商業街 | 上海徐匯陽光濱江中心南樓再度流拍；潮宏基港股IPO；淮安萬象城9月20日開業

上海徐匯濱江陽光濱江中心南樓再度流拍 起拍價22.95億元

9月11日，位于上海徐匯濱江核心商務區的陽光濱江中心南樓在阿里司法拍賣平台因無人出價再度流拍。

該樓為180米高甲級寫字樓，2020年竣工，地上建築面積8.96萬㎡，起拍價22.95億元，相當于評估價32.79億元的七折，折合單價2.5萬元/㎡。

項目因房東恒盛地産欠銀行超29億元本金及利息被強制拍賣。南樓已整體出租給上海展如商業管理有限公司，剩余16年租約，年租金9613萬元，對應投資回報率約4%，低于上海甲級寫字樓平均水平。恒盛地産自2012年起深陷債務危機，2023年公開債務超200億元，2024年因36萬港元債務被申請清盤。北樓在建工程此前已三度流拍，起拍價降至21.87億元仍無人問津。

星展香港料港商業房地産市場最壞時間已經過去

9月11日，星展香港行政總裁龐華毅表示，香港商業房地産市場在未來半年至一年，寫字樓及零售行業資産質素仍會受到影響，但長遠會回復穩定，亦相信行業最壞時間已經過去。

他指，香港零售商業物業市場開始有穩定迹象，但寫字樓市場仍面臨壓力，並在可見将來持續，認為商業房地産市場需要視乎内地宏觀環境及房地産行業穩定下來，重新帶動消費、零售及寫字樓需求，預計行業需要數年時間才能穩定。而随着市場陸續吸收寫字樓供應，價格及租金向下調整，相信市場已接近找到底部。香港金融業非常穩健，特定分類貸款比率仍低于2%，相信房地産對金融業的影響有限。

他又指，香港銀行業面對較大的挑戰來自于美元與人民币的利差，導致信貸組合受到非常大的負面影響，估計有大約15%的企業信貸受到利差，以及内地與香港房地産去風險影響，但内地推出寬松政策，帶來大量流動性，市場積極尋找海外配置機會。但認為人民币資産投資選擇有限，香港資本市場為流動性提供大量投資機會，認為财富管理及資本市場業務對銀行業務有正面支持，有助平衡當前關稅、供應鍊本地化等因素帶來的影響，並抵消經濟環境和信貸增長放緩帶來的收入損失。

市場消息：摩根大通拟建倫敦最大辦公大樓新總部

9月12日，資本市場消息，摩根大通正研究在倫敦興建一座有望成為當地最大辦公大樓的新總部，以規劃其歐洲業務的長遠發展。

據相關知情人士透露，摩根大通已委托著名建築事務所Foster + Partners為其位于金絲雀碼頭的Riverside South地皮起草設計方案。摩根大通持有該地皮已接近20年，初步方案有望在未來數周内提交。

不過，該行尚未最終拍闆，仍在認真考慮其他選址，包括遷往倫敦城興建新總部；翻新現有位于金絲雀碼頭25 Bank Street、使用逾20年的辦公大樓。

香港K11 by AC集團簽約山東青島西海岸新區綜合體項目

9月14日，香港K11 by AC集團宣布，已與山東省青島西海岸新區管理委員會及長坤集團簽署投資合作協議，三方将在青島西海岸新區打造一座國際化多功能綜合體。

根據公開資料整理，該項目将融合文藝、體育、教育、商業四大功能，旨在提升區域消費層級與城市形象。

淮安萬象城9月20日開業 引入150家首店

淮安萬象城宣布将于9月20日正式開業，該項目位于淮安市清江浦區淮海東路與翔宇大道交匯處，繫蘇北地區首座萬象繫列商業綜合體。其開業将推動淮安商業格局升級，並引入超45%區域首店品牌。

據了解，淮安萬象城總建築面積12.6萬平方米，涵蓋8個商業樓層，匯集330余家品牌商戶。其中首次進入淮安市場的品牌達150家，包括93家蘇北首店、5家江蘇首店及1家全國首店，首店規模創區域新高。

業内人士分析，淮安萬象城開業後将成為撬動蘇北消費市場的重要支點，其品牌矩陣與業态組合或将重構區域商業生态。

時尚珠寶品牌潮宏基向港交所遞交上市申請

9月12日，廣東潮宏基實業股份有限公司（簡稱“潮宏基”）已向香港聯合交易所遞交主闆上市申請，計劃在香港進行第二次上市，獨家保薦人為中信證券。

招股書顯示，潮宏基在1997年創設旗艦珠寶品牌CHJ潮宏基，近三十載的歷程中，以國家非遺花絲技藝為根基，實現傳統工藝的商業化和文化符号再造，以“文化+設計雙輪驅動”打破珠寶固有範式—是珠寶的制造者，以“年輕及時尚”作為定調，建立差異化的品牌形象及産品矩陣。

時至今日，潮宏基已成為中國内地頭部時尚首飾品牌，根據弗若斯特沙利文的資料，就時尚珠寶市場而言，按銷售收益計算，2024年于中國内地衆多珠寶企業中名列第一，實現1.4%的市占率。

另外，潮宏基主打中高端市場，珠寶業務是往績期間各年的核心業務，貢獻約90%的總收益。

以CHJ潮宏基為核心引擎，潮宏基制定了協同化的戰略性品牌布局，包括CHJ潮宏基、潮宏基|Soufflé和CHJ·ZHEN臻。我們亦開發了專攻新興培育鑽飾市場的新品牌C·vol，在2014年收購了FION菲安妮，該品牌主要售賣面向年輕消費者的時尚手袋。

于2025年6月30日，潮宏基合共擁有1542家線下珠寶店。具體而言，銷售網絡包括在全國200多個城市的201家自營店和1337家加盟店，另外設有四家海外門店，包括一家位于馬來西亞自營店、一家泰國加盟店，以及兩家柬埔寨加盟店。

于2024年，潮宏基珠寶業務首度于海外落戶，在馬來西亞開設首家海外門店，随後在泰國開設了另一家門店。于2025年，為進一步擴大海外業務，在柬埔寨開設了兩家海外珠寶門店。

截至最後可行日期，潮宏基分别在京東、天貓、唯品會等14個中國内地主要線上銷售平台銷售産品。珠寶的線上銷售收益從2022财政年度的人民币889.0百萬元增至2024财政年度的人民币941.7百萬元。2025年六個月，錄得珠寶的線上銷售收益為人民币495.6百萬元。于2025年6月30日，有632個直接加盟商、14個區域加盟商及215個次級加盟商。

招股書顯示，潮宏基收益由2022财政年度的人民币4,364.1百萬元增加33.7%或人民币1,472.4百萬元至2023财政年度的人民币5,836.5百萬元，增加10.6%或人民币615.9百萬元至2024财政年度的人民币6,452.4百萬元。

由2024年六個月的人民币3,396.2百萬元增加19.6%或人民币665.4百萬元至2025年六個月的人民币4,061.6百萬元。

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