豫園豪宅百億加推 嘉里建設金陵華庭最高單價已超30萬

觀點網 号稱“近20年上海外灘街道的首個住宅供應項目”開始加推了。

近日，坐落于上海黃浦豫園闆塊内的豪宅項目嘉里金陵華庭官宣過會，9月11日開啟二期房源認購，這一次主要銷售358-865平方米平層與復式項目，均價從一期開盤18.9萬元/平方米漲至20.5萬元/平方米。

今年3月22日首次開盤現場，金陵華庭一口氣推出了158套房源，並在一批次開盤時間内全部售出，攬金92億元。

據網上房地産顯示，目前項目已售住宅面積4.88萬平方米，最高單價26.49萬元/平方米，最低單價則約合14.63萬元/平方米，與周邊同屬滬上豪宅的翠湖天地、露香園、復興珑禦項目挂牌單價幾乎相當。

值得注意的是，9月10日，該項目公布了最新“一房一價”備案表。其中，2幢一套865平方米的復式房源總價高達2.83億元，折合單價約32.68萬元/平方米，一舉超越此前新房單價紀錄保持者——保利世博天悅頂樓房源（單價30.27萬元/平方米），成為目前上海新房市場中備案單價最高的住宅産品。

二期項目上新

“我們8月就已經開二期樣闆房了，參觀的客戶很多。”觀點新媒體從樓盤銷售處了解到，在項目二期過會前，已經有800余組意向客戶前往樣闆房參觀。

資料顯示，金陵華庭共有4幢約150米平層項目以及29套風貌别墅項目，是嘉里建設在中國内地投資規模最大綜合用途項目（金陵路項目）的一份子。

金陵華庭算是嘉里建設在該項目内的名片，另有金陵路商業、辦公業态處于開發過程中，預計将于2027年-2029年間分期竣工。

回到2021年10月29日，上海黃浦區外灘街道198-1、200-3、064-01、065-01、066-01、067-01、070-01、071-01、072-01、073-01地塊及江西南路、山東南路、盛澤路、070-02地下空間地塊歷史風貌保護項目實施主體公開遴選入圍結果，來自香港的嘉里集團入選，成為這宗巨型舊改項目的實施企業。

資料顯示，金陵東路項目自2015年便已開啟相關征收工作。整體改造分為三個階段，涉及10幅土地出讓，為商住辦混合，占地面積7萬平米，地上建築面積約44.7萬平米，體量較大且改造範圍廣。

項目所在路段金陵東路早在1860年築路，見證了上海四大商業街的興起，《新青年》社發行所舊址、上海第一個居委會寶興里、共舞台舊址、中匯銀行大樓等多個地標均在路段内。

由于特色的建築風格，金陵路騎樓在平面布局、總體格局上仍有上海里弄住宅的特征。據觀點新媒體了解，項目内建築群與里弄内行列式住宅形成的外市内里格局、過街樓形态，以及入口特點、騎樓内部樓梯排布與前後樓關繫等，均與上海近代里弄有相通之處。

據悉，項目内金陵東路南側、浙江南路與福建南路間的笃行里，1932年由有翼建築師設計；金陵東路北側、福建南路與盛澤路間的承志里，由邬懋林建築師設計于1939年，使用水刷石與面磚等材質形成近三段式的立面風貌。

在商業鼎盛時期，該項目内集中了50多個行業、200多家商店。直到20世紀90年代，金陵東路依舊與南京東路、淮海中路、四川北路並稱為上海四大商業街。

如今，嘉里建設接下這宗歷程近200年的歷史建築群落，連接着陸家嘴金融帶、大豫園商業片區、人民廣場、新天地及外灘歷史風貌區，具備充足的地理位置優勢。

在規劃項目内的住宅産品之時，早已有開發商在此環伺：首先是能與湯臣一品“掰手腕”的翠湖天地；然後是2013年首次開盤的黃浦露香園，彼時銷售單價甚至高出上海整體成交均價三倍。

房企的救星們

按照當前均價來劃分，翠湖天地仍是單價最高的豪宅項目。據觀點新媒體查閱，截至目前，翠湖四期項目挂牌均價約29.8萬元/平方米，五期挂牌均價達到32.2萬元/平方米。

于2024年9月，瑞安房地産推出的翠湖天地六期項目，銷售單價就達到了21.02萬元/平方米，總銷售額達到119.79億元。

翠湖天地的熱銷直接正面影響了瑞安房地産彼時的季度銷售情況：2024年第三季度，瑞安房地産合同物業銷售額為128.63億元，其中住宅物業銷售額為127.36億元，其中有119億元來自翠湖天地。

同樣“盤活”開發企業的項目還包括露香園，該項目總占地面積約15.8萬平方米，由上海城投開發，一二期合計地上建築面積40萬平方米，内含高層公寓、海派别墅、精品酒店、高端商業、會所、服務式公寓等業态。

其中，二期地塊由2021年4月上海城投聯手上海建工以176億元拿下，並在2024年分三次開盤，總去化率約在97%左右。

據觀點新媒體此前報道，上海城投控股2024年實現銷售金額177.33億元，同比增長116%，相當一部分銷售貢獻都來自露香園。

地處同一熱門闆塊，金陵華庭的吸金力同樣也為嘉里建設帶來大筆銷售收入。

半年報顯示，受上海金陵路項目（金陵華庭）銷售表現影響，嘉里建設2025年上半年收入80.59億港元，同比增長60%；合約銷售額161.86億港元。不過，報告期内股東應占溢利6.12億港元，同比減少22%。

金陵華庭第一期的銷售表現，不僅影響了嘉里建設的營收數據，還使評級機構瑞銀對嘉里第二期推售持樂觀态度：“預計剩余的40套住宅将有進一步提價空間。此外，第一期仍有約一半簽約銷售收入等待入賬，結合第二期總可售資源，預計嘉里預計淨負債比率可能會下降至22%，淨負債也可能下降42%。”

基于以上分析，瑞銀重申對嘉里建設的"買入"評級，並預計金陵華庭第二期将首先推出120套住宅，平均售價将達到每平方米20.5萬元人民币，較3月出售第一期時提價8%。

有消息顯示，即将開盤的二期120套房源銷售總價将達到98億元。

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