黃君蘭：廿四年楷林·寫字樓全生命周期價值兌現之道 | 2025博鰲不動産投資大會

本文為楷林運營黃君蘭女士在2025博鰲不動産投資大會上發表的主旨演講。

黃君蘭（楷林運營副總經理）：各位來賓、各位朋友，大家好！我是楷林運營黃君蘭。非常荣幸能在博鰲這個平台，與大家分享楷林在寫字樓運營領域24年耕耘的一些心得。今天我想通過楷林的實踐案例，聊聊楷林是如何兌現寫字樓價值的。

楷林是誰？楷林，2001年誕生于鄭州，與博鰲論壇同齡，即将步入第25個年頭。這24年來，我們抵住了多元化發展的誘惑，心無旁骛，只做一件事，專注寫字樓。如今，楷林立足中原，布局全國，參與編撰了多項國家級行業標準，成為中國領先的全周期商務運營服務商。

大家都在談精細化運營，楷林打破碎片化運營模式——全生命周期的管理介入。從前策評估到代建管理，從交付後資産運營到客戶增值服務，我們始終以客戶為中心，實施全過程風險管理。要真正實現資産的穩健增值保值，我們必須與業主方緊密捆綁，成為利益共同體，為業主、為客戶兌現價值，是楷林經營的核心，也是楷林的生存之道。

寫字樓的資産價值，業内共識是由産品、運營、生态、資源四個維度共同構建。下面我就通過楷林的實踐案例，分享我們是如何解構並兌現這四個價值。

一、産品價值：死磕細節，源于客戶至上

一切從産品開始。我們始終秉持“客戶至上”，為業主和最終用戶考量：如何讓産品與時俱進？如何讓用戶用得順手？這驅使我們對細節“死磕到底”。

鄭州某産業園項目–“精準定位，重塑價值”；這個項目位于鄭州三環外，初始位置認知並不占優。楷林介入後，從前端定位入手，深度結合區域産業發展與市場需求，進行了精準的産業布局規劃。我們建議調整原有商業綜合體形态，優化為更聚焦的産業辦公和配套底商組合；在産品形态上，将多棟高層調整為在中部地區更受企業青睐的獨棟辦公産品。通過極致的空間設計創新，我們甚至将獨棟的得房率做到了超100%。這個曾經面臨挑戰的項目，成功轉型，成為鄭州主城區主幹道旁、地鐵上蓋的焦點項目，獲得了市場的廣泛關注。項目啟動前，楷林營銷已深度介入，短時間内即實現了可觀的意向去化面積，表現優于區域預期。

案例：楷林大廈–“極致體驗，藏在毫厘”。楷林大廈定位是服務于高端金融客戶，我們對細節的追求近乎苛刻。以電梯為例，我們要求寬敞明亮、運行平穩流暢、轎廂裝修考究。為了哪怕減少十幾秒的候梯時間，我們持續優化方案多年。大面積頂燈的設計，只為提升乘梯那一分鐘的尊貴體驗。即使是衛生間這樣的空間，我們也融入了智能監控繫統，用戶無需進入即可知曉空位狀态，既方便用戶，也讓保潔工作更高效。一體化的洗手台設計，讓用戶在一個位置完成繫列動作，減少了地面被濺濕弄髒的幾率。這些看似簡單的優化，不僅提升了用戶體驗，還顯著降低了長期的運營成本。

二、運營價值：高效響應，滿足核心需求

楷林認為運營的本質，用大白話說就是“解決問題和滿足需求”。

標杆實踐：華為城市辦公室服務

作為華為中國區衆多城市辦公室的服務商，楷林運營着其遍布各地的辦公空間。從選址裝修到入駐服務，我們對客戶的響應標準是“即刻”。憑借卓越的服務品質，楷林在2023年獲得華為授予的金牌服務商荣譽，這是對我們高效專業能力的認可。

