REITs觀察 | 鹽田港REIT：貿易不确定下的價格壓力與募資改投

觀點網 “關稅風暴”無疑對港口物流資産帶來了壓力。

據近期紅土創新鹽田港REIT披露的2025上半年報告：期内，該基金實現總收入約6390萬元，淨利潤1983萬元，經營活動産生的現金流量淨額5143.79萬元，本期現金流分派率2.27%。

期末，鹽田港REIT的資産總額為21.48億元，淨資産為20.84億元，期末基金份額淨值2.1854元。

整體運營保持穩定，但中美關稅變動帶來的短暫出口受限以及未來不确定性，仍給基金帶來一定壓力。比如，以對美出口為主的出口型制造企業及貿易企業訂單縮減或停滞，進而影響其短期内的生産和存儲決策，也就是需求及價格。

價格壓力

據鹽田港REIT的半年度報告，截至2025年6月30日，基金持有的兩個基礎設施項目綜合出租率為96.7%，其中現代物流中心為96.05%，世紀物流園為100%。

具體來看，現代物流中心項目總建築面積為32.04萬平米，倉儲及配套部分總可租賃面積為26.21萬平米。上半年，現代物流中心到期租賃面積為5.3萬平米，簽署租賃面積為6.11萬平米，期末出租率為96.05%，上半年租金收繳率為99.95%。

第二個項目是世紀物流園項目，包括1座倉庫，總建築面積為6.74萬平米，倉儲及配套部分總可租賃面積為5.24萬平米。上半年，世紀物流園項目無到期租賃面積及新增簽署租賃面積，期末出租率為100%，上半年租金收繳率為100%。

在租戶方面，截至期末，現代物流中心項目總客戶數量為24戶，以第三方物流為主，租賃面積合計占比98%；世紀物流園項目租戶數量為1戶，租賃面積合計占比100%。

租戶集中度方面，租賃面積占比最大的是深圳港集團，租賃面積占總可租賃面積比例約36%，租賃面積第二大是深圳鹽田港物流服務有限公司，占總可租賃面積比例為16%，項目其他非關聯租戶占比超過44%。

受中美貿易形勢變化影響，該基金新簽約租金根據市場情況有所下降。截至期末，現代物流中心項目有效租金單價分别為1.24元/平米/天（同比下滑4.62%）及1.76元/平米/天，世紀物流園項目有效租金單價分别為1.23元/平米/天（同比下滑4.65%）及1.71元/平米/天（同比下滑4.47%）。

值得關注的是，報告期内，世紀物流園項目與深圳鹽田港物流服務有限公司所簽署租賃合同

正常履行完三個租賃年度。根據合同約定並結合市場租金變化，最終确定第四個租賃年度倉庫租金為36.50元/平米/月，較第三個租賃年度倉庫租金39.69元/平米/月有所下滑。

資金改投

該基金中報指出，受關稅政策沖擊，鹽田綜合保稅區内以歐美貿易為主的倉儲客戶階段性用倉需求出現短期下滑，導致區域倉儲市場面臨調整壓力，截至2025上半年末，區内倉庫平均空置率有所上升。

于業績說明會上，鹽田港REIT基金經理則詳細介紹了貿易波動對保稅區倉庫租賃業務帶來的影響。第一，是關稅波動導致需求客戶的結構性分化。短期來看，由于關稅政策的短期不确定性，四月對美出口業務出現階段性暫停，直接導致貨物在綜保區倉庫内形成短期的積壓。據悉，随着關稅暫緩政策落地，該部分積壓影響已消除，客戶随即進入集中出貨的階段，倉庫短期周轉需求回歸正常。

中期看，若關稅政策持續擠壓對美出口企業的盈利水平，該部分企業或因利潤空間收窄而主動減少倉儲需求，進而引發客戶結構的階段性並調整，對成本敏感度較高、依賴美線客戶的客戶可能逐步退出或縮減規模，客戶群體向抗風險能力更強的類型傾斜。

長期看，為應對關稅風險，出口企業将加速拓展美國以外的海外市場，並通過轉口貿易等方式優化出口路徑。同時根據新消費市場的需求特征與成本結構重新制定定價策略。綜保區倉庫的需求結構将逐步适配新的市場格局，最終實現區域内倉庫資源的供需新平衡。

第二部分是成本傳導的壓力。他提及到，關稅成本的轉嫁路徑呈現雙向性，一方面部分成本将傳導至下遊消費端，另一方面受盈利下滑影響，客戶存在降低租金或縮短租期的訴求。“這一情況要求基金在保障收益與客戶留存之間尋找最優的平衡點。”

第三是保稅區功能轉型的壓力。對綜保區内過度依賴美國市場的倉庫客戶而言，其抗政策風險能力較弱，長期面臨收益波動的不确定性。從區域發展趨勢來看，客戶正主動向跨境電商、保稅維修等多元化業務轉型，以分散市場風險，拓展收益的來源。

他進一步介紹稱，從對美業務依賴度來看，鹽田港REIT涉及美國出口業務占比超50%的客戶，其租賃面積占項目總租賃面積的比例僅約8%，其余客戶對美業務占比均低于50%。整體來看，客戶結構對美國市場的依賴度較低，具備較強的關稅風險緩沖能力。

也是在這樣的形式下，鹽田港REIT原始權益人深圳港拟變更其回收資金投向。此前深圳港以世紀物流園為底層資産，實現淨回收資金1.83億元，原計劃用于鹽田綜合保稅區南片區的鹽保二十一号倉、鹽保二十三号倉及南區24号地塊倉庫城市更新項目。

由于市場環境及國際貿易形勢復雜多變，原定項目規劃及進度發生調整，為提升淨回收資金的使用進度及效果，原始權益人定變更回收資金投向。變更後，原計劃用于鹽田綜合保稅區南片區倉庫舊改項目的1.83億元淨回收資金，全部投入至廣州黃埔區項目。

據悉，新的投資項目為位于廣東省廣州市黃埔區經濟技術開發區東區護林路2003号的高標準倉儲物流項目，項目總投資額為8.7億元，拟通過倉儲物流Pre-REITs基金項目進行收購。該項目總占地面積約18萬平米，總建築面積約9.79萬平米，包含電商配送中心、維修車間、辦公樓及中轉倉庫等設施。截至2025年6月30日，募集資金尚未使用。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。