中報番外篇 | 湖北科投的産投資本循環

觀點網 當前，運營區域載體的産業公司，大多也扮演“投資”角色。

雖不是上市公司，但還是能夠透過交易所文件了解到一些企業的經營情況。比如湖北科投，這家企業承擔着武漢東湖高新區基礎設施建設、産業投資基金等職責，是武漢東湖新技術開發區最重要的開發經營與投融資主體。

該公司官網顯示，目前湖北科投擁有約950萬平米優質産業載體資源，其中已建成運營約550萬平米、在建約400萬平米。

在開發經營之外，該公司還圍繞東湖高新區的産業規劃，對戰略新興産業項目進行直接股權投資，並參與重大産業基金運作。

湖北科投近年來投資規模持續擴大，但也正因所投企業多為戰略新興産業，對其在資源配置、經營管理以及風險控制等方面提出更高的要求。

産園模式拆解

産城園區評論獲悉，湖北科投經營範圍主要是開發區的園區開發及基礎設施建設；科技創新平台及創業孵化器建設；對高新技術産業的投資；其他投資及投資管理咨詢服務；房屋租賃服務；社區及科技園區相關配套服務和物業管理。

從營收構成來看，湖北科投産業園區開發與運營收入占比較高。據上交所公告披露，上半年湖北科投錄得營業收入30.83億元，對比上半年13.31億元有大幅度提升，主要是産業園收入上産生的差額。

上半年，湖北科投産業園開發收入為16.76億元，成本為10.72億元，毛利率為36.04%，去年同期産業園開發收入和成本均為0，主要是新增銷售物業。上半年租賃收入3.57億元，收入占比為11.58%。

作為東湖高新區資産規模最大的國有企業之一，湖北科投承擔了高新區内産業園區的開發與經營職責，産業園開發與經營業務闆塊形成包含物業租賃收入、物業管理費收入及園區廠房與辦公樓銷售收入三大闆塊。

在産業園區開發上，湖北科投主要采取兩種模式。第一種是開發模式，通過招拍挂或委托開發的方式取得土地，通過融資獲取資金對園區進行投資開發，項目完成後進行租賃，通過租金收入實現長期穩定的現金流入。例如湖北科投所投資建設運營的光谷軟件園、汽車電子産業園、生物創新園均采用此種模式。

第二種是定制模式，主要針對省、市級引進的世界知名企業，如客戶對産業園區或廠房有特殊的設計要求，則由該企業進行廠房設計，湖北科投通過招拍挂或者委托開發的方式取得土地後進行投資建設。

項目建設完成後，雙方簽訂長期租賃合同，租賃價格一般根據客戶在前期招商時談判結果确定，通常略低于市場價格。部分廠房項目會根據前期簽訂的協議，在客戶正常運營盈利後對廠房進行回購。例如湖北科投投資開發運營富士康廠房公租房、世界500強企業霍尼韋爾、施耐德、聖戈班代建廠房等。

湖北科投的物業租賃業務則主要由子公司武漢光谷資産投資管理有限公司、武漢光谷生物醫藥産業園發展有限公司、武漢光谷生物産業基地建設投資有限公司及武漢東湖綜合保稅區建設投資有限公司負責。

據悉，近年來，湖北科投物業管理費收入呈增長态勢，主要是由于自持經營性物業多年建設後規模有所增長。

資料顯示，截至2024年末，湖北科投主要持有可租賃物業面積300.95萬平方米，其中已出租面積237.97萬平方米，綜合出租率約79.07%，主要集中在光谷軟件園區及光谷生物醫藥産業園區内。

除了物業租賃，湖北科投還将部分園區廠房、辦公樓等物業資産直接向園區企業出售，主要由子公司武漢光谷生物醫藥産業園發展有限公司負責，銷售資金回籠時間為1-3年。

2024年，湖北科投物業銷售面積增長至10.3萬平方米，銷售收入為16.44億元。截至2024年末，該公司可售辦公樓為37.66萬平方米、中小企業園37.66萬平方米。

多元融資路徑

在業務規模擴大同時，因湖北科投所從事的園區開發等行業多屬于資本密集行業，具有投資金額大、期限長等特點，所以存在一定資金壓力。

産城園區評論獲悉，湖北科投的資産主要由建設開發類業務形成的其他非流動資産及存貨、産業投資業務形成的長期股權投資及其他非流動資産、業務開展過程中所形成的應收類款項構成，並呈現以非流動資産為主的資産結構。

随着項目持續投資，該公司資産規模持續增長。中誠信國際一份報告中分析稱，湖北科投的存貨主要是子公司光谷建投的在建項目及購入的土地資産。2024年以來，伴随公司在建設項目上的持續投入加之購入較大規模土地資産，存貨中開發成本的規模快速增長。

截至2025年3月末，湖北科投存貨規模已增至402.52億元。

據了解，截至2024年末，湖北科投在建産業園項目主要包括光谷文化中心、光谷國際社區項目等，計劃總投資142.44億元，已投資58.56億元，尚需投資83.88億元，後期面臨一定投資壓力。