餐飲配套：滿意度關鍵點

我們在大量調研中發現，餐飲配套是影響入駐企業内部員工滿意度的關鍵因素。楷林運營項目的員工餐廳，絕非單一模式。我們根據不同客群（白領、高管、商務宴請）的需求，精心設計滿足不同場景、匹配不同價位的多元化餐飲解決方案，顯著提升整體滿意度。

三、生态價值：助力客戶成功，關注“客戶的客戶”

構建客戶生态是熱門話題，更是難題。楷林的觀點是：生态的核心在于助力客戶成功，並要關注“客戶的客戶”。

“組個局吧”：圈層的力量

楷林有效運用私域流量，打造了楷林專屬的圈層活動IP——“組個局吧”。它已成為中部地區極具影響力的商務社交平台，吸引衆多行業領軍人物持續參與。我們致力于促進客戶之間從認識到合作、從合作到深度融合的共生關繫。目前，通過這個平台成功嫁接的客戶合作價值巨大，讓參與者深刻感受到圈層帶來的實際價值。

科技賦能：IOSC智慧服務繫統

楷林與華為合作開發了IOSC繫統（在IOC基礎上強調智慧服務）。它如何服務生态？舉個例子：一家入駐企業的重要客戶到訪，來賓會提前收到含二維碼的邀約信息，可一鍵導航至預留車位。同時，前台客服已收到指令，在電梯廳恭候，引導來賓乘坐VIP電梯直達企業樓層。離場時，企業可代付停車費，讓訪客體驗無比“絲滑”。這不僅提升了訪客感受，更助力入駐企業提升形象、促進業務。生态的核心在于助力客戶成功，首先就更要關注“客戶的客戶”。

四、資源價值與執行力：務實鍊接，主動創造

24年的沉澱，楷林積累了龐大的客戶網絡，服務過超2萬家企業，楷林産業聯合會鍊接了全國超10萬+的産業客戶。即便如此但我想分享的是，楷林骨子里流淌着“踏破腳底闆”的務實基因，拒絕等客上門。從深耕本地到拓展全國，我們依靠主動出擊的“掃樓”精神和深度市場挖掘能力，持續為項目注入活力。

楷林大廈項目：作為楷林全周期管理的典範，該項目在交付前即實現了顯著的意向入駐率，成功引入了包括多家知名頭部金融機構在内的高質量客戶。項目長期保持着優異的出租率與租金水平，成為區域市場的價值標杆。

新發展楷林廣場項目：是楷林與國企合作的全周期操盤項目，經歷了特殊時期的考驗。我們的營銷團隊深入河南各地市，進行地毯式市場挖掘，結合“組個局吧”圈層效應的助力，在項目交付時已達成非常理想的去化成果，吸引了大量外地投資買家，並以區域市場領先的成交價值，成為當之無愧的市場熱點項目。

小型托管項目：這體現了楷林精細化運營的能力。一個規模适中的招商運營托管項目，在沒有依賴大客戶的情況下，通過紮實的客戶積累和高效的運營管理，在項目啟動後較短時間内即達到了極高的入駐率，有效滿足了投資人的回報預期。

結語：敬畏空間，不負信任，價值為綱

楷林創始人鄭新橋先生常說：“每一寸土地都值得被尊敬。” 這句質樸的話，深深烙印在楷林人的心中。它鞭策着我們，在運營中力求不浪費每一寸空間，不松懈每一個細節，不辜負每一份信任。

24年，對楷林而言，是積澱，更是新征程的起點。我們專注的宗旨始終不變：将每一棟楷林運營的寫字樓，打造成為企業蓬勃生長的沃土。

我們堅信，也始終踐行：以客戶為中心，為客戶兌現價值，才是楷林永恒的生存與發展之道。

最後，衷心感謝博鰲論壇提供的寶貴平台，謝謝大家的傾聽與支持！楷林期待與業界伙伴攜手，以全生命周期的專業運營，共同推動中國寫字樓價值的持續提升！謝謝大家！

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