金茂、保利同城德比 北京朝陽三間房項目股權“分家”

觀點網 繼宣布“分家”後，北京三間房項目開發房企傳來股權調整消息。

9月16日，中國金茂發布公告，宣布其間接全資附屬公司北京亦城與保利房地産就北京朝新及北京滿茂兩個項目簽署增資協議。

根據協議，北京亦城向北京朝新增資3.5億元、向北京滿茂增資21.5億元，保利房地産分别同步增資21.5億元及3.5億元。

增資後完成，北京亦城在北京朝新的股權比例調整為30%、保利房地産持有70%；在北京滿茂的股權比例調整為70%、保利房地産持有30%。

中國金茂在視作出售事項中權益由50%下降至30%，預計除稅前收益淨額約為人民币4.29億元。

公告提到，增資款項将用于項目日常運營及地塊開發，而股權比例的增加有利于促進各自操盤項目開發工作的順利進行。

增資

具體來看，此次增資的標的源頭可追溯至2025年2月11日。

彼時，北京亦城（金茂）及保利房地産（保利）以50%:50%的比例組成聯合體，透過公開競買程序，以總價人民币87.295億元競得朝陽區三間房鄉組合地塊，溢價率10.5%。

該組合地塊主要包括兩幅住宅用地以及一幅托幼用地。聯合拿地後，雙方決定将兩幅住宅地塊分開操盤，並為此成立了兩家項目公司。

其中，三間房D區的1205-0007地塊為R2二類居住用地，用地規模3.68公頃，地上建面9.21萬平方米，容積率2.5，控高80米，綠化率30%。

該地塊最終由中國金茂成立北京滿茂置業有限公司開發，標的成交價款為人民币44.2億元。

而南區的1202-0006、0007地塊，前者為R2二類居住用地，用地規模2.76公頃，地上建面7.71萬平方米，容積率2.8，控高60米（局部80米），綠化率30%；後者則為托幼用地，用地規模0.46公頃，地上建面0.37萬平方米，容積率0.8，控高16米，綠化率30%，需由競得人建設後無償移交相關部門。

該地塊最終由保利發展成立北京朝新善築置業有限公司開發，標的成交價款為人民币43.095億元。

彼時公告稱，交易完成後，北京亦城及保利房地産可增加于各自操盤項目的股權比例，有利于促進其各自操盤項目開發工作順利進行。

來到9月16日，中國金茂發布公告，宣布對上述兩家項目公司分别交易。

具體來看，其一，北京亦城（金茂）和保利房地産（保利）分别與北京朝新簽訂北京朝新增資協議。雙方同意按相同的價格基準分别向北京朝新增資。

其中，北京亦城（金茂）向北京朝新投入增資價款人民币3.5億元，保利房地産（保利）向北京朝新投入增資價款人民币21.5億元。

于增資一完成後，中國金茂及保利發展所持北京朝新的股權比例分别為30%及70%。

中國金茂在視作出售事項中權益由50%下降至30%，預計除稅前收益淨額約為人民币4.29億元。

其二，北京亦城（金茂）和保利房地産（保利）分别與北京滿茂簽訂北京滿茂增資協議。雙方同意按相同的價格基準分别向北京滿茂增資。

其中，北京亦城（金茂）向北京滿茂投入增資價款人民币21.5億元，保利房地産（保利）向北京滿茂投入增資價款人民币3.5億元。

于增資二完成後，中國金茂及保利發展所持北京滿茂的股權比例分别為70%及30%。

“分家”

在競得地塊後不久，金茂與保利便宣布“分家”，兩者分别對所得地塊進行開發操盤。其中，北京滿茂将標的地塊打造為金茂“滿”繫産品金茂滿曜，北京朝新則将標的地塊打造保利“天字繫”産品朝觀天珺。

6月10日，保利朝觀天珺項目率先開盤。據企業發布的喜報顯示，項目首開銷售21億元，建面約139平方米的四居産品開盤即售罄。

據悉，保利朝觀天珺規劃11-25層洋房，規劃戶數541戶，5月23日及8月2日兩批次共541套房源取證，拟售均價8.7萬元/平方米。

據觀點新媒體查閱，截至當前，保利朝觀天珺首次預售中準售面積55353.09平方米。目前該項目實現75套網簽，簽約面積9363.57平方米，首批去化19.91%。而二批次預售準許銷售面積29436.99平方米，截至當前僅有2套網簽。

金茂滿曜住宅總建面9.1萬平方米，規劃19棟8-26F洋房+小高層，共計719套房源。5月30日、7月20日兩批次共667套房源取證，拟售均價8.5萬元/平方米。

該項目于6月16日開盤，當前數據顯示，首批預售準售面積72965.97平方米，網簽184套，簽約面積2.34萬平方米，首批去化32.08%。二批次準售面積13056.64平方米，當前僅有1套實現網簽。

事實上，金茂滿曜及保利朝觀天珺雖為一街之隔“競品”項目，但由兩家房企相互參股，項目開發利潤亦需按股分配。

且保利推出其高端“天字繫”産品，主打大戶型改善型住宅。金茂則采取主打品質改善，旨在降低總價。兩者所瞄準的客群亦有所不同。

僅從當前顯示去化數據來看，金茂滿曜後來居上。觀點新媒體了解到，該地塊亦是金茂“金玉滿堂”繫列中“滿繫”産品的首個北京落地項目。

如今，兩家房企分别通過增資分别提高對各自項目的持股比例，亦能一定程度上強化各自操盤權。

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