國泰君安東久産業園REITs擴募答復上交所問詢

觀點網訊：8月11日，上海國泰海通證券資産管理有限公司發布關于國泰君安東久新經濟産業園封閉式基礎設施證券投資基金提交上海證券交易所反饋意見答復的公告。

根據公告，反饋意見重點關注基礎設施項目運營、估值與現金流、運營管理安排、新購入基礎設施項目要求等問題。

針對基礎設施項目運營，上交所要求披露兩個項目截至報告期末加權平均剩余租期、同區域可比項目退租後去化時間等，結合新簽租約期限、續租意向及落實情況、區域同類産業園續租率等，說明租約集中到期對本項目運營穩定性的影響。

管理人表示，新購入基礎設施資産截至報告期末加權平均剩余租期分别為1.80年和2.59年，加權平均簽訂租賃期限分别為5.65年和8.76 年；同區域可比項目退租後去化時間及續租率表現較為穩定；報告期内新購入基礎設施資産無縫新簽/續租租約期限主要集中在3-5年，整體較長；2025年到期租約經運營管理機構摸排和落實預計可實現100%續租或新簽。

關于項目競争力，上交所結合區域産業發展、項目定位(如定制化廠房)、租戶行業分布、租金競争力及區位條件，說明本項目的核心競争優勢。

管理人表示，項目得益于所在的南通高新區和重慶市兩江新區産業經濟快速發展，已形成産業集聚效應，未來将有助于項目運營穩定；項目定位于稀缺的單層標準廠房資産、産品屬性與工業生産需求高度匹配，有助于項目承接區域發展成果和企業需求同時租戶固定資産投資和遷移成本整體較高，租戶粘性較強；項目交通便利、具備區位優勢、便于企業與産業上下遊主體的生産協作、受到租戶青睐。

關于運營收入保障安排。根據申報材料，新購入項目公司EBITDA低于目標金額，差額部分從基礎運營管理費中扣減。上交所要求對上述安排是否符合《基礎設施基金指引》第八條相關要求，新購入基礎設施項目能否獨立産生持續、穩定的現金流，是否具有持續經營能力，發表明确意見。

管理人表示，新購入基礎設施資産收入繫獨立産生，主要為租賃服務收入和物業服務收入。

其中，東久(南通)智造園建築面積為52531.34平方米，包括8棟單層標準廠房和2棟配套用房，總可出租面積為51865.28平方米，截至2025年3月末處于100%出租率的滿租狀态。

東久(重慶)智造園一期建築面積為47656.06平方米，包括7棟單層標準廠房和4棟配套用房，總可出租面積為46263.83平方米，截至2025年3月末出租率為90.50%，根據已簽署的租賃合同，該項目自2025年9月1日起滿租。

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