隔一年中鐵置業拿地地價上漲超過1萬每平米。

中鐵置業正是為了搶奪上海目前的豪宅紅利，而東外灘是目前最炙手可熱的市區千萬改善區域之一，並誕生多個日光盤。

比如保利建工海玥外灘序BUND98，由保利發展+上海建工在2024年11月競得，總價28.7億，樓面價81960元/平米，今年5月和6月開盤，兩開兩罄。

但和中鐵雲繡外灘面臨同樣問題，無論是中鐵置業還是潤臯置業，均缺乏上海核心區高端項目操盤經驗，在地價較高的前提下，産品力能否支撐起有足夠利潤空間的價格，還是個疑問。

上海中原地産資深分析師盧文曦指出，項目成敗取決于兩大關鍵：一是楊浦濱江闆塊科創産業落地與人才聚集的進度，美團、哔哩哔哩等企業的入駐能否形成持續購買力；二是中鐵置業能否通過産品創新彌補品牌短闆。而上海豪宅市場購買力的可持續性，更成為未知數。

從拿地節奏上看，2025年以來，中鐵置業拿地節奏顯著加快，上半年新增土地儲備25.6萬平方米，新增土儲同比增長59%，已達去年全年六成規模，聚焦于一二線核心城市。

高價在上海“進貨”，背後或許是企業盈利的壓力，财務數據顯示，2025上半年中鐵置業營業收入為74.35億元，歸母淨虧損10.13億元。

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