香港傳真 | 中原投資連下兩城 學生公寓為商業樓宇提供新出路

觀點網 香港報道 8月中旬，中原投資旗下位于尖沙咀的首個學生公寓項目“一步居．117”開幕，該項目反應非常熱烈，短短兩個月内已達至百分之百入住率。

同月，中原投資再下一城，宣布收購原由香港基督教女青年會（YWCA）持有的，位于西半山的般咸軒（Bonham Residence），拟改建學生公寓提供200個床位。

中原集團主席施永青形容，低迷的市場情況下，學生公寓為商業樓宇提供了一條生路。

“香港的商業樓宇市場目前處境不妙：供應過多、租金回落，回報減少令資産貶值，社會信貸收縮，經濟亦受累。做學生公寓，令到商業樓宇在這麼低迷的情況下，多了一條生路……”施永青在“一步居．117”開幕上致辭時說。

資料顯示，香港特區行政長官在2024年《施政報告》便提出，要推進國際專上教育樞紐建設，打造“留學香港”品牌，匯聚和培育世界一流人才。

随着四所香港的大學今年世界排名的上升，這座城市在大灣區已然成為一個熱門的教育中心。然而，在這個一直住房緊張的地方，新學生的到來正在改變香港房地産市場的部分格局。

今年第一季度，數據稱獲準赴港就讀的内地學生人數近8000人，而去年同期僅為3000余人。随着學生數量激增，大學周邊社區租金價格漲幅高達12%，使得入學新生難以找到價格合适的住所。

根據美聯工商鋪上月的數據顯示，香港現有學生公寓床位僅約4.4萬個，而随着非本地生限額從20%放寬至40%，未來三年預計将增加近2萬名來港學生，床位短缺問題将進一步惡化，預計2027年短缺量将逼近7萬個。

目前，一種新型私人學生公寓正應運而生以填補市場缺口。有投資者已開始将部分二三星級酒店改造為學生公寓，截至去年底，香港已有10個此類改造項目，提供近3000個宿位。此外，特區政府近期也放寬了區域規劃政策，以加速酒店轉型為學生公寓的進程。

事實上，以往如要将商廈改裝成學生公寓幾乎是不可行，當中涉及兩大挑戰。

香港測量師學會土地政策小組主席劉振江指出，在規劃制度下，以往學生公寓只可以被歸類為“住宿機構”用途，而“住宿機構”並非商業相關用途地帶的“經常準許用途”。因此在有關用地改裝商廈成為學生公寓，往往須向城市規劃委員會提交規劃申請，甚或進行土地用途地帶改劃。

另一挑戰在于建築物管制方面，劉振江表示，商廈在計算地積比和上蓋面積時，會被視作“非住用建築物”，而學生公寓則被視為“住用建築物”。

由于前者地積比和上蓋面積上限較寬松，改裝商廈成為學生公寓往往會出現“過剩樓面面積”的情況，發展商需要拆除一些樓層，在技術和成本上均有一定困難，因此以往将商廈改裝成學生公寓在商業上幾乎不可行。

不過随着香港發展局與教育局在今年7月21日推出“城中學舍計劃”，在多方面拆牆松綁，鼓勵市場以自資和私營方式把現有商廈改裝為學生公寓。

發展局局長甯漢豪早前在網志中就引述發展局項目辦總監周文康表示，城規會已擴闊城規制度下“酒店”用途定義，涵蓋計劃下合資格的學生公寓，商廈改裝前亦無須進行任何規劃程序。同時，計算地積比率及上蓋面積時，将被視為非住用樓宇，令酒店或商廈可保留原有總樓面面積，改裝前獲豁免計入總樓面面積的設施，可繼續獲得豁免。

除了在土地、建築制度拆牆松綁，教育局副局長施俊輝則表示，制定計劃細節時，已考慮業界與院校實際運作，盡量提供彈性，如申請人可以是私人發展商、院校又或兩者合作共同申請，且計劃並無就公寓的營運模式作硬性規定，計劃下的公寓可選擇自行在市場上招收宿生，或靈活地與不同的院校合作。

施俊輝亦提到，計劃在為公寓提供彈性的同時，亦設有合适框架，保障宿生利益並确保公寓合規營辦，例如計劃下的學生公寓，只可租予修讀指定合資格專上院校的全日制學生，以及合資格院校有關的人員，惟後者不可多于宿位10%。

營辦商亦須為學生保持安全且合宜的居住環境。局方亦要求營辦商遞交申請時，必須同時作出法定聲明，承諾遵守計劃下的資格準則，亦須每年向教育局提交經核證的審核報告。

正籌備由酒店改裝為學生公寓MU88的香港都會大學，該大學校長林群聲表示，有關計劃對院校有幫助，政策容許将酒店約6000平方呎的停車場，以及3000平方呎的後勤辦公室改裝為自修室或健身室等學生活動空間，可善用空間，對營運公寓有莫大幫助。

考慮到市場上的龐大需求，8月29日，中原投資宣布，成功收購位于香港西半山般咸道38C号的“般咸軒”，並将其改建為現代化學生公寓，納入旗下專屬學生公寓品牌“壹社CampusOne Communities”。

圖片：般咸軒外觀

翻查資料顯示，般咸軒原為香港基督教女青年會旗下物業，地盤面積約4222平方呎，原屬服務式公寓，提供94間客房。在今年5月，項目推出市場放售，當時市場估值4億港元，最終在今年8月以3.35億港元沽出。

據介紹，般咸軒地理位置優越，步行即可到達香港大學及多所主要高等院校。改建後将提供約200個床位，並設有共享空間、學習區域及休閑設施，致力打造一個充滿活力的學生社區。

中原投資行政總裁葉明慧就指，學生公寓是香港房地産市場中具韌性且增長迅速的闆塊。在非本地學生人數持續增加的驅動下，這類投資不僅帶來穩定回報，亦具資産增值潛力。

據悉，中原投資在美國、英國積累近十年投資與營運學生公寓的經驗，葉明慧于早前接受訪問時就指，目標是在短期内将床位數量增加到至少3000個，同時搭建平台協助資産所有者完成酒店轉型改造。

施永青也透露，中原投資的商業模式較過往新穎，主要與投資基金合作並提供資産管理及營運的服務，不是單靠樓宇炒賣。集團目前已與其他國際基金進行接洽，未來将有更多本地投資項目。

“我們的對象都是很高檔次的國際性基金，他們手頭上有數以百億以上的資金要找尋出路，這些錢有些是來自散戶、有些是來自退休基金、大學基金、主權基金都有，為香港的金融業帶來了一些新的機會”，施永青說道。

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