原址重建後開園 解碼普洛斯存量物流園更新路徑

觀點網 9月初，我們走進了普洛斯上海新西北物流園，這是普洛斯首個啟動規模化更新的自建自運營項目。

産城園區評論獲悉，普洛斯二十年前在中國投資開發的首個物流園——普洛斯西北物流園于2005年1月開工，2022年普洛斯決定将其更新升級，在原址進行更新重建。

9月8日，普洛斯上海新西北物流園一期啟幕，標志着這座由原普洛斯西北物流園重建更新的智慧零碳旗艦園區正式投入運營。

據悉，新園區一期于試運營期間出租率已超90%，並通過協同旗下智慧冷鍊平台普冷引入全球連鎖精選平價超市ALDI奧樂齊、ASC聖皮爾精品酒業等企業入駐。

在普洛斯看來，原址重建一個更高效的載體是“多方共赢”的。

二十年前，普洛斯在核心區位建設的大多為單層倉庫，通過更新和原址重建，項目容積率得以提升，更符合當前政府提升土地利用效率的要求。

在更新升級過程中，普洛斯為客戶提供更個性化、定制化的資産和配套服務，更新後的園區載體標準也更上一層樓。“所以，不論對地方政府、普洛斯，還是對客戶高效利用，或是為投資人創造回報，這一更新重建都實現了多赢。”

零增地擴改建

普洛斯上海新西北物流園地處普陀區桃浦鎮，這里是政府重點規劃建設的四大物流産業園區之一，距離上海市中心車程不到40分鐘，憑借獨特的區位優勢和通達的交通條件，成為服務上海市内消費市場的核心樞紐節點和輻射長三角地區的物流産業高地。

據介紹，該園區經過“零增地擴改建”模式分期建設，容積率從0.45提升至1.0，新園區預計淨新增建築面積約9.8萬平方米，是上海普陀桃浦區域首個“就地轉型”的傳統物流園項目。

項目參觀之後，我們和相關負責人有了場交流。

普洛斯資産中國區副總裁、大上海區域總經理範皓介紹，所謂“零增地”，是指土地本身為普洛斯自有，普洛斯将改造方案提交政府審批，並通過了産業準入，“政府評估認為項目符合普陀區及桃浦鎮的産業導向，有利于當地發展，那就支持企業去做。”

在推進項目更新的過程中，範皓跟團隊提出要提質增效，把“蛋糕”做大，比如我們所看到的：項目通過在智能化、自動化上的設計，給客戶提供更高的效率；項目的“節能減碳”設計，也是普洛斯給客戶帶來價值賦能的一部分，幫助客戶在可持續發展領域進行降本增效。

“未來我們還希望能夠進一步擁抱AI等前沿技術，看它對于我們的倉庫增效能夠産生什麼樣的變化。”

選擇更新這一項目，普洛斯有着多方面考量。在普洛斯看來，未來時代需要這類更高標準的項目：“在桃浦這樣的核心區位，新時代下需要更優質的載體來應對未來消費發展趨勢。”

關于選擇標準，範皓回應産城園區評論稱，首先是市場有需求。以普洛斯上海新西北物流園為例，普洛斯通過評估發現，桃浦具備顯著的區位優勢，而市場上現有資産已無法滿足當前乃至未來企業更高的運營需求。

在上海，尤其是核心區位，新增工業用地特别是物流倉儲用地的供應很少，但市場對高效倉儲空間的需求依然明确。

“在城市優質區位，如何以更大的規模、更高質量的資産，前瞻性地服務市場、客戶的新需求？”範皓表示，現在很多核心城市都面臨同樣的問題。而這次實踐下來結果是成功的，普洛斯後續将采用同樣的途徑面向全國復制推廣，如廣州、蘇州、北京等地。

