緊鄰“準地王” 大甯資産靜安蘇河灣悅97待機三年終入市

觀點網 大甯等了三年的靜安樓盤項目終于過會了。

早在2022年7月，大甯資産以7.49億元底價競得一宗靜安區天目社區地塊，計劃建造一宗小戶型樓盤項目。

同期拿地的樓盤自2024年起已經陸續交房，但大甯所摘地塊一直沒有進展，直到2025年9月傳出即将過會的消息，市場也将目光聚焦至這宗停滞3年的地塊中。

“項目定在國慶後（10月11日）開盤，97套房子直接一次性推出。”據銷售人員表示，大甯靜安項目定名為悅97，9月20日正式過會，此次推出全部97套房都是約88-100平方米的小戶型項目，均價約12.88萬元/平方米。

等待三年的入市

2022年上海二批次土拍現場，大甯資産以7.49億元的價格競得上海靜安區天目社區C070102單元07-03地塊，容積率為2，占地面積僅6663.6平方米，聯動價12.88萬元/平方米。

從地理位置來看，項目位于靜安蘇河灣闆塊内，周邊包括新城養護院、晉元加油站、天目大樓、滬金大樓，一條街區之隔便是靜安大悅城。南側将布置一棟21層高層住宅及低層配套裙房，西北側布置一棟4層多層保障房。

拿地之初，大甯方面便規劃項目将建成具有97套全裝修商品房、9套全裝修保障房，並配備社區文化設施、養老設施及體育設施等約3000平方米的社區配套。

觀點新媒體查閱該地塊資料時發現，地塊本身並非方形，可供應住宅樓層較少，社區可活動空間比較有限，僅住宅西側有部分集中綠地。由于項目拟建3棟建築，其中2棟都是住宅，其中還包含一定的物業用房和社區配套，略顯緊湊。

這一項目規劃與大甯2022年入市的另一宗靜安項目甯嘉馨苑相似。

據悉，甯嘉馨苑是2022年上海第三批次集中供應的新建商品房項目之一，房源共計142套，同樣主要打造小戶型房源，均價也是聯動價格12.88萬元/平方米，于2024年7月交房。

有業内人士向觀點新媒體透露，甯嘉馨苑雖作為靜安區内項目，但入市時沒有太多宣傳，甚至項目置業顧問都是由大甯資産旗下大甯商業銷售團隊進行組建。

巧合的是，這宗項目也是等待了三年才得以入市。

2019年11月22日，上海大甯資産經營（集團）有限公司以9.52億元底價競得靜安區天目社區C07-0102單元20B-01地塊，成交樓闆價5.5萬元/平方米，實際可售住宅樓闆價約6.2萬元/平方米。

從上述項目來看，大甯在靜安區的主要布局策略偏向于緊湊型中小戶型。在2022年拿下靜安蘇河灣地塊後，2024年9月25日，上海靜安區又有兩宗宅地協議出讓，最終由大甯資産以總價40.9億元全部拿下。

此次出讓的地塊位于靜安區中興社區C070202單元，包括143-19地塊和150-13地塊，兩宗地塊總出讓面積2.3萬平方米，容積率達到2.5，預計建築面積為5.7萬平方米，用途為普通商品房。

其中，靜安區中興社區C070202單元150-13地塊出讓價格29.57億元，出讓樓面價7.21萬元/平方米；靜安區中興社區C070202單元143-19地塊出讓價格11.32億元，出讓樓面價7.19萬元/平方米。

出讓要求顯示，項目需配建5%以上的保障性住房，中小套戶型不得低于總住宅建築面積的55%，預計至少可提供約270套中小套戶型。

緊鄰準地王的項目

在大甯公布悅97開盤時間的同時，不免有業内将其與同闆塊的其他新房項目進行對比。

悅97作為2022年拿地的項目，需遵循12.88萬元/平方米聯動價的規定，而周邊的華發仁恒蘇河世紀在2023年開盤時的均價達到13.3萬元/平方米；2021年開盤的龍盛福新里均價也約合13.2萬元/平方米。

除此之外，悅97周邊最受市場關注的龍盛灣上均價也在13.3萬元/平方米左右，該項目由上海晟諾置業有限公司開發的綜合體項目，包含三棟超高層住宅、商業、辦公及瑰麗酒店，總建築面積約59.9萬平方米，容積率7.3。

龍盛灣上2024年5月29日一期開盤，放出216套房源，均價13.3萬元/平方米，觸發5年限售；同年8月8日二期開盤，放出120套房源，均價也在13.3萬元/平方米，同樣觸發5年限售；10月30日三期開盤，放出最後240套房源，均價達到13.4萬元/平方米，但未觸發限售。

這宗項目背後的開發商龍盛置業雖是浙商，但也落腳靜安區域多年，2009年進入上海市場，2014年就将總部設于上海，緊接着與靜安區政府簽訂框架協議，啟動兩個舊改項目，總投資近400億元。目前，龍盛置業合計開發了龍盛雅苑、龍盛佳苑、龍盛福新里等項目。

從均價角度來看，上述落子靜安的企業都将項目單價控制在14萬元/平方米之内，幾年之間基本沒有太大變動。然而于近期，上海市靜安區發布了天目社區C070102單元控制性詳細規劃32街坊、彭浦社區N070702單元控制性詳細規，這宗被稱之為蘇河灣準地王的項目即将在10月20日的土拍場上尋找最合适的開發商。

僅通過地理位置來看，這宗項目距離悅97、龍盛灣盛直線距離不超過1公里。據調整方案，zb031c街坊局部調整，32-04地塊用途為Rr3C3，Rr3代表三類住宅，C3代表文化用地，占比分别是73%、27%。土地出讓總面積2.61萬平方米，容積率3.64，建築限高150米，拟将建設雙子塔項目。

此外，該地塊為二級風貌建築(延陵寄廬)建築面積79平方米，禁止通過高低配的方式建造别墅及私家莊園；地塊内還要求建設商業建築面積5200平方米，綠化面積1600平方米等，有業内人士認為，這宗地塊的未來住宅售價預計或将達到20-25萬元/平方米。

值得注意的是，上一次蘇河灣地王的誕生還要追溯至9年前。

2016年，華潤、華僑城聯合體拿下閘北區天目社區商住辦地塊，以69.32億元高價成為彼時蘇河灣新地王，起拍樓面價為3.8萬元/平方米。

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