綠景與萬科角色生變？中信城開120億入局深圳白石洲舊改傳聞

觀點網 全國規模最大的城市更新項目——深圳白石洲舊改，似乎有了新消息。

近日，據部分媒體報道，中信集團旗下中信城開拟出資120億元入股綠景中國地産的白石洲項目2-3-4期50%股份。

這一消息的源頭，早在今年6月便已由綠景白石洲周邊中介傳出，當時說法是“央企正在洽談入股”。

目前，該消息還未得到官方驗證，但也讓市場看到了白石洲舊改突破瓶頸、加速落地的可能性，也算是為項目注入了一劑強心針。

資料顯示，深圳白石洲項目位于深圳南山區核心地段，連結深圳灣、留仙洞、後海金融CBD、高新園四大總部基地，緊鄰華僑城傳統豪宅片區。項目于2014年正式列入舊改名單，2018年獲批，規劃總建築面積約440萬平方米，預估貨值約2200億元，計劃分四期開發，建設周期預計在2028年結束。

未來，該項目将擁有住宅125萬平方米（含保障性住房5萬平方米），商務公寓112萬平方米，公共配套設施6.5萬平方米，由31棟49-65層住宅，21棟公寓，3棟66-79層超高層寫字樓，1棟59層辦公樓共同組成。

然而，這個看似風光無限的巨無霸舊改項目，對于開發主體綠景中國而言，是更像一把雙刃劍，拆遷補償、開發建設等環節的資金壓力，随時可能化作最鋒利的刀。

難以拿下的項目

如今的綠景中國，早已無力獨自拿下深圳白石洲項目。

據綠景中國最新披露的項目進展，截至2025年6月30日，項目一期幕牆施工完成率近70%，室内裝修工程完成率達到60%，将于2026年1月交付；二期項目正在籌備階段，計劃于2026年全面開工。

可項目建設的錢從哪來？今年3月，綠景中國正式宣布暴雷，2024年度虧損54億元，境外負債4.585億美元無力償還。

進入2025年，綠景中國财務持續惡化，上半年總收益約10.4億元，同比下降約46.5%；期内淨虧損約20.3億元，歸母淨虧損約18.38億元。截至報告期末，借貸總額約29.59億元，其中一年内到期約29.14億元，可手上的現金及現金等價物僅有1.96億元。

去年8月初，白石洲項目還被傳出延期發放舊改過渡租金，即拆遷村民回遷安置房之前，在外租房過渡的租金補貼費用。

在那封網傳的《關于租金延期發放的說明函》中，寫道：“最近因相關貸款銀行到項目考察，發現很多已簽約房屋沒有拆除，導致貸款銀行對項目改造進展的預期産生差距，對放貸一事信心有所動搖。另外，依據深圳2024年7月份出台的按揭貸款需在主體封頂後才能放款的規定，導致貸款銀行在審批流程和相關手續上有所變化。以上兩方面原因綜合影響，致使本季度過渡期租金發放延遲。”

一方面銀行貸款生變，另一方面銷售回款的金額也大部分鎖在了監管賬戶。

白石洲項目一期住宅産品早于2023年9月開盤，據深圳市房地産信息平台顯示，截至發稿當日，已入市的3、4、5單元去化率（不包括已簽認購書）約為64%。

該項目也是目前綠景中國的主要銷售貢獻之一。财報顯示，2025年上半年實現合同銷售金額10.58億元，同比減少80.3%，主要來自白石洲項目一期、珠海玺悅灣及綠景國際花城的銷售貢獻。

事實上，很早前綠景中國便深知，若僅靠自身是難以完成白石洲項目的整體開發，于是在2022年以估值的87折引入萬科為項目注資，甚至答應了其提出的退出條款。

然而，萬科提出的退出條款如今成了綠景中國沉重的“達摩克利斯之劍”。

尋求外部支持

限期臨近，綠景中國頭頂的達摩克利斯之劍是否落下，關鍵就看其能否為白石洲項目找到新注資方。

回溯至2022年6月7日，綠景中國公告稱，萬科将有條件向旗下位于深圳的著名舊改項目——白石洲舊改項目母公司(四達實業)注資23億元。注資完成後，萬科将間接持有四達實業8%股權，而綠景中國通過智慧城市持有的股權也将攤薄至92%。

按照協議内容，本次投資中，萬科不參與一二期項目，主要是享有項目第三期及第四期的分派盈利，分派比例綠景與萬科分别為80%、20%。

所謂的“有條件”，即後期項目的退出機制及保底條款的合約，簡單來說就是若項目後期出現問題，萬科仍能随時抽身而退。

站在綠景中國的視角，若截止2025年9月30日未能從銀行拿到“開發貸款”（包括第三期及第四期開發貸款），亦或是項目公司出現資金缺口，但沒有一家外部金融機構願意借錢，導致萬科需要掏出比原來計劃多的錢補窟窿的情況下，綠景中國必須買下萬科在項目公司里的所有股份，還有萬科之前借給項目公司的錢。

如果，綠景中國沒在規定時間里買下萬科的股份和債務，那麼後續萬科在項目第三期及第四期的盈利比例将由20%提高至40%。

站在萬科的角度上，要是到2025年最後一日，項目公司還沒拿到項目第三期、第四期需要的“四項證書/許可證”，亦或是雙方談不攏規劃，萬科在取得綠景中國書面同意後，向其出售手上持有的股權，以及借給項目公司的錢。

不過對于萬科而言，近幾年虧損持續擴大，為回籠現金流也在不斷抛售資産，眼下退出項目回血資金也是明智的選擇。

難題就抛給了綠景中國，如何能短時間内拿出真金白銀回購股份？因此，若此次真能引進超級央企之一的中信集團入股，白石洲項目将迎來關鍵轉折點。

中信繫的優勢在于債權方，代建方、信托服務方子公司内部協同作用，而中信城開是中信集團一級全資子公司，主要聚焦涉房化險業務，先後“拯救”過佳兆業、恒大多個項目，去年12月才吞下了廣州中心區最大的舊改項目——瀝滘城中村改造項目。

近幾年深圳宅地出讓量持續縮減，從2022年34宗降至2024年6宗，而白石洲項目地段占優，最終哪家無論企業入股，對該項目而言都是利好。

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