城市更新

普洛斯上海新西北物流園的更新項目具有特殊性，因為這是普洛斯對當時運營情況良好的自建自運營項目進行的主動二次開發。

此前國家提出“要全社會降低物流成本”，降低物流成本其實最重要的是節點優化布局，這樣物流運轉才會高效，物流成本才會降下來。

“從整個物流鍊路來說，倉儲對企業的成本來說只占很小比例，反而是流通成本占比很大。”所以，只有在物流節點布局得到優化的情況下，物流成本才會降下來。普洛斯資産中國區商務副總裁、戰略營銷負責人熊忻恺進一步分析，“如果不找到一條路徑做資産更新和升級，城市物流産業結構沒有辦法整體提升和提振。”

這是普洛斯對自運營的存量資産做二次開發的初衷。熊忻恺認為，倉儲物流行業要回歸到産業服務的本質上，去給客戶提供他們所需要的高品質倉庫。“這和普洛斯20年前把高標倉引入中國是一樣的。”

並且，普洛斯也看到很多客戶整合的需求。如果上海新西北物流園沒有重新改建、升級，就滿足不了像奧樂齊這樣業務持續發展的企業對倉儲的整合需求。

以普洛斯上海新西北物流園為例，其客戶倉網布局整合後，從園區到上海及周邊的任何一個門店的距離更短、更快。城配運輸成本降低，綜合算下來其整體的物流成本、供應鍊成本就降下來了。

産城園區評論還獲悉，在對自身投資開發在管園區的二次更新之外，普洛斯也有其他的城市更新方式，包括對老舊廠房收購改造等。

以普洛斯東莞新沙物流園為例，這個項目是普洛斯于2019年收購一家舊食品生産廠房，後在原址基礎上重新定位、更新升級，園區建築面積27萬平米，建成了4層雙盤道物流基礎設施，建築層高達49.4米，其中頂層的預留冷庫淨高達13米，可為冷鍊和自動化設備部署提供充足空間。

普冷提效

在項目重建更新後，客戶也随之“更新叠代”。産城園區評論了解到，普冷桃浦倉位于普洛斯上海新西北物流園一期内。目前，普冷桃浦倉服務于全球連鎖精選平價超市奧樂齊華東區域配送中心和ASC聖皮爾精品酒業等客戶。

普冷桃浦倉于2025年7月投入試運營使用，庫内淨面積約5萬平方米，覆蓋冷藏、冷凍、恒溫及常溫溫區。恒溫倉主要用于蔬果、乳制品等食品，日常高頻快進快出，庫容超45萬立方米。

普冷是普洛斯集團旗下冷鍊企業，專注高品質食品物流，客戶行業主要集中在三大類：商超零售、知名食品品牌、連鎖餐飲/茶飲咖啡企業等。目前，普冷在全國23座城市運營34個高標冷庫，倉儲面積72萬平方米，總體倉儲容積530萬立方米，累計服務客戶超1000家。

據了解，普冷桃浦倉為高標雙層坡道庫，定位服務商超零售與高端餐飲類客戶，提供存儲、市内配送、訂單處理及庫内增值服務，支持7×24小時作業。

奧樂齊等優質客戶的選擇離不開普冷自主研發的數智化繫統的支持，據悉普冷自研的OTWB繫統覆蓋全流程，能夠支撐業務高效運行，為客戶提供準确、實時的信息服務。

普冷開發小程序則用于訂單與庫存管理，提供定制報表與IT功能支持。Dashboard繫統匯總運營KPI、效期與庫存預警、流向分布及單量趨勢等數據，輔助客戶決策與供應鍊管理。

普冷桃浦倉總經理袁嫣展示了普冷為客戶定制的一繫列可視化報表，這種服務能夠根據客戶需求，提供豐富、及時的數據推送、匯總、分析服務，幫助客戶優化管理，提高效率。

她告訴我們，憑借普冷倉庫場地的優化、團隊組織的優化，再到繫統的優化升級，才能滿足客戶需求日新月異的變化，保證普冷能跟得上客戶業務的發展速度。

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