首開城建等國企包攬 33.46億分食北京三環東西地塊

觀點網 9月5日，北京東西三環同時迎來了宅地出讓，最終兩宗地塊均由國企底價拿下，合計收金33.46億元。

其中，首開地産以底價4.46億元摘得朝陽區呼家樓南里CY00-0310-9001、9002地塊，樓面價約8.1萬元/平方米。

城建發展+北京建工+住總金第的聯合體，以底價29億元摘得嶽各莊村A區棚戶區改造土地開發項目DC-L01地塊，樓面價約5萬元/平方米。

值得一提的是，此次兩宗地塊的最終競得者，均已早有預兆。

首開“1托4”

具體來看，朝陽區呼家樓南里擁有兩個子地塊，土地總面積5300平方米，規劃地上建築面積約7588平方米，地塊起始價為4.46億元。

其中，CY00-0310-9001地塊為R2二類居住用地，用地規模2700平方米，容積率2.04，地上建築規模5508平方米，建築高度36米，含一條東西向街坊路。

CY00-0310-9002地塊為A8社區綜合服務設施用地，用地規模2600平方米，地上建築規模2080平方米，建築高度9米。

該地塊最終由首開以底價4.46億元競得，綜合樓面價5.88萬元/平方米，除去社區綜合服務設施建面後，住宅部分折合樓面價約8.10元/平方米。

雖然地塊所處位置為東三環核心區，與CBD核心區一路之隔。但由于占地面積和體量過小，在出讓時僅有首開一家報名。而此次該地塊花落首開，亦早已符合市場猜測。

據觀點新媒體了解，9001住宅地塊是原來呼家樓南里19号樓及周邊平房位置，9002地塊則是呼家樓南里24号樓及周邊平房位置，地塊為朝陽區首開“1托4”城中村改造項目中的一部分，呼家樓地塊也由首開激活並推動入市。

據悉，“1托4”是首開集團對于城市更新項目的開發模式，即将同一行政區域内不同街區的項目打包，以區域統籌的方式實現跨地塊平衡。

具體來看，朝陽區首開“1托4”城中村改造項目用地位置涵蓋三間房鄉、雙井街道、呼家樓街道、南磨房鄉、高碑店等區域，規劃用地性質為二類城鎮住宅用地、社區綜合服務設施用地、教育用地、鐵路用地、防護綠地、道路等。

項目用地面積約19.11公頃，地上建築規模約22.57萬平方米。其中，規劃範圍内含4幅居住用地，總建面超21萬平方米。

雖然項目共有4宗居住用地，但實際最終可能只有1宗地塊會轉化為商品住宅用地上市交易，即此次首開拿下的呼家樓地塊。其余3個地塊或為回遷房項目，並不會最終上市交易。

本次拿地，也是首開時隔兩年再次重返北京市場。據悉，上次在北京拿地，可以追溯至2023年7月。而後兩年多的時間里，首開很少出7現在北京土拍市場上，亦少通過招拍挂公開競拍獲取地塊。

國企聯合體

再看同日北京出讓的另一宗宅地。

地塊為嶽各莊村A區棚戶區改造土地開發項目DC-L01地塊。該宗地用地規模約2.18公頃，規劃地上建築面積約5.8萬平方米，容積率2.66，控制高度60米（局部80米），綠地率30%。

地塊内含末端營業網點1處，約30平方米；競得人需開閉站一處，占地面積約300平方米，建築規模約300平方米，無償移交相關部門。

地塊起拍價29億元，最終由城建發展+北京建工+住總金第的聯合體以底價競得，樓面價約5萬元/平方米。

值得一提的是，早在8月15日，便有苗頭顯現該宗地的最終競得者為城建發展聯合體。

彼時城建發展發布公告稱，拟與住總集團旗下北京金第房地産開發有限責任公司合作投資房地産項目。

公告提到，雙方組成聯合體獨立或聯合外部企業合作投資北京市内房地産項目，項目整體支付的地價款及後續開發建設資金總額度不超過55億元。

競得土地後，合作各方共同申請設立具有獨立法人資格的項目公司，負責項目具體開發運作，項目公司由城建發展控股。

與此同時，在該合作議案通過的同一天，城建發展就豐台區嶽各莊村A區棚戶區改造土地開發項目DC-L01地塊施工和監理項目發出招標計劃。

項目總建築面積約8.98萬平方米，其中地上建面約5.8萬平方米，地下建面約3.18萬平方米。施工投資估算8.3億元，監理投資估算400萬元。

來到競拍當天，在原本預期的合作企業名單之上，又增添了另一國企北京建工，與城建發展、住總金第攜手組成聯合體，最終v以底價成功摘得嶽各莊村A區棚戶區改造土地開發項目DC-L01地塊。

另外從土地市場來看，該區域土地供應相對稀缺，但新房庫存較多，此前市場指出，豐台新盤庫存需消化36個月。

據悉，自2023年以來，豐台新盤僅有熙華台實現清盤。此次地塊所屬位置相比臨鐵路的熙華台更靠近核心區域，其5萬/平方米的樓面價相比熙華台5.29萬/平的樓面價，或許更具優勢。

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