上海八批次土拍收金近200億 中海、越秀、招商、金茂、保利置業等在列

觀點網 10月20日，上海第八批次土拍落下帷幕。

此次共推出6宗地塊，分布于徐匯區（2宗）、靜安區、楊浦區、寶山區和松江區。總體出讓面積19.16萬平方米，總建築面積40.87萬平方米，起拍總價約184.95億元，吸引了中海、保利、招商蛇口等20余家房企參與競拍。

最終結果顯示，6宗地中3宗溢價成交、3宗底價成交，總攬金198.77億元。整體溢價率普遍不高，均不超過15%。

從成交情況看，招商&越秀&星獅&瑞城聯合體經過52輪競價奪得靜安蘇河灣地塊，成交總價77.37億元，樓面價81415元/平方米，溢價9.03%。

中海以44.65億總價競得徐匯濱江地塊，溢價率10%，樓面價148503元/平方米，刷新區域樓闆價紀錄。

保利置業以總價26.16億元競得楊浦濱江地塊，溢價率14.69%，樓面價69958元/平方米。

其余3宗地均底價成交：徐匯華泾地塊由徐房&匯成聯合體26.51億元競得，寶山楊行地塊由金茂&寶冶聯合體17.51億元競得，松江新城地塊則由松江交投&廈門國貿聯合體以6.56億元摘得。

對比前幾批次土拍，此次土拍熱度明顯有所降溫，但重點闆塊仍不缺看點。

中海刷新濱江樓面價

中海此次競得的徐匯濱江地塊成為最大看點之一。

該地塊坐落于龍華闆塊核心，緊鄰11号線雲錦路站，周邊配套完善，毗鄰雲錦天地、綠地濱江CLUB等高端商業綜合體，周邊項目包括中海·領邸玖序、雲錦東方等。

從規劃條件看，該地塊為居住用地，出讓面積20044.45平方米，建築面積30066.68平方米，容積率1.5，限高30米，未來或将打造低密度别墅、洋房類高端産品。

該地塊起價高昂，達40.59億元，起拍樓面價13.5萬元/平方米，最終成交樓面價升至14.85萬元/平方米，僅次于祺祥旺宇創下的20.03萬元/平方米紀錄，創徐匯濱江片區成交樓闆價紀錄。

此前，同區域綠城·潮鳴東方樓闆價13.1萬元/平方米，嘉佰道·徐匯樓闆價約12.6萬元/平方米。

從拿地節奏看，中海下半年在上海市場的布局明顯加快。

上半年，中海在内地10個城市和香港共新增17幅地塊，但未在上海出手。進入下半年後，中海動作頻繁：7月第六批次土拍中，以118.88億元競得靜安東斯文里和普陀真如兩宗地塊；9月又與招商、中旅聯合，以154.78億元收購徐匯東安項目地塊。

此次再度摘得徐匯濱江地塊，顯示出補倉上海核心區的信心。

聯合體紮堆拿地

與中海“單挑”形成鮮明對比的是，其余中標房企多以聯合體形式參拍。

其中，靜安蘇河灣地塊競争尤為激烈。該地塊吸引了中海、保利發展、招商&越秀&星獅&瑞城聯合體三家競買人參與競價，最終由招商&越秀&星獅&瑞城聯合體以77.37億競得。

該地塊直線距離蘇州河僅約200米，是蘇河灣最終一宗宅地，出讓面積30108.11平方米，建築面積95033.41平方米，容積率3.16，限高150米，為住宅文化混合用地。

根據規劃要求，地塊内需保留791平方米的二級風貌建築“延陵寄廬”，並設置寬度不低于6米的南北向公共通道及面積不低于700平方米的内部廣場。

較為復雜的開發要求對項目規劃、資金與施工能力提出較高要求，聯合體模式有助于各方分擔風險、整合資源。

周邊區域豪宅集中，包括蘇河灣中心·潤府、中糧天悅壹号等項目，挂牌均價超過17萬元/平方米，未來新項目仍具一定市場空間。

此次溢價最高的楊浦濱江地塊則由保利置業在經過43輪競價、打敗中鐵建後以26.16億元奪得。

該地距離軌交12号線愛國路站400米，緊鄰保利置業在第四批次土拍中拿下的地塊，後者成交樓闆價8.02萬元/平方米，項目定名為“保利·譽濱江”。

值得一提的是，同區域的保利蘭桂坊項目9月首開便錄得383.3%認購率，位列當月上海新開盤項目首位。

此次保利置業再次落子楊浦濱江，體現了深耕該片區的決心。

從整體結構看，本批次土拍除中海和保利置業外，其余中標者均為聯合體，其中國央企仍為主力。

業内人士指出，本批次部分地塊涉及風貌保護、商業配建、地下空間開發等復合要求，開發難度較高，聯合體合作能夠在資金、設計、施工及後期運營等環節上形成互補。

此外，本批次出讓文件顯示，所有地塊均取消了中小套型占比限制，開發商可根據市場需求自主調整戶型配比。

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