價值運營：新周期下的資産重構與資本共生

（2025年10月19日 星期日）當AI算力需求引爆數據中心投資熱潮，當清潔能源從重資産開發轉向輕運營轉型，價值運營已取代規模擴張成為資産領域的核心命題。在政策引導與市場變革雙重驅動下，資産重估、資管進化與資本共生形成價值創造三角，重構着不動産與資管行業的發展邏輯。

資産重估：新共識下的價值發現

新周期的資産重估正打破傳統定價體繫。大宗交易市場呈現明顯的結構性變化，2025年A股大宗交易日均成交額達120億元，機構參與占比68%，科創闆70%-130%的定價區間放寬與ESG交易稅費減免政策，推動定價邏輯從單純的資産溢價轉向産業價值與政策适配性的綜合考量。這種重構本質是機構間對資産長期價值的博弈與共識，高折價交易不再單純意味着風險，溢價交易則更多指向 AI 算力、清潔能源等景氣賽道的成長預期。

跨周期配置邏輯正在重塑資産估值體繫。數據中心作為 “數字發電廠”，其估值已突破傳統不動産框架，疊加 “東數西算” 工程紅利與算力需求百萬倍增長預期，形成了 “基礎設施屬性+産業成長屬性” 的雙重定價維度。與此同時，流動性激活機制持續深化，上交所構建的公募REITs與持有型不動産ABS多層次市場，已實現142.9億元清潔能源REITs與125億元ABS發行規模，通過“開發-運營-證券化” 循環釋放資産價值。

資管進化：從資産持有到價值創造

資管行業正經歷從“資源為王”到“運營為王”的範式轉型。國家發改委《零碳園區建設通知》明确的 “源網荷儲協同” 路徑，推動運營效率成為價值核心。這種進化體現在三個維度：在效率提升上，智慧能源管理、AI 輔助定價等技術應用，使資産運營從被動維護轉向主動增效；在抗周期能力構建上，多能互補、業态多元的資産組合成為標配，通過風光打捆交易、綠證變現等手段平滑周期波動；在空間重構上，傳統物理場所加速向服務生态進化，數據中心從單一機房升級為提供242項IT增值服務的産業樞紐，寫字樓則向“辦公+服務+生态” 綜合體轉型。

城市更新與存量激活構成資管進化的重要場景。通過全鍊條減碳改造與數字化升級，既有建築正實現價值重生，普洛斯将傳統工廠改造為T3 +等級數據中心的實踐，印證了存量資産 “空間再造 + 功能重塑” 的價值潛力。這種重生並非簡單的物理改造，而是基于新需求的價值重構，使存量資産成為新質生産力的承載載體。

資本共生：耐心資本的生态構建

資本端的深刻變革為價值運營提供支撐。耐心資本正加速涌入不動産領域，普洛斯26億元數據中心基金、KKR500億美元全球數據中心基金的設立，標志着資本從短期套利轉向長期價值共享。這類資本更關注資産的持續現金流創造能力與産業協同效應，與 “開發 - 運營 - 證券化” 的長期邏輯高度契合。

多元化融資體繫與ESG賦能形成資本共生新生态。遠景能源 ABS 通過 “綠電 + 綠證” 入池設計，吸引保險、理财、外資等多元投資者，構建起 “資産端創新 - 資金端協同” 的良性循環。這種創新不僅降低了綜合融資成本，更通過供應鍊協同脫碳實現ESG價值外溢。截至2025年中，綠色金融工具已覆蓋能源、物流、數據中心等核心領域，成為打通存量時代資本循環的關鍵紐帶。

從資産重估的價值發現到資管進化的效率提升，再到資本共生的生态支撐，價值運營正構建起 “資産增值 - 運營增效 - 資本增值” 的閉環。在這場變革中，唯有以政策為導向、以技術為支撐、以資本為紐帶，才能在新周期中實現資産價值的持續生長。

有鑒于此，2025觀點商業年會如約而至，将于11月12日繼續在上海浦東嘉里大酒店召開，其中，觀點商業年會之不動産資管峰會以“價值運營”為主題，共同腦力激蕩，洞察行業新風向，尋找企業發展新引擎，重塑商業競争力。存量博弈下，商業不動産不再只是容器，而是資産，資管能力成為企業競争的關鍵壁壘。商業地産核心競争維度已明确指向高質量、精細化運營能力、内容創新速度與資産價值重塑等，行業逐步進入價值深耕階段。

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