此外，湖北科投及其二級子公司長晟發展對長江存儲一期、二期出資款以及光谷網球中心等資産亦計入其他非流動資産。

2024年末，湖北科投及長晟發展對長江存儲項目出資款共計538.1億元；截至2025年3月末，其他非流動資産增長至1698.12億元，主要是公司基礎設施建設等代建項目投資持續增加以及将較大規模長期應收有軌電車項目工程款重分類至其他非流動資産。

不過，目前湖北科投已已打通公募REITs闆塊。2023年，中金湖北科投REIT正式上市，湖北科投為該基金原始權益人，通過公募REITs渠道得以回籠資金用于新投資項目，並帶動區域存量資産與新增投資良性循環。

9月10日，湖北科投成功發行第三期3億美元3年期境外高級無抵押綠色債券，票面利率定價4.40%，據悉債券簿記峰值認購倍數近4倍，最終定價較初始價格指引實現70個基點的收窄，創2025年全國同評級主體境外債發行利率新低。

科投帶來不确定

開發經營之外，湖北科投在圍繞東湖高新區的産業規劃，對戰略新興産業項目進行直接股權投資，並參與重大産業基金運作。

湖北科投官網顯示，公司圍繞國家戰略、前沿方向和市場需求，聚焦"光芯屏端網"與"生命健康"兩大産業賽道，承擔了區内大量的重大産業投資和産業基金項目，參與投資和管理的重大産業項目超60個，完成産業投資近1100億，帶動社會資本投資近7000億，助力企業上市超180家。

據了解，湖北科投在光電子信息、生命健康産業，集成電路和新型顯示、數字經濟等多個新興領域進行戰略布局，先後代表東湖高新區參與武漢新芯、武漢天馬4.5代線、武漢天馬6代線二期、武漢華星光電T3、T4和T5項目、國家存儲器基地等重大産業項目，布局高新區"芯、屏、端、網"産業鍊；參與投資聯影醫療、華大智造、武漢生物樣本庫等項目，培育高新區生命大健康生态産業鍊。

同時，以資本為紐帶、基金為手段，承擔了區内大量産業基金項目，與國内知名産業集團、投資機構共同出資設立、運營管理小米、聯想、聯通5G、中國信科5G等産業基金項目。

近年來，湖北科投的産業投資規模不斷擴張。

在産業基金投資方面，光谷産投以有限合伙人的形式（LP）參與重大産業基金運作，通過設立項産業基金，對接國家、省、市各類産業引導基金，重點支持戰略新興産業項目的直接投資、並購重組等。

截至2024年末，湖北科投參與的重點産業基金總規模為3210.74億元，認繳出資額為831.81億元，實繳出資額為281.53億元。

産城園區評論獲悉，湖北科投長期股權投資為産業項目直接投資或基金投資。2024年以來，對國家集成電路産業投資基金二期股份有限公司、安徽長飛先進半導體有限公司、武漢農村商業銀行股份有限公司及湖北科投數字經濟創業投資基金合伙企業（有限合伙）等持續或新增投資，帶動長期股權投資規模持續增長，截至2025年3月末已超420億元。

湖北科投的投資體現在合聯營企業，對産生收入貢獻占比較低，但投資收益的變動對其淨利潤構成較大影響。

湖北科投處置長期股權投資和處置交易性金融資産取得的投資收益是其投資收益重要來源，對應投資項目主要包括出資的企業或基金。

2022年，湖北科投投資收益為負值，主要是權益法核算的長期股權投資收益轉負及新增債務重組損失所致，其中權益法核算的長期股權投資收益确認的虧損主要來自于其對武漢華星光電半導體顯示技術有限公司的投資虧損。

不過，一些股權投資項目也往往對公司淨利潤帶來較大波動。比如湖北科投2023年淨利潤下滑以及2024年1-9月淨利潤出現較大虧損，主要是持有的華大智造等股權在上述期内因市場行情變化股價跌幅較大，加之确認的基金投資收益減少，導致投資收益和公允價值變動收益大幅下降。

今年以來，湖北科投仍在不斷進行科創投資。

近期，湖北科投與聯特科技簽署協議，共同發起設立光聯基金。6月，由湖北科投參與投資建設的湖北人形機器人創新中心在光谷正式揭牌，標志着湖北人形機器人産業邁出從實驗室到産業化的關鍵一步。

另外，湖北科投作為主出資方之一，與湖北省引導基金、武漢産業基金、長江證券共同設立總規模100億元的湖北省人形機器人産業投資母基金。該基金聚焦人形機器人及人工智能核心領域，重點投向鍊主企業、核心零部件、腦機接口、控制繫統及模型算法等戰略性科技型企業。

但有分析指，湖北科投近年來投資規模持續擴大，但也正因所投企業多為戰略新興産業，對其在資源配置、經營管理以及風險控制等方面提出更高的要求。

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