中環核心區寫字樓表現或優于其他區域，香港高校或成最大買家及租戶。當前港元拆息維持在3%以上，2025年下半年或回落至1.6%。商用市場方面，2026年後新增供應斷檔或推動企穩，阿里巴巴聯合螞蟻集團近期以72億港元購入銅鑼灣寫字樓。
觀點網訊：10月20日，瑞銀大中華區房地産行業分析師梁展嘉表示，預計2026年香港住宅樓價将實現0%-5%的增長，但寫字樓市場今明兩年或延續3%-5%跌幅。該機構認為，中環核心區寫字樓因資本市場回暖或優于其他區域，而香港高校或成未來房地産最大買家及租戶。
據瑞銀分析，當前港元拆息維持在3%以上，預計2025年下半年将随美聯儲降息回落至1.6%。目前住宅租金回報率約3.8%，歷史數據顯示當租金收益率與拆息形成正利差時，樓市交易量及價格将獲支撐。商用市場方面，2026年底後新增供應斷檔或推動寫字樓市場企穩，當前商業地産交易以自用型買家主導——阿里巴巴聯合螞蟻集團近期以72億港元購入銅鑼灣港島壹号中心多層寫字樓即為典型案例。
教育領域成為關鍵增量市場。數據顯示，香港高校持有的現金及投資規模達1200億港元，遠超本地寫字樓與零售市場年交易額總和（約240億港元）。2024年香港大學宿位缺口達7.6萬個，未來五年新增供給僅1.1萬個。瑞銀建議通過酒店改建（回本期6年）或寫字樓改造（回本期17年）緩解住宿壓力，酒店因現成設施更具成本優勢。
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