一定要對園區進行數字化管理，否則降本增效只是數字遊戲。降本不是目標，增效才是。
2025博鰲産業科技大會·現場快訊：8月13日下午，2025博鰲産業科技大會在海南藍灣綠城威斯汀度假酒店召開寶灣副總經理、寶灣基金總經理段斐欽的演講主題為“物流園區可持續運營的增量模式。”
段斐欽首先着重闡述了招商增量的核心——屬地化與産業化：“傳統物流企業沒有增量客戶的時候，一定要經營組織的屬地化。”寶灣的策略是，“我們每一個項目一定是組織屬地化。我們跟本地的招商部門把企業名錄拿出來，一個一個跟。“
就是把項目周邊10公里的所有的産業客戶地圖名單打印出來，一個一個跟。我們最小的客戶租了50平方米，並提出不要小看了邊際效應改善。”他将此形容為地面的争奪戰，就是你的人員、組織要跟上，搞定他。”
第二，運營增量，降本增效。首先一定要對園區進行數字化管理，否則降本增效只是數字遊戲。降本不是目標，增效才是。沒有數字化，你甚至不知道園區每天在發生什麼事情。
第三，在ESG增量上，段斐欽認為ESG不是標簽，核心在于讓安全運營成為運營的基礎保障。寶灣去年發行了全行業溢價最高的REITs，至今仍是全行業公募REITs最高的企業，原因是其向險資講清了投資看周期、産品看通用性、運營看安全底線和降本增效的邏輯。
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