高定價的潤澤REIT、萬國數據REIT上市首日漲停

觀點網 新的資産類别來了。

8月8日，首批兩只數據中心公募REITs（南方萬國數據中心REIT、南方潤澤科技數據中心REIT）在滬深交易所上市，皆以+30%漲停報收。

截至收盤，上述兩只公募REITs成交金額分别達到2.34億元、4.52億元。

從申報到成功上市，上述基金分别花費4.5以及5個月，2023-2025年該流程平均花費的天數為267、181、138天，REITs審批流程明顯加快。

選擇在同一個好日子上市，不利于資金炒作，但仍舊在上市首日雙雙漲停。

潤澤科技董事長周超男在致辭中表示，AI時代創造了機遇與挑戰。國家持續深化金融供給側結構性改革，暢通“科技-産業-金融”良性循環，為算力基礎設施融資指明了方向。

随着市場逐步成熟，REITs擴充到了數據中心這一資産類别，REITs也将會成為數據中心産業融資的重要途徑之一。

市場熱度

最近，REITs闆塊出現回調，本周（2025.8.4-2025.8.8），中證REITs全收益指數下跌0.33%，REITs總指數下跌0.45%，産權REITs指數下跌0.74%，經營權REITs指數下跌0.02%。大類資産角度，REITs總指數跑輸滬深300指數、中證全債指數以及南華商品指數。

此時上市兩只REITs仍均漲停，可見，新質生産力未來的想象空間還是太有吸引力了。

並且，南方萬國數據中心REIT、南方潤澤科技數據中心REIT一級發行定價已經在較高水平。

産城園區評論獲悉，南方潤澤科技數據中心REIT最終定價4.5元/份，總發行規模10億份，預計募集資金總額約45億元；南方萬國數據中心REIT發行價為3元/份，總發行規模8億份，預計募集資金總額約24億元。

此前參與南方潤澤科技數據中心REIT詢價的投資者為131家，配售對象為728個，報價區間為3.950元/份—4.5310元/份；詢價南方萬國數據中心REIT的投資者為119家，配售對象為410個，報價區間為2.840元/份—3.021元/份。兩只産品幾乎均為頂格定價發行。

此前兩單數據中心公募REITs分别對外公布公衆認購比例。南方潤澤科技REIT公告顯示，募集期間，公衆投資者有效認購基金份額數量為286.16億份。

比例配售前，南方潤澤科技REIT網下投資者和公衆投資者分别吸金1577.06億元和1287.72億元。網下投資者和公衆投資者認購申請确認比例分别為0.59921759%和0.31451695%，對應的網下投資者有效認購倍數166.88倍，公衆投資者認購倍數317.95倍。

萬國數據中心REIT公告顯示，基金募集期間，公衆投資者的有效認購戶數約為4.03萬戶，有效認購基金份額數量為329.14億份。

比例配售前，該基金網下投資者和公衆投資者分别吸金831.20億元和987.42億元。網下投資者和公衆投資者認購申請确認比例分别為0.60635372%和0.21976466%，對應的網下投資者有效認購倍數164.92倍，公衆投資者認購倍數455.03倍。

而在此前網下投資者和公衆投資者認購申請确認比例最低的項目分别是亦莊産園REIT的0.38%和0.06%。

資産韌性

中金公司固收團隊曾于6月末指出，歷史上僅華夏中國交建REIT和國泰君安臨港創新産業園REIT的網下詢價區間上限溢價大幅高于15%。“更寬的詢價區間有利于促進市場化價格發現，但投資者需注意後續發行價相對拟募集單價的溢價率可能高于歷史水平，或影響二級交易空間。”

資料顯示，南方潤澤科技數據中心REIT、南方萬國數據中心REIT為獲批的全國首批數據中心REITs。

根據招募說明書，潤澤科技REIT以潤澤（廊坊）國際信息港A-18數據中心為底層資産，共有機櫃5897個，機櫃總功率超42MW，上架率超99%；萬國數據中心REIT的底層資産為位于江蘇省昆山市的國金數據中心，項目客戶包括中國電信、中國聯通等頭部企業，近3年保持100%簽約率和92%以上的計費率。

在收益方面，南方潤澤科技數據中心REIT預計2025年現金分派率7.71%，2026年現金分派率6.42%；南方萬國數據中心REIT預計2025年和2026年分派率分别為6.05%和6.2%。

業内分析普遍認為，人工智能（AI）算力需求和數據儲存需求的爆發式增長，顯著提升了優質數據中心的戰略價值和資源稀缺性。

華源證券研報認為，兩只數據中心REITs底層資産具有區位優越（長三角樞紐節點、京津冀國家樞紐節點）、高能效表現（PUE值低）等特點，是增長驅動因素明确、發展前景廣闊的稀缺資産，預計将在上市初期吸引一批對高成長性的科技資産有配置需求的資金搶配。

值得關注的是，于8月5日，央行等七部門聯合印發《關于金融支持新型工業化的指導意見》提出，促進數字經濟與實體經濟深度融合。其中，明确加強對5G、工業互聯網、數據和算力中心等數字基礎設施建設的中長期貸款支持，積極運用融資租賃、不動産信托投資基金、資産證券化等方式拓寬數字基礎設施建設資金來源。

此外，中國證監會主席吳清也表示，下一步，将繼續支持科技企業利用知識産權、數據資産等新型資産開展資産證券化、REITs等融資，進一步盤活科技創新領域存量資産。

另據了解，截至2025年8月8日，今年以來已成功發行14單（25Q1發行6單、25Q2發行4單、7月發行4單）；發行規模278.7億元、同比下降4.8%，上市REITs發行規模達1909億元，共發行71只。